Hypotheek oversluiten?

[Verwijderd]

Mijn vrouw en ik hebben sinds 1,5 jaar een koopwoning die we op dit moment nog financieren met hypotheek met variabele rente. Opzich kan dat nu nog mooi uit omdat de rente nog steeds erg laag is. Omdat waarschijnlijk de rente binnen afzienbare tijd omhoog zal gaan zijn we dus van plan om de hypotheek vast te laten zetten. We vragen ons echter af wat beter is. We zaten te denken om de rente voor 20jaar vast te laten zetten. Uiteraard zijn voor deze looptijd de rentes ook iets hoger. Ook gaan we er van uit dat we niet 20 jaar in deze woning blijven wonen. Stel dus dat we na ongeveer 10 jaar besluiten om een andere woning te kopen... dan is het toch onzin om de rente voor 20jaar (met dus een hogere rente) vast te zetten terwijl we misschien toch in 10 jaar al weer gaan verhuizen... Over het algemeen is het zo dat de meeste huizenbezitters toch al na een paar jaar weer gaan verhuizen (tenminste dat zie je overal in de makelaarskrantjes geschreven...) Wij vragen ons dan ook af wat het nut is van een looptijd van 20jaar terwijl de meeste kopers toch binnen deze periode alweer gaan verhuizen?

edit: we hebben dit natuurlijk ook al met een adviseur besproken, maar daar krijgen we een beetje het gevoel dat 'ie ons dat een beetje wil opdringen...(provisie?!)

[ Voor 8% gewijzigd door Verwijderd op 26-01-2006 09:03 ]

[André]

20 jaar is idd niet erg nuttig als je toch al weet binnen 10 jaar verhuist te zijn. Als je bijvoorbeeld weet dat je binnen 3 jaar gaat verhuizen zet je hem op 3 jaar vast. Langer is alleen maar duurder en bied geen meerwaarde.

[Verwijderd]

Stel dat wij de rente voor 10 jaar vast zetten en we na 3 jaar en ander huis kopen (die dan waarschijnlijk ook iets duurder zal zijn dan onze huidige woning)... in die 3 jaar zijn misschien de rentes ook weer flink omhoog gegaan... Moet ik dan voor dat nieuwe huis een compleet andere hypotheek nemen of kan ik de resterende 7 jaar nog gebruiken en alleen voor de 3 jaar een extra hypotheek nemen... Ik had namelijk ook zoiets begrepen dat als je een rentevast periode van 20 jaar neemt en binnen die periode verhuist (lees: ander huis koopt), de hypotheek alleen angevuld moet worden?!? Of zit ik er dan compleet naast...

[Maasluip]

Als je je hudige huis verkoopt en een ander huis koopt dan hoef je geen andere hypotheek aan te gaan. Je moet hem hoogstens verhogen, maar dat ligt aan de resterende hypotheek die je op dat moment hebt, de prijs die je voor je huidige huis krijgt en die je voor het nieuwe huis moet betalen.
Zeggen dat je niets hebt aan een hypotheek van 20 jaar omdat je over 10 jaar toch een ander huis koopt is onzin.

Het is altijd dezelfde afweging: voor een hypotheek die lang vast staat betaal je lang een bekende rente die hoger is dan een korter lopende hypotheek. Bij de kortlopende hypotheek heb je echter het risico dat je over 10 jaar een nieuwe hypotheek met 8 of 10% rente moet afsluiten.
Dus: nu 20 jaar met 5% afsluiten of 10 jaar met 4% en over 10 jaar nog eens 10 jaar met 10% (percentages zijn uiteraard slechts voorbeelden).

Ook verkoop van een huis mag je als reden aanvoeren om een hypotheek af te lossen, maar het is zeker niet verplicht.

