Hypotheek - laag salaris maar wel eigen geld

[flowerp]

Na al een flink tijdje aan het rommelen te zijn met vaag onderhuren in Amsterdam, wilde ik graag wat gaan kopen.

Helaas heb ik ondanks m'n opleiding (HBO informatica) nogal een triest loontje; 1650 bruto in de maand. Dit wordt dan nog wel enigsinds goed gemaakt door een bonus systeem wat varieert van 200 bruto tot maximaal 1500 bruto per maand. De maximale bonus is echter nog maar 1 keer voorgekomen, dus daar kan ik niet als vast inkomen van uit gaan.

Wel heb ik nog wat spaargeld vanuit de tijd voor de internet bubble crash (toen bedrijven nog zonder met de ogen te knipperen ettelijke 1000'en betaalde voor een CGI gebasseerde website van een paar pagina's), in totaal een slordige 30.000.

Mijn oog viel op een huis van rond de 124.000 (k.k.). Volgens de gangbare hypotheek berekeningen die je overal op internet kan vinden, komt het toch nog redelijk krap uit, zelfs als ik al mijn spaargeld als eigen geld inzet. Het punt is dat bij alle berekeningen het eigen geld rechtstreeks van de huis prijs wordt afgetrokken, terwijl de bruto loon factor (4.5) gelijk blijft. Je zou toch zeggen dat inbreng van een significante hoeveelheid eigen geld het risico voor de bank enorm verlaagt. Immers, het onderpand is meer waar dan de lening.

Weet iemand of de banken hier 'in het echt' wel rekening mee houden, en wat de beste koers is die ik kan varen? Gezien mijn opleiding en de aantrekkende economie valt te verwachten dat ik zeker in loon omhoog zal gaan. Wellicht dat ik op basis hiervan beter wat minder eigen geld kan inzetten en proberen een hogere bruto loon leenfactor te bedingen. Na ga ik binnenkort wat gesprekken voeren, maar aangezien het de eerste keer is dat ik een huis ga kopen ga ik natuurlijk het liefst een beetje voorbereid zo'n gesprek in.

Zijn er hier mensen in een ongeveer vergelijkbare situatie die recent een berekening hebben laten maken?

[SmartDoDo]

Hoewel ik geen verstand heb van hypotheken, ik woon nog lekker thuis , heb ik de tip gekregen vooral niet te kijken naar de online berekeningen en dat eens irl te laten doen. De online berekeningen schijnen toch wel erg behoudend te zijn en geven dan ook geen goed beeld van jouw specifieke situatie en het bedrag waarvoor je een hypotheek aan kunt gaan.

offtopic:
Verder een WI onderwerp

[Alarmnummer]

Waarom ga je niet eens bij een ander bedrijf kijken? Er zijn genoeg developers nodig (zeker Java mensen in amsterdam) en een salaris van 2250/2500 moet echt geen probleem zijn. Als je een aantal jaar ervaring hebt moet 3000 ook geen probleem zijn. Ik heb mezelf in het verleden ook lang genoeg in de vingers gesneden met een laag salaris: dat nooit meer.

[ Voor 37% gewijzigd door Alarmnummer op 24-06-2006 21:20 ]

[Chaoss]

idd die jaarinkomen x 4,5 moet je je niet al teveel van aan trekken.

wij hebben met zijn 2'en een jaarinkomen van 40.000 we konden bij de friesland bank en de rabobank 200-210k lenen... (beide zijn we geweest voor een gesprek) uiteraard hebben we dit niet gedaan want een hypotheek die tegen de max van je financieele kunnen aan zit lijkt me niet fijn.

als jij kan aantonen datje de afgelopen maanden een bonus hebt gehad van minimaal 200 euro dan zal de bank daar wel rekening mee houden.

overigens vind ik een loon van 1650 + 200 = 1850 niet uberslecht het is iddgeen topinkomen maar erzijn mensen die het met mindermeoten doen

[ Voor 6% gewijzigd door Chaoss op 24-06-2006 22:17 ]

