WOZ-waarde nieuwbouwhuis

[Vozze]

Ik zal even kort de situatie uitleggen.

Dit jaar hebben mijn vriendin (we wonen beide nog bij onze ouders) en ik een nieuwbouwwoning gekocht. Deze wordt volgend jaar (2007) opgeleverd. De bouw is nog niet gestart. Dit zal eind mei gaan plaatsvinden. Na het kopen van de grond betalen we echter al wel de hypotheekrente. We willen dus graag de voorlopige teruggaaf voor 2006 indienen.
Hier dient echter ook een WOZ-waarde ingevuld te worden. Op diverse sites lees ik dat wanneer de woning nog niet bewoond is (en dat is voor 2006 het geval), men dan geen WOZ-waarde hoeft in te vullen.
Ik heb ook iemand van de Belastingtelefoon gesproken en die zegt van wel, hoewel ze erg twijfelachtig overkwam.

Wie kan een helder licht hierop schijnen? Ik snap het even niet meer.

[Mr Knowitall]

Wat je nu betaalt is waarschijnlijk Bouwrente, dat is volgens de site van de belastingdienst is dit wel aftrekbaar. Check even hier:
http://www.belastingdiens...lsueenwoningkoopt-05.html

De site van de hypotheker legt het nog wat specifieker uit:
http://www.hypotheker.nl/...n/Nieuwbouw/Bouwrente.htm

Het lijkt me inderdaad sterk dat je een WOZ waarde nodig hebt voor het invullen van het formulier. Wel kan ik me indenken dat het aangifteprogramma niet berekend is op alleen het terugvragen van de bouwrente.

[TDB]

Bij een huis in aanbouw zou ik als WOZ waarde opgeven het bedrag wat je al aan de aannemer / projectontwikkelaar hebt betaald.

[ Voor 4% gewijzigd door TDB op 03-05-2006 14:20 . Reden: typo ]

[Vozze]

Mr Knowitall schreef op woensdag 03 mei 2006 @ 14:17:
Wat je nu betaalt is waarschijnlijk Bouwrente, dat is volgens de site van de belastingdienst is dit wel aftrekbaar. Check even hier:
http://www.belastingdiens...lsueenwoningkoopt-05.html

De site van de hypotheker legt het nog wat specifieker uit:
http://www.hypotheker.nl/...n/Nieuwbouw/Bouwrente.htm

Het lijkt me inderdaad sterk dat je een WOZ waarde nodig hebt voor het invullen van het formulier. Wel kan ik me indenken dat het aangifteprogramma niet berekend is op alleen het terugvragen van de bouwrente.

Nee. Wat ik betaal is rente tijdens de bouw. Dat is de rente die ik moet betalen over het bedrag wat uit het bouwdepot is gehaald. Deze is fiscaal aftrekbaar en dat wil ik ook doen. Het gaat me nu om de WOZ-waarde. Voor zover ik weet, wordt deze op 1 januari van een jaar bepaald. Daarnaast lees ik ook dat je geen WOZ-waarde hoeft op te geven zolang je nog niet in het huis woont.

TDB schreef op woensdag 03 mei 2006 @ 14:19:
Bij een huis in aanbouw zou ik als WOZ waarde opgeven het bedrag wat je al aan de aannemer / projectontwikkelaar hebt betaald.

Waarom het opgeven wanneer het misschien niet eens noodzakelijk is? Scheelt namelijk wel in het bedrag wat je terug kunt vragen.

[ Voor 14% gewijzigd door Vozze op 03-05-2006 14:24 ]

[TweakersOnly]

Ik heb zelf in 2004 een nieuwbouwwoning gekocht en heb met hetzelfde probleem gezeten als jij. Ik zal aan de hand van een voorbeeld uitleggen hoe ik het heb gedaan en wat door de inspecteur werd goedgekeurd.