[ Voor 2% gewijzigd door Maasluip op 26-01-2006 09:29 . Reden: Ik maak nu ook al stomme spelfouten ]

[Verwijderd]

Aha... op zich is het dus helemaal niet zo verkeerd om een langere rentevast periode te nemen... vooral als je meer op zeker wilt spelen met de lagere rentestanden van dit moment.... Opzich mag dan wel de rente iets hoger zijn de korte rentevast periodes, maar ik ga er ook vanuit dat we in de toekomst meer gaan verdienen en dat ons huis (die binnenkort ook uitgebouwd gaat worden) ook in waarde stijgt... Wat ik ook niet begrijp is waarom met onze huidige variabele rente hypotheek over een bedrag van €186.000,- ineens wil verhogen naar €200.000,-. Ze zeggen dat dat moet omdat bij het oversluiten ook een boete o.i.d. betaald moet worden (volgens mij ca. €3000,-)... maar waarom ze dan ineens met een hypotheek bedrag van €200.000,- snap ik niet helemaal... Jammer genoeg ben ik helemaal niet thuis in deze materie en ook alle gesprekken met verschillende adviseurs maken het niet eenvoudiger... De één verteld het zo en de ander weer zo... volgens mij is het toch zo dat als je van een variabele rente overstapt (al dan niet naar een andere geldverstrekker) er geen boete betaald hoeft te worden?! Of zijn die kosten voor de notaris ofzo?

[ Voor 10% gewijzigd door Verwijderd op 26-01-2006 09:39 ]

[Maasluip]

Ik weet ook niet welke kosten allemaal op je af komen bij het oversluiten van een hypotheek, maar ik kan me goed indenken dat je een boete voor het volledig aflossen krijgt en dat je moet betalen voor het oversluiten. Maar een hypotheekadviseur moet je dat toch haarfijn kunnen uitleggen.
In de trant van:
Huidige hypotheek: 186.000 euro
Boete voor aflossing: 3.000 euro
Kosten aangaan nieuwe hypotheek: 11.000 euro
Totaal: 200.000 euro
En daaruit volgt met een rentepercentage van x% de maandlasten van y Euro, en dat is z Euro minder dan nu.

Als een hypotheekadviseur het zo niet kan opschrijven (al dan niet met andere getallen uiteraard) is het geen goede.

[Verwijderd]

Maar als je overstapt van een variabele rente naar iets anders, hoeft men toch geen boete te betalen?!? Een variabele rente wordt elke maand opnieuw bepaald en je kan ook elke maand zonder kosten overstappen naar iets anders (tenminste dat had ik begrepen)...
Ik zal die adviseur nog even bellen voor een afspraak... moet 'ie ons toch nog maar even uitleggen waarom de wijziging van 186.000 naar 200.000...

[Krypt]

Je betaald niet alleen de boete, maar ook weer de afsluitkosten, notariskosten etc. Die moet je dus er ook nog allemaal bij opstellen. Je moet dus goed rekenen of het wat opleverd.

Je zegt dat je een variabele rente hebt nu; is dat in een soort plafond vorm hypotheek? Dan heb je ook een eind periode dat het plafond vast staat. Je betaald de boete voor tot aan de eindperiode (dat was tenminste bij mij het geval)

Verder is het inderdaad dat je je hypotheek mee mag nemen; als het in de hypotheek voorwaardes staan van je hypotheek verstrekker.

Wij hebben 'm 30 jaar vast staan voor 5%; en we zijn zeker van plan om 'm mee te nemen bij verkoop van ons huis (en dat gaat nog wel een tijdje duren)

[Verwijderd]

Je betaald niet alleen de boete, maar ook weer de afsluitkosten, notariskosten etc. Die moet je dus er ook nog allemaal bij opstellen. Je moet dus goed rekenen of het wat opleverd.