[flowerp]

offtopic:
[quote]Alarmnummer schreef op zaterdag 24 juni 2006 @ 21:19:
Waarom ga je niet eens bij een ander bedrijf kijken? Er zijn genoeg developers nodig (zeker Java mensen in amsterdam) en een salaris van 2250/2500 moet echt geen probleem zijn. Als je een aantal jaar ervaring hebt moet 3000 ook geen probleem zijn. Ik heb mezelf in het verleden ook lang genoeg in de vingers gesneden met een laag salaris: dat nooit meer.[/quote]

Ben het met je eens. Heb full time werk ervaring sinds 2004. 2003 studeerde ik af en dat was echt de meest ongelooflijk slechte tijd om te gaan soliciteren. Kwam ik aan bij een bedrijf voor een baan terwijl de man met wie ik sprak er bij wijze van spreke morgen niet meer zou werken. Ik heb de (naar verhouding) slecht betaalde baan alleen aangenomen om mijn werk ervaring op pijl te houden. Omdat ik daarvoor al losse opdrachten had gedaan wist ik wel heel goed wat de lonen -konden- zijn, maar ik was ook realistisch genoeg om in te zien dat dat er in 2003/2004 niet in zat. Nu zit ik een beetje met een dillema; de techniek waar ik mee werk is super interesant en we zijn met hele mooie dingen bezig, maar eenmaal laag begonnen ergens wordt je loon niet opeens 100% hoger. Nu met de aantrekkende economie wordt het idd wellicht tijd om eens verder te kijken als het loon niet binnen een paar maanden wat meer mark conform wordt.

De online berekeningen schijnen toch wel erg behoudend te zijn en geven dan ook geen goed beeld van jouw specifieke situatie en het bedrag waarvoor je een hypotheek aan kunt gaan.

Ok, zoiets vermoedde ik al een beetje en vandaar dus deze vraag hier. Ik probeer me een beetje voor te bereiden op het gesprek. Als ik een beetje weet wat andere mensen irl hebben gehad dan begin ik zo'n gesprek natuurlijk een stuk makkelijker dan dat ik volledig in de waan ben dat die 4.5 het absolute maximum is.

[Dutchman!]

Online berekeningen moet je niet op vertrouwen, je moet naar een bank en naar een of twee intermediairs zoals de lokale hypotheker en FDC kantoor. Als je met eigen geld de hypotheek op je huis onder de 75% van de waarde van het onderpand kan krijgen gaan er ineens andere regels spelen en kan je meer met minder. Met een inzetbaar spaarpotje van 30k is dus vast wel iets te doen op basis van je salaris, bonus is meestal erg moeilijk mee te nemen.

-Als- je voor een hypotheek gaat shoppen, houdt dan alsjeblieft in je achterhoofd dat er nog steeds een aantal boeven in de sector rondlopen.

[Anoniem: 3057]

Je moet het als volgt bekijken: banken willen zekerheid, die ze krijgen door het huis als onderpand te gebruiken.

Als jij niet meer aan je vertalingsverplichtingen zou voldoen, kunnen ze jou het huis uit zetten en het huis verkopen om de schulden te vereffenen. Omdat er haast is bij de verkoop, zal het huis minder opbrengen. Men noemt dit wel de executiewaarde van een huis, en dat wordt meestal geschat op rond de 80% van de vrije verkoopwaarde. Als de executiewaarde groter is dan de hoogte van de hypotheek, zit de bank behoorlijk safe. In jouw geval zou dat al bijna het geval zijn, omdat je zelf geld kan inbrengen.

Daarnaast worden ook inkomstenbronnen bekeken om te kijken of je wel werkelijk het hypotheekbedrag kan betalen. Daarbij is de 4,5 regel wel een goede, maar zeker omdat je zelf al geld meebreng, zal daar soepel mee worden omgegaan. Ook zal er worden gekeken naar andere zaken, bijv. of je een vast contract hebt, misschien zelfs naar wat voor werk je doet en of je goed opgeleid bent. In jouw geval is heb je met jouw opleiding een goed perspectief op een goede baan en dito inkomen, dus ook dat zal hun geruststellen.