Allereerst: De WOZ-waarde is iets anders dan de prijs waarvoor jij je woning hebt gekocht en ligt lager. Ik heb destijds als WOZ-waarde 70% van de verkoopprijs VON genomen. Dit is bij mij goedgekeurd door de inspecteur.

Daarnaast is jouw huis nog niet af. Voor jouw verkoopprijs heb je twee bedragen, een bedrag is voor de grond, het ander bedrag is om het huis te bouwen. De prijs van de grond is nagenoeg stabiel.

Echter jouw huis wordt in 2006 gebouwd. In het begin van 2006 is slechts 10% af, aan het eind van 2006 is ong. 60% van jouw huis "af". Dit is uiteraard natte-vinger-werk.

Stel nu dat je de grond gekocht hebt voor 100000 euro en je huis voor 150000 euro (totaal 250000 euro).

WOZ-waarde (grond) = 100000*0,70 = 70.000 euro.
WOZ-waarde (huis) in januari = 150000*0,70*0,10 = 10.500 euro
WOZ-waarde (huis) in december = 150000*0,70*0,60= 63.000 euro

Totale WOZ-waarde = waarde (grond) + helft van WOZ-waarde huis (januari) + helft van WOZ-waarde huis (december).

In dit voorbeeld dus 70.000 + 10.500*50% + 63.000*50% = 106.750 euro.

EDIT: Ik zie dat je je huis pas in mei gekocht hebt. Je moet dit ook aangeven op de voorlopige teruggave. Je WOZ-waarde (en dus belastingbijtelling over het bezit van je woning) wordt automatisch met 4/12 verminderd.

[ Voor 9% gewijzigd door TweakersOnly op 03-05-2006 16:10 ]

[Vozze]

TweakersOnly schreef op woensdag 03 mei 2006 @ 15:56:
Ik heb zelf in 2004 een nieuwbouwwoning gekocht en heb met hetzelfde probleem gezeten als jij. Ik zal aan de hand van een voorbeeld uitleggen hoe ik het heb gedaan en wat door de inspecteur werd goedgekeurd.

Allereerst: De WOZ-waarde is iets anders dan de prijs waarvoor jij je woning hebt gekocht en ligt lager. Ik heb destijds als WOZ-waarde 70% van de verkoopprijs VON genomen. Dit is bij mij goedgekeurd door de inspecteur.

Daarnaast is jouw huis nog niet af. Voor jouw verkoopprijs heb je twee bedragen, een bedrag is voor de grond, het ander bedrag is om het huis te bouwen. De prijs van de grond is nagenoeg stabiel.

Echter jouw huis wordt in 2006 gebouwd. In het begin van 2006 is slechts 10% af, aan het eind van 2006 is ong. 60% van jouw huis "af". Dit is uiteraard natte-vinger-werk.

Stel nu dat je de grond gekocht hebt voor 100000 euro en je huis voor 150000 euro (totaal 250000 euro).

WOZ-waarde (grond) = 100000*0,70 = 70.000 euro.
WOZ-waarde (huis) in januari = 150000*0,70*0,10 = 10.500 euro
WOZ-waarde (huis) in december = 150000*0,70*0,60= 63.000 euro

Totale WOZ-waarde = waarde (grond) + helft van WOZ-waarde huis (januari) + helft van WOZ-waarde huis (december).

In dit voorbeeld dus 70.000 + 10.500*50% + 63.000*50% = 106.750 euro.

EDIT: Ik zie dat je je huis pas in mei gekocht hebt. Je moet dit ook aangeven op de voorlopige teruggave. Je WOZ-waarde (en dus belastingbijtelling over het bezit van je woning) wordt automatisch met 4/12 verminderd.

toon volledige bericht

TweakersOnly, bedankt voor je verhaal. Erg helder.
Ik wou trouwens net gaan vragen wat ik moet invullen bij die periode. Je geeft het antwoord al in je edit.
Ik heb trouwens op 28 april de grond gekocht. Ze beginnen eind mei met de bouw. Moet ik nu als periode 28-04 tot 31-12 invullen?