Natuurlijk... ook een beetje stom van me... ik ga natuurlijk weer een compleet nieuwe hypotheek aan met alle gevolgen van dien (notariskosten, etc.).
Maar ik denk dat ik er met jullie hulp wel een beetje uit ben... Ik denk dus toch maar dat we voor de 20 jaar rentevast periode gaan... De prognoses geven wel aan dat de rentes weer behoorlijk gaan stijgen en dan zijn wij in ieder geval 20 jaar zeker van een lage rente...

bedankt allen!!

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op donderdag 26 januari 2006 @ 10:11:
Maar ik denk dat ik er met jullie hulp wel een beetje uit ben... Ik denk dus toch maar dat we voor de 20 jaar rentevast periode gaan... De prognoses geven wel aan dat de rentes weer behoorlijk gaan stijgen en dan zijn wij in ieder geval 20 jaar zeker van een lage rente...

Heb je geen variabele rente die je vast kan zetten? Ik heb een deel van mijn hypotheek variabel, maar die kan ik ieder moment vast zetten, na afloop van die periode weer variabel zonder allerlei lastige constructies.

Ik vraag me af waarom je denkt dat de rente behoorlijk gaat stijgen?

[Switek]

Krypt schreef op donderdag 26 januari 2006 @ 10:05:
Je betaald niet alleen de boete, maar ook weer de afsluitkosten, notariskosten etc. Die moet je dus er ook nog allemaal bij opstellen. Je moet dus goed rekenen of het wat opleverd.

Je zegt dat je een variabele rente hebt nu; is dat in een soort plafond vorm hypotheek? Dan heb je ook een eind periode dat het plafond vast staat. Je betaald de boete voor tot aan de eindperiode (dat was tenminste bij mij het geval)

Verder is het inderdaad dat je je hypotheek mee mag nemen; als het in de hypotheek voorwaardes staan van je hypotheek verstrekker.

Wij hebben 'm 30 jaar vast staan voor 5%; en we zijn zeker van plan om 'm mee te nemen bij verkoop van ons huis (en dat gaat nog wel een tijdje duren)

Bij variabele rente betaal je geen boete, afsluitkosten en notariskosten wel natuurlijk. Afsluitkosten zijn ondelhandelbaar evenals de rente. bij bv de rabobank krijg je zonder moeite 0,2 rente korting. Kom je op dit moment voor 30 jaar vast uit op 4,1% (inc. de rente korting). Hypotheek kun je meenemen naar je nieuwe huis echter als je hem op dat moment toch ergens ander wilt onderbrengen betaal je geen boeterente

[Verwijderd]

Ik vraag me af waarom je denkt dat de rente behoorlijk gaat stijgen?

De rente is nu echt wel historisch laag en zal zeker gaan stijgen... dat lees je bijna overal...

[Krypt]

Switek schreef op donderdag 26 januari 2006 @ 10:20:
[...]
Bij variabele rente betaal je geen boete, afsluitkosten en notariskosten wel natuurlijk. Afsluitkosten zijn ondelhandelbaar evenals de rente. bij bv de rabobank krijg je zonder moeite 0,2 rente korting. Kom je op dit moment voor 30 jaar vast uit op 4,1% (inc. de rente korting). Hypotheek kun je meenemen naar je nieuwe huis echter als je hem op dat moment toch ergens ander wilt onderbrengen betaal je geen boeterente

Daarom vroeg ik ook of ie een renteplafond vorm hypotheek heeft. Bijv de SNS bank heeft dat; dan heb je een variable rente, maar een plafond tot bijv 5%. Plafond heeft wel een vaste periode; en als je dan oversluit dan betaal je wel boete. Als dit het geval is, en je plafondperiode is nog niet lang dan kan het verstandig zijn op die tijd uit te fluiten. Dan betaal je geen boete. Zelfde geldt als je wel een rentevaste periode hebt.

[ Voor 3% gewijzigd door Krypt op 26-01-2006 10:47 ]

[Switek]

Verwijderd schreef op donderdag 26 januari 2006 @ 10:22:
[...]
De rente is nu echt wel historisch laag en zal zeker gaan stijgen... dat lees je bijna overal...