Soms zal een bank bevoorbeeld wel extra voorwaarden willen toevoegen, zoals het afsluiten van een woonlastenverzekering (heet anders geloof ik, maar zorgt dat in geval van ziekte / ontslag oid je woonlasten uit een verzekering betaald worden) of het opnemen van een aflossingsvrij deel (zodat je maandlasten lager zijn dus de kans op betalingsproblemen lager is).

Ik denk dat in jouw geval het allemaal wel zal moeten lukken, ook al is het krap. Het is denk ik meer de vraag op jij bereidt bent in het begin te werken om te wonen ipv te werken om te leven, want je woonlasten zullen wel een aardige hap uit je inkomen nemen.

Overigens hoef je je helemaal niet slimmer voor te doen in een eerste gesprek met een hypotheekadviseur dan dat je bent. Laat zo'n man/vrouw van een van de grote aanbieders lekker hard werken door dit allemaal uit te leggen. Zolang je maar niet direkt ja zegt tegen een offerte, heb je daarna altijd nog de tijd om de offerte en mogelijkheden met anderen te bespreken, incl. tips & tricks om het onderste uit de kan te halen.

HTH

[Canaria]

Gezien m'n eigen ervaringen met hypotheekverstrekkers denk ik dat het wel moet lukken
Ik kreeg vorig jaar zonder problemen 5,7 keer m'n bruto jaarsalaris als maximale hypotheek mee bij zowel ABN-Amro als Rabobank. Dat was zonder eigen geld.

Bonussen kunnen worden meegenomen als je kunt aantonen dat je de afgelopen 1-2 jaar structureel een bonus hebt ontvangen. Als je een jaaropgave meeneemt, kijken ze voornamelijk naar het bruto totaalbedrag en als dat de afgelopen jaren structureel meer is dan 12x je maandsalaris + vakantiegeld, dan is het al snel ok. Ik moest om de hypotheek rond te krijgen een bonus van 1000 euro per jaar aantonen, een verklaring van m'n werkgever over de bonus over 2004 en verwachte bonus over 2005 was voldoende.

Toen ik m'n hypotheek afsloot, had ik een jaarcontract met intentieverklaring van m'n werkgever. Als je een vast contract hebt is het nog wat gunstiger. Verder telt zoals MrX je opleiding en toekomstperspectief zeker mee.

Waar veel mensen voor terugdeinzen is een relatief hoge hypotheek. Maar als je verwacht nog in inkomen te stijgen hoef je je daardoor niet af te laten schrikken. Verder zijn de normen vrij strak. Dat wil zeggen dat je ook met een maximale hypotheek nog prima kunt rondkomen.

[flowerp]

Canaria schreef op zondag 25 juni 2006 @ 17:13:
Waar veel mensen voor terugdeinzen is een relatief hoge hypotheek. Maar als je verwacht nog in inkomen te stijgen hoef je je daardoor niet af te laten schrikken. Verder zijn de normen vrij strak. Dat wil zeggen dat je ook met een maximale hypotheek nog prima kunt rondkomen.

Dat zou in mijn situatie zeker moeten lukken, ik betaal nu een (onder) huur die werkelijk tegen het absurde aanloopt (750,-), maar omdat ik een erg bescheiden levensstijl heb kan ik toch redelijk rondkomen. Zolang de maandelijkse hypotheek kosten onder die 750,- liggen zou het (voor mij) geen probleem moeten zijn. Veel richtlijnen gaan ervan uit dat dit eigenlijk niet zou kunnen, maar dat zijn altijd erg algemene richtlijnen. Sommige mensen hebben met heel weinig genoeg en andere willen veel meer (en dat dan onafhankelijk van het inkomen).

[OzBoz]

Ik zou zelf bij een eerste koophuis liever hoog zitten qua hypotheek (als het echt niet kan krijg je hem echt niet dus daar zit altijd marge in). Dan dat ik eigen geld in een eerste woning ging frutten. Daar zijn namelijk leukere cq nuttiger dingen mee te doen. Dus zou je willen aanraden het zonder eigen geld te proberen. Koop daar dan maar leuke meubels voor oid.