[TweakersOnly]

Vozze schreef op woensdag 03 mei 2006 @ 16:16:
TweakersOnly, bedankt voor je verhaal. Erg helder.
Ik wou trouwens net gaan vragen wat ik moet invullen bij die periode. Je geeft het antwoord al in je edit.
Ik heb trouwens op 28 april de grond gekocht. Ze beginnen eind mei met de bouw. Moet ik nu als periode 28-04 tot 31-12 invullen?

Yeps, je bent sinds 28 april eigenaar van de grond.

[HenkieNL]

Ik zie hier allemaal geweldige berekeningen voor de WOZ-waarde van een huis in aanbouw langskomen. Als je er nog niet woont maakt het niet uit of je € 1 of € 1.000.000 invult, het eigenwoningforfait blijft € 0. Pas als je er ook woont en je hebt geen WOZ zou ik aan het rekenen slaan.

[Vozze]

HenkieNL schreef op woensdag 03 mei 2006 @ 22:57:
Ik zie hier allemaal geweldige berekeningen voor de WOZ-waarde van een huis in aanbouw langskomen. Als je er nog niet woont maakt het niet uit of je € 1 of € 1.000.000 invult, het eigenwoningforfait blijft € 0. Pas als je er ook woont en je hebt geen WOZ zou ik aan het rekenen slaan.

Dat dacht ik in eerste instantie dus ook, maar ook een huis in aanbouw vertegenwoordigd een waarde en deze zul je (ook volgens de Belastingdienst) in moeten vullen. En het eigenwoningforfait is toch gewoon een bepaald percentage van de WOZ-waarde? Dus maakt het wel degelijk uit wat je invult. Het is niet zo dat je namelijk ergens kunt opgeven of je er wel of niet woont.

[Moriaty]

Om het nog eenvoudiger te maken: de WOZ-waarde van een woning wordt bepaald op de waarde per toestandsdatum 1-1 van het betreffende jaar tegen prijspeil 1-1-2003. Dus al dat gereken met gemiddelden lijkt mij niet nodig. Ik zou zelf dus zo'n 70% van de waarde van de grond opgeven als WOZ-waarde, uitgaande van een gemiddelde waardestijging van je grond tussen 1-1-2003 en 1-1-2005.

[Vozze]

Moriaty schreef op donderdag 04 mei 2006 @ 08:56:
Om het nog eenvoudiger te maken: de WOZ-waarde van een woning wordt bepaald op de waarde per toestandsdatum 1-1 van het betreffende jaar tegen prijspeil 1-1-2003. Dus al dat gereken met gemiddelden lijkt mij niet nodig. Ik zou zelf dus zo'n 70% van de waarde van de grond opgeven als WOZ-waarde, uitgaande van een gemiddelde waardestijging van je grond tussen 1-1-2003 en 1-1-2005.

Dan vergeet je dus hetgeen wat dit jaar nog gebouwd gaat worden. Daarom is dat gereken met gemiddelden nog nodig. Het huis mag dan nog niet af zijn, maar hetgeen wat er wel staat, heeft natuurlijk wel een waarde.

[HenkieNL]

Vozze schreef op donderdag 04 mei 2006 @ 08:26:
[...]

Dat dacht ik in eerste instantie dus ook, maar ook een huis in aanbouw vertegenwoordigd een waarde en deze zul je (ook volgens de Belastingdienst) in moeten vullen. En het eigenwoningforfait is toch gewoon een bepaald percentage van de WOZ-waarde? Dus maakt het wel degelijk uit wat je invult. Het is niet zo dat je namelijk ergens kunt opgeven of je er wel of niet woont.

Het eigenwoningforfait is inderdaad een percentage van de WOZ-waarde, maar voor een huis in aanbouw is dat percentage gedurende maximaal 2 jaar 0%. Je kunt dat in je aangifte invullen onder "Bijzondere situaties van de eigen woning" in het aangifteprogramma.