...inderdaad dat lees je al jaren lang.

[KreKkeR241]

Maasluip schreef op donderdag 26 januari 2006 @ 09:27:
Als je je hudige huis verkoopt en een ander huis koopt dan hoef je geen andere hypotheek aan te gaan. Je moet hem hoogstens verhogen, maar dat ligt aan de resterende hypotheek die je op dat moment hebt, de prijs die je voor je huidige huis krijgt en die je voor het nieuwe huis moet betalen.
Zeggen dat je niets hebt aan een hypotheek van 20 jaar omdat je over 10 jaar toch een ander huis koopt is onzin.

Ook verkoop van een huis mag je als reden aanvoeren om een hypotheek af te lossen, maar het is zeker niet verplicht.

Dit is dus onzin wat je hier zegt.

Een hypotheekverhoging is in werkelijkheid niks anders dan een nieuwe hypotheek in bijvoorbeeld dezelfde vorm, waarmee de oude wordt afgelost.

Dit heeft namelijk te maken met de hypothecaire inschrijving in het kadaster, hetgeen door de notaris wordt gedaan. Verhoog je jouw hypotheek (zonder dat je een hogere inschrijving hebt) betekent dit dat er een nieuwe hypothecaire inschrijving nodig is.

Ook bij verkoop van de woning moet een hypotheek altijd worden afgelost. Het onderpand waar de hypothecaire inschrijving op is gevestigd is namelijk niet meer jouw eigendom. In verband met de wijziging van het onderpand is er een nieuwe kadastrale inschrijving nodig. En een hypothecaire lening is gekoppeld aan een kadastrale inschrijving.

Daarnaast hoeft het helemaal niet per definitie zo te zijn dat je bij verhuizing en/of hypotheekverhoging het oude rentepercentage behoudt wanneer jouw rentevaste periode nog niet is afgelopen. En al helemaal niet wanneer je naar een andere verstrekker zal gaan.

Wij bieden bij verhuizing bijvoorbeeld de 'meeneemhypotheek' aan. Dit betekent dat er bij verhuizing rentemiddeling plaats vindt, of de klant krijgt de dagrentestand wanneer deze lager is. Je neemt dus NIET jouw huidige rente percentage mee.

Dus heb jij jouw oude hypotheek afgesloten voor 20jr 4% en een restant rentevaste periode van 10 jaar en je gaat verhuizen, krijg je dus niet bij de nieuwe hypotheek de resterende 10 jaar nog 4%.

Informeer dat eerst eens goed bij jouw geldverstrekker, raad ik topicstarter sterk aan. En ga ook bij jezelf te rade of je bij verhuizing wel bij diezelfde geldverstrekker een nieuwe hypotheek af zal sluiten.

Bij welke geldverstrekker zit je trouwens Tweaketjah?

[ Voor 19% gewijzigd door KreKkeR241 op 26-01-2006 12:38 ]

[KreKkeR241]

En even voor de duidelijkheid, want ik lees hier veel verkeerde informatie:

Van variabel naar vast zonder verdere wijzigingen aan de hypotheek betekent nagenoeg bij alle geldverstrekkers niet of nauwelijks een boete. Wel vaak administratiekosten.

Dit komt omdat je bij veel geldverstrekkers aan het eind van jouw rente vaste periode boetevrij de hypotheek mag aflossen. Bij de variabele rente is de rente vaste periode zo kort, dat je nagenoeg altijd aan het eind of bijna aan het eind van jouw rente vaste periode zit. En om deze reden heb je bij switch naar andere rentevaste periode niet of nauwelijks een boete.

Verder is een rentewijziging een interne wijzing en hoef je hier absoluut niet voor naar de notaris en betaal je ook geen afsluitprovisie. Dit geld overigens voor alle vormwijzigingen van de hypotheek waar geen extra geld wordt bijgeleend.