En wat al gezegd is, in het echt gaat het vaak stuk flexibeler dan die online berekeningen. Wat mij betreft kun je beter naar een onafhankelijke instelling gaan dan direct naar een bank, want die zijn alweer moeilijker. Terwijl je via een hypotheekverstrekker met tig financiele dienstverleners hetzelfde vaak wel weer kan krijgen bij de betreffende bank. Was in mijn geval ook zo. Maar hou je eigen geld voor nuttiger dingen, of het nu vakantie, leuke badkamer of leuke keuken is.

[flowerp]

OzBoz schreef op zondag 25 juni 2006 @ 20:17:
Ik zou zelf bij een eerste koophuis liever hoog zitten qua hypotheek (als het echt niet kan krijg je hem echt niet dus daar zit altijd marge in). Dan dat ik eigen geld in een eerste woning ging frutten.

Ik hoor inderdaad vaak dat het wordt afgeraden eigen geld in een woning te stoppen. De voornaamste reden die je hoort is dat je nergens zo goedkoop geld kunt lenen als via een hypotheek. Je kunt daarom beter je eigen geld houden en voor een hogere hypotheek gaan omdat je later (als je ergens anders geldt voor nodig hebt) het dus tegen een veel hogere zal moeten lenen.

Het punt is dan wel dat ik het geld nu ook al lange tijd op de bank heb staan en het gewoon niet nodig heb. Vroeger was ik wel anders, dan kocht ik kleding, make-up, games etc bij het leven maar op een gegeven moment merkte ik dat ik steeds vaker dingen kocht maar daarna gewoon in de kast liet liggen. Eigenlijk heb ik tegenwoordig aan een goed boek en mijn internet aansluiting meer dan genoeg.

Meubels, bed, etc heb ik ook al staan in mijn huidige huurwoning, dus die kunnen natuurlijk gewoon mee. Voorderest ga ik het liefst voor een kleine woning (40 - 50m2 max), dus veel aan keukens of badkamers in te bouwen zal er ook niet inzitten

Maar hou je eigen geld voor nuttiger dingen, of het nu vakantie, leuke badkamer of leuke keuken is.

Ik zal het iniedergeval wel in gedachten houden, al was het alleen maar omdat als het goed is via de hypotheekrente aftrek in sommige gevallen de rente van geld dat vaststaat meer kan opleveren dan de rente die je voor een hypotheek moet betalen. (ik moet dat nog precies narekenen)

[rimave]

Mhh... je zou dat huis toch wel moeten kunnen kopen met dat loon. Heb je al eens voor een hypotheek gekeken bij buitenlandse banken, zoals Agenta of Bank of Scotland? Daar kan je sowieso een hogere hypotheek krijgen en wellicht gaan ze ook anders (lees beter) om met eigen geld.

[cowgirl]

Wat misschien ook een optie voor je is, als je je eigen geld echt niet nodig hebt, om dat geld (of een deel ervan) in een depot in je hypotheek te storten. Je hebt dan een hypotheek voor de volledige koopsom en uit het depot worden de premies betaald waardoor je lagere maandlasten hebt en maximale hypotheekrenteaftrek. Dit gaat vziw alleen op voor een spaar- of beleggingshypotheek.

[Jivecar]

cowgirl schreef op maandag 26 juni 2006 @ 10:26:
Wat misschien ook een optie voor je is, als je je eigen geld echt niet nodig hebt, om dat geld (of een deel ervan) in een depot in je hypotheek te storten. Je hebt dan een hypotheek voor de volledige koopsom en uit het depot worden de premies betaald waardoor je lagere maandlasten hebt en maximale hypotheekrenteaftrek. Dit gaat vziw alleen op voor een spaar- of beleggingshypotheek.

Nadeel: hoogste inleg vs laagste inleg verhouding.
Eerste extra inleg ter hoogte van jaarinleg wel aan te raden, maar dat zal met deze hypotheek geen enorm bedrag zijn.