Zie hier de toelichting van de Belastingdienst voor de aangifte 2005. Dat ze de jaren 2006 en 2007 erbij halen is omdat je voor maximaal 2 jaar geen eigenwoningforfait hoeft aan te geven en de woning ook niet in box 3 hoeft aan te geven:

U had een andere woning die leeg stond of in
aanbouw was
Als u een andere woning had die leeg stond of in aanbouw was, valt
de andere woning onder bepaalde voorwaarden onder de eigenwoningregeling.
U hoeft de waarde van de woning dan niet aan te
geven in box 3: voordeel uit sparen en beleggen. U moet dan wel
voldoen aan de volgende voorwaarden:
– De andere woning was in aanbouw of stond leeg in de periode dat
u er nog niet in woonde.
– U bent inmiddels in de andere woning gaan wonen of u bent van
plan in 2006 of 2007 in die woning te gaan wonen.
Let op!
U hoeft voor uw andere woning geen eigenwoningforfait aan te
geven over de periode dat u er niet in woonde. Voor uw oude woning
moet u wel het eigenwoningforfait aangeven over de periode dat u in
die woning woonde. De rente over en kosten van de eigenwoningschuld
en de periodieke betalingen voor bijvoorbeeld erfpacht mag
u voor beide woningen aftrekken.
Uitzondering
Als u een woning heeft gekocht waar u bijvoorbeeld door een
ingrijpende verbouwing pas na 2007 in kunt gaan wonen, is de
eigenwoningregeling niet van toepassing. In dat geval valt de woning
(en de bijbehorende schuld) in box 3. Dit geldt ook als u in 2005
redelijkerwijs had kunnen voorzien dat de nieuwbouw of verbouwing
zoveel hindernissen zou ondervinden, dat u er pas na 2007 in kunt
gaan wonen.

toon volledige bericht

[ Voor 24% gewijzigd door HenkieNL op 04-05-2006 20:16 ]

[Vozze]

HenkieNL schreef op donderdag 04 mei 2006 @ 20:11:
[...]


Het eigenwoningforfait is inderdaad een percentage van de WOZ-waarde, maar voor een huis in aanbouw is dat percentage gedurende maximaal 2 jaar 0%. Je kunt dat in je aangifte invullen onder "Bijzondere situaties van de eigen woning" in het aangifteprogramma.

Zie hier de toelichting van de Belastingdienst voor de aangifte 2005. Dat ze de jaren 2006 en 2007 erbij halen is omdat je voor maximaal 2 jaar geen eigenwoningforfait hoeft aan te geven en de woning ook niet in box 3 hoeft aan te geven:

[...]

Geldt dit niet alleen voor het geval wanneer je al een woning bezit (zo lees ik het namelijk) en niet zoals in mijn geval voor als je nog bij je ouders woont en dus helemaal niets met een eigenwoningforfait te maken hebt?

[HenkieNL]

Vozze schreef op vrijdag 05 mei 2006 @ 16:54:
[...]

Geldt dit niet alleen voor het geval wanneer je al een woning bezit (zo lees ik het namelijk) en niet zoals in mijn geval voor als je nog bij je ouders woont en dus helemaal niets met een eigenwoningforfait te maken hebt?

Nee dit geldt ook als je nog bij je ouders woont en een huis hebt gekocht waar je nog niet in woont.

[Vozze]

HenkieNL schreef op vrijdag 05 mei 2006 @ 17:39:
[...]


Nee dit geldt ook als je nog bij je ouders woont en een huis hebt gekocht waar je nog niet in woont.

Ik wil het graag geloven hoor, maar ik twijfel doordat iedereen wat anders zegt. Het klinkt namelijk te mooi om waar te zijn. Wel hypotheekrente-aftrek, maar geen eigenwoningforfait bij je inkomen optellen...