Denk ook aan kosten inrichting e.d., misschien hou je 17/18.000 over. Daarvan leg je 2.500 in in het depot (+/- 1 jaar premie spaarhyp). De rest (15.000 leg je in het huis waardoor je hypohteek rond de 120.000 zal bedragen).

[Anoniem: 151099]

Ik weet niet hoeveel spaargeld je hebt maar ik zou dat er niet insteken.

koop een huis en bereken wat je moet opknappen eventueel kan je dan 5000 meer aflsluiten. Vervolgens bereken je de maandlasten en of je daar van rond kan komen.

ik heb zelf samen met mijn vriendin een half jaar geleefd van een gezamelijk inkomen van 1400 a 1500 in de maand met een hypotheek van ongeveer 140.000

we hebben heel weinig eigen geld in het huis gestopt, zowiezo niets in de hypotheek alleen een beetje aan spullen.

Kortom: van 1650 moet je rond kunnen komen, echter zal je niet zo veel overhouden voor leuke dingen.

[Anoniem: 104562]

Anoniem: 151099 schreef op maandag 26 juni 2006 @ 11:06:
Ik weet niet hoeveel spaargeld je hebt maar ik zou dat er niet insteken.

koop een huis en bereken wat je moet opknappen eventueel kan je dan 5000 meer aflsluiten. Vervolgens bereken je de maandlasten en of je daar van rond kan komen.

ik heb zelf samen met mijn vriendin een half jaar geleefd van een gezamelijk inkomen van 1400 a 1500 in de maand met een hypotheek van ongeveer 140.000

we hebben heel weinig eigen geld in het huis gestopt, zowiezo niets in de hypotheek alleen een beetje aan spullen.

Kortom: van 1650 moet je rond kunnen komen, echter zal je niet zo veel overhouden voor leuke dingen.

Staat in de opening, 30k. rest knipperdeknip. Aanvallen op de persoon voegen niets toe aan de discussie en mag je daarom achterwege laten.

[ Voor 9% gewijzigd door Rukapul op 26-06-2006 12:08 ]

[Jiriki]

Probleem met online berekeningen is dat ze er vaak van uit gaan dat je eigen geld uit een vorige woning komt, en dus niet meer vrij besteedbaar is.

Ga eens praten bij een goede adviseur, Rabobank ofzo, en vraag wat je kunt als je dat geld in een premiedepot stort. In het begin betaal je dan een hoge premie, maar uit het depot dus daar merk je niet veel van, en later een 10x lagere premie. Voordeel is dat het geld dan al vroeg in de hypotheek is gestort en dus lekker lang rente kan trekken -> hoge opbrengst van je geld.

[OzBoz]

flowerp schreef op zondag 25 juni 2006 @ 22:13:
Ik zal het iniedergeval wel in gedachten houden, al was het alleen maar omdat als het goed is via de hypotheekrente aftrek in sommige gevallen de rente van geld dat vaststaat meer kan opleveren dan de rente die je voor een hypotheek moet betalen. (ik moet dat nog precies narekenen)

Als je het geld niet gebruikt dan zou ik het persoonlijk nog niet in een hypotheek stoppen of ik zou een huis waar ik helemaal gek op ben anders niet kunnen kopen. Maar als je bijvoorbeeld een klein huisje wilt kopen dan ben je ook zo weer geld kwijt aan onderhoud, schilderwerk. Kost allemaal meer dan je vaak van te voren denkt. En het is relaxt om dan een lekkere buffer achter de hand te hebben. Hoef je niet paniekerig te worden als er weer es wat kapot gaat in huis

En ach, als het geld je in de weg staat dan kun je ook nog es leuk via binck wat aandelen kopen oid. Dat heb ik laatst maar es gedaan omdat ik spaargeld zelf vrij suf vindt en het dan grappig vind om te proberen er wat leuks van te maken (had ook genoeg spaargeld om eens wat te klooien).

Overigens vond bij mij destijds de lokale rabo dat mijn ouders maar 30k (gulden) borg moesten gaan staan. Ik had uiteindelijk nog ABN en Rabo via de hypotheekshop waar ik zonder problemen hypotheek kon krijgen (dan wel zonder NHG) dur Rabo meteen geskipped omdat ze niet van klanten houden schijnbaar. Gewoon eens lekker binnenwandelen bij de Hypotheekshop oid. Is sowieso interessant om je eens te laten uitleggen wat de verschillende vormen zijn en je krijgt een goed idee wat je nou daadwerkelijk kan krijgen als hypotheek omdat ze iets van 30 verstrekkers hebben en het soms erg wisselt.

[MSalters]

Overstappen kan op het moment inderdaad lonend zijn. Volgens mij weten banken dat ook. Anders gezegd, je verwachte toekomstige inkomen zou het probleem een stuk kleiner moeten maken.

Aan de andere kant kun je ook eens een afwijzing regelen, naar je baas stappen en daarmee uitleggen dat je nu een salarisverhoging wil.

[TweakersOnly]

En met de huidige lage rentestand is het ook wel verantwoord om een grote hypotheeksom te lenen.

Met een jaarinkomen van bijna 38000 euro heb ik twee maanden een hypotheek afgesloten van 198500 euro MET Nationale Hypotheek Garantie.

Dit betekent ook een ratio van ruim 5 keer mijn bruto jaarinkomen. Dit kan echter alleen nu de rente laag is EN je de rente meer dan 5 jaar vastzet. Bij mij was het overigens 3,7% tegen 10 jaar en in het laatste jaar rentebedenktijd.

[Anoniem: 54899]

Stort 15K in een depot (spaar of beleg) en met de meeste defensieve beleggingsstructuur heb je in 30 jaar een pot van 100K
de rest aflossing vrij en dan koop je 2 huizen van dat geld.

Ga even naar een intermediar en niet naar een bank en laat hem even vanalles doorrekenen.

[OzBoz]

Anoniem: 54899 schreef op maandag 26 juni 2006 @ 22:02:
Stort 15K in een depot (spaar of beleg) en met de meeste defensieve beleggingsstructuur heb je in 30 jaar een pot van 100K

Waar je tegen die tijd nog geen auto van kan kopen.

[flowerp]

OzBoz schreef op dinsdag 27 juni 2006 @ 01:17:
[...]

Waar je tegen die tijd nog geen auto van kan kopen.

Inderdaad. Zowieso denk ik dat ik over 30 jaar geen 100k voor 2 huizen nodig heb. Dan loop ik uhmm... tegen de 60 en zal ik waarschijnlijk juist weer wat kleiners willen mocht ik in de tussenliggende jaren iets groters hebben gekocht

Jiriki schreef op maandag 26 juni 2006 @ 12:12:
Ga eens praten bij een goede adviseur, Rabobank ofzo, en vraag wat je kunt als je dat geld in een premiedepot stort. In het begin betaal je dan een hoge premie, maar uit het depot dus daar merk je niet veel van, en later een 10x lagere premie. Voordeel is dat het geld dan al vroeg in de hypotheek is gestort en dus lekker lang rente kan trekken -> hoge opbrengst van je geld.

Dat klinkt opzich ook wel interesant. Het is iniedergeval een mogelijkheid die ik nog niet overwogen had. Wel is het wellicht zo dat het vanwege de lage rente stand in veel gevallen eigenlijk nog niet eens zo veel uitmaakt. Tegen 3.5% rente is het een sloridige 1000 euro per jaar wat je misloopt. Als je daar nog inflatie voor meerekent plus de extra kosten die je betaald voor een hogere hypotheek dan vraag ik me af hoe veel de netto winst is tussen die 30k vasthouden als spaargeld en het gewoon in het huis stoppen.

Jivecar schreef op maandag 26 juni 2006 @ 10:33:
Denk ook aan kosten inrichting e.d., misschien hou je 17/18.000 over.

Kosten inrichting is niet echt van toepassing omdat ik gewoon mijn inrichting uit mijn huur apartement mee kan nemen. Het zijn allemaal losse dingen (ik heb geen inbouw keuken ofzo in mijn onderhuur huis laten aanleggen ), dus die neem ik zo mee.