[HenkieNL]

Vozze schreef op zaterdag 06 mei 2006 @ 16:36:
[...]

Ik wil het graag geloven hoor, maar ik twijfel doordat iedereen wat anders zegt. Het klinkt namelijk te mooi om waar te zijn. Wel hypotheekrente-aftrek, maar geen eigenwoningforfait bij je inkomen optellen...

Ik kan me voorstellen dat je twijfelt, als laatste verwijs ik dan maar naar de wettekst:

Artikel 3.111. Eigen woning
1.

In deze afdeling en de daarop berustende bepalingen wordt verstaan onder eigen woning: een gebouw, een duurzaam aan een plaats gebonden schip of woonwagen in de zin van artikel 1 van de Woningwet, of een gedeelte van een gebouw, een schip of een woonwagen, met de daartoe behorende aanhorigheden, voorzover dat de belastingplichtige of personen die behoren tot zijn huishouden anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staat op grond van:
a.

eigendom, waaronder begrepen economische eigendom, of een recht van lidmaatschap van een coöperatie, indien met betrekking tot die woning de belastingplichtige of zijn partner de voordelen geniet, de kosten en lasten op de belastingplichtige of zijn partner drukken en de waardeverandering hen grotendeels aangaat;
b.

een recht van vruchtgebruik, een recht van bewoning of een recht van gebruik dat de belastingplichtige krachtens erfrecht heeft verkregen, indien met betrekking tot die woning de belastingplichtige de voordelen geniet en de kosten en lasten op hem drukken.
2.

Een woning wordt mede aangemerkt als eigen woning indien de woning de belastingplichtige in het kalenderjaar of in een van de voorafgaande twee jaar als eigen woning als bedoeld in het eerste lid ter beschikking heeft gestaan en sindsdien leeg staat en hij aannemelijk maakt dat de woning bestemd is voor verkoop.
3.

Een woning wordt mede aangemerkt als eigen woning indien de belastingplichtige aannemelijk maakt dat de woning leeg staat of in aanbouw is en uitsluitend bestemd is om in het kalenderjaar of in een van de daaropvolgende twee jaren hem als eigen woning als bedoeld in het eerste lid ter beschikking te staan.
4.

Een woning wordt voor ten hoogste twee jaren na het tijdstip waarop de woning de belastingplichtige niet langer anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staat mede aangemerkt als eigen woning indien de belastingplichtige aannemelijk maakt dat gedurende die periode de woning zijn gewezen partner anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staat.
5.

Een woning wordt voor ten hoogste twee jaren na het tijdstip waarop de woning de belastingplichtige niet langer anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staat mede aangemerkt als eigen woning indien de belastingplichtige gedurende die periode verblijft in een instelling, die op grond van artikel 8 van de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten moet zijn toegelaten om zorg als bedoeld in artikel 6 van die wet te verlenen.
6.

Een woning die de belastingplichtige gedurende tenminste een jaar als eigen woning als bedoeld in het eerste lid ter beschikking heeft gestaan en sindsdien tijdelijk als hoofdverblijf niet anders dan tijdelijk ter beschikking staat, kan op verzoek mede worden aangemerkt als eigen woning indien gedurende die periode:
a.

de woning niet aan derden ter beschikking wordt gesteld en
b.

de belastingplichtige tezamen met zijn partner niet met betrekking tot een andere woning belastbare inkomsten uit eigen woning geniet.
7.

Het tijdelijk ter beschikking stellen van een woning aan derden, ontneemt daaraan niet het karakter van hoofdverblijf.
8.

Bij een belastingplichtige en zijn partner tezamen wordt niet meer dan één hoofdverblijf in aanmerking genomen. Indien partners meer dan één woning hebben die als hoofdverblijf kan worden aangemerkt, kunnen de belastingplichtige en zijn partner gezamenlijk bij de aangifte kiezen welke van die woningen als zodanig wordt aangemerkt.
9.

Indien de belastingplichtige en zijn partner voor een kalenderjaar:
a.

de keuze om één woning als hoofdverblijf aan te merken hebben gemaakt, kan niet op die keuze worden teruggekomen;
b.

geen keuze hebben gemaakt, wordt geen van de woningen als hoofdverblijf aangemerkt.
10.

Onder eigen woning wordt niet begrepen een naar verkeersopvatting zelfstandig gedeelte van een gebouw, schip of woonwagen met de daartoe behorende aanhorigheden dat wordt gebruikt:
1°.

in een onderneming van de belastingplichtige of persoon die tot zijn huishouden behoort en bij de bepaling van de winst van die onderneming ter zake van dat gebruik een bedrag ten laste van de winst kan worden gebracht;
2°.

voor resultaat uit een of meer werkzaamheden van de belastingplichtige of persoon die tot zijn huishouden behoort en bij de bepaling van dat resultaat ter zake van dat gebruik een bedrag ten laste van het resultaat kan worden gebracht, of
3°.

in een vennootschap waarin de belastingplichtige of persoon die tot zijn huishouden behoort een aanmerkelijk belang heeft als bedoeld in hoofdstuk 4, uitgezonderd de artikelen 4.10 en 4.11, en bij de bepaling van de winst van die vennootschap ter zake van dat gebruik een bedrag ten laste van de winst kan worden gebracht.

toon volledige bericht

(even onthouden artikel 3.111 lid 3)

En voor de hoogte van het eigenwoningforfait:

Artikel 3.112. Eigenwoningforfait
1.

De voordelen uit eigen woning worden bij een eigenwoningwaarde van

meer dan


maar niet meer dan


op jaarbasis gesteld op

–


€ 12 500


nihil

€ 12 500


€ 25 000


0,20% van deze waarde

€ 25 000


€ 50 000


0,35% van deze waarde

€ 50 000


€ 75 000


0,45% van deze waarde

€ 75 000


–


0,60% van deze waarde, maar ten hoogste € 8900

2.

De eigenwoningwaarde is de volgens hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken voor die woning vastgestelde waarde of waarden voor het tijdvak waarbinnen het kalenderjaar valt. Indien een eigen woning deel uitmaakt van een onroerende zaak als bedoeld in artikel 16 van de Wet waardering onroerende zaken, wordt de eigenwoningwaarde gesteld op het gedeelte van de waarde van de onroerende zaak dat kan worden toegekend aan de woning.
3.

Met betrekking tot de eigen woning ter zake waarvan het tweede lid geen toepassing kan vinden door het ontbreken van een op grond van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken vastgestelde waarde, is de eigenwoningwaarde de waarde van de woning die wordt bepaald met overeenkomstige toepassing van het bepaalde bij of krachtens de artikelen 16 tot en met 19, 20, tweede lid, en 22, derde lid, van die wet en van het tweede lid, tweede volzin.
4.

De voordelen uit een eigen woning als bedoeld in artikel 3.111, tweede en derde lid, worden gesteld op nihil.
5.

De voordelen uit een eigen woning als bedoeld in artikel 3.111, zesde lid, worden gesteld op 1% van de eigenwoningwaarde, maar ten hoogste € 8900.

toon volledige bericht

Meer kan ik er niet van maken.

[Vozze]

HenkieNL, superbedankt voor deze heldere uitleg.

Hier kunnen we wat mee!

[HenkieNL]

Vozze schreef op zondag 07 mei 2006 @ 21:01:
HenkieNL, superbedankt voor deze heldere uitleg.

Hier kunnen we wat mee!

Graag gedaan. Let er wel op dat dit:
- voor maximaal 2 jaar is;
- op het moment dat je je via de gemeente inschrijft op het nieuwe adres, je er volgens de Belastingdienst woont.

Succes ermee, scheelt toch weer een hoop gereken.