Je hoeft alleen naar de notaris wanneer er een nieuwe kadastrale inschrijving nodig is, en dit is alleen nodig wanneer je meer wil lenen dan het oude inschrijvingsbedrag (oftewel hypotheekverhoging of 2e hypotheek), of wanneer je naar een andere geldverstrekker gaat (nieuwe 1e hypotheek).

Ook afsluitprovisie betaal je alleen wanneer je geld bijleent en/of een volledig nieuwe hypotheek afsluit.

Wanneer je de hypotheek moet inlossen ivm verkoop v/d woning heb je nooit een boete.

[ Voor 4% gewijzigd door KreKkeR241 op 26-01-2006 12:45 ]

[Verwijderd]

Bij welke geldverstrekker zit je trouwens Tweaketjah?

Op dit moment nog bij de ING Bank... maar we willen over naar een andere geldverstrekker omdat (naar mijn menig de ING Bank nogal een "naai de klant" mentaliteit heeft)... Ze waren dan wel de enige geldverstrekker die ons toen een hypotheek wilden geven, maar daarvoor moet je ook meer betalen dan bij andere geldverstrekkers...

Door alle replies ben ik nu weer de weg kwijt.... Wat zeg jij Krekker?!? Is een langere rentevastperiode nu wel of niet gunstig?!

[ Voor 77% gewijzigd door Verwijderd op 26-01-2006 13:30 ]

[KreKkeR241]

Verwijderd schreef op donderdag 26 januari 2006 @ 13:23:
[...]

Door alle replies ben ik nu weer de weg kwijt.... Wat zeg jij Krekker?!? Is een langere rentevastperiode nu wel of niet gunstig?!

Wanneer jij zeker weet dat je over 10 jaar gaat verhuizen, raad ik je sterk aan om goed bij de nieuwe geldverstrekker te informeren of je bij verhuizing jouw resterende rentevaste periode & jouw rentepercentage kan meenemen.

Bij de bank waar ik als adviseur werk (ook onderdeel van ING groep trouwens) kan dat namelijk niet, en ik vermoed dat wij niet de enige zijn.

Wel bieden wij de zogenaamde meeneemhypotheek aan. Dit houdt concreet in dat bij verhuizing een gewogen gemiddelde wordt genomen tussen jouw oude rentepercentage in combinatie met de resterende rentevaste periode EN de dan geldende (nieuwe) dagrentestand. Is die dagrentestand lager dan de uitkomst van dat gewogen gemiddelde krijg je deze.

Om een voorbeeld te geven:
Stel jij hebt een rentevaste periode van 20 jaar tegen 4%.

Je gaat verhuizen en hebt een resterende rentevaste periode van 10 jaar en de dan geldende dagrente stand is 6%. Er zal dan rentemiddeling plaats vinden, is de uitkomst lager dan die 6% (bijv. 5,5% krijg je dit percentage), is de uitkomst van de middeling hoger dan de dagrente stand van 6% krijg je uiteraard het percentage van 6%.

Je neemt dus NIET het percentage van 4% mee.

Het kan zijn dat andere verstrekkers hier anders mee omgaan, maar mijn advies, ga er niet zonder meer vanuit dat je die 4% meeneemt bij verhuizing.

Waar ik naar zou kijken is:
- Hoe concreet zijn de plannen om binnen 10 jaar te verhuizen?
- Hoeveel zekerheid wil je en hoeveel ben je bereid voor deze zekerheid te betalen
- Hoeveel risico ben je bereid te nemen, stel je kiest voor een variabele/korte rentevaste periode, stel de rente stijgt met 3%, kun je de maandlasten dan nog dragen?

Niemand kan namelijk voorspellen wat de rente zal doen, dit weten we gewoon niet. In dat geval moet je dus uitgaan van het ergste en dan beoordelen of je bereid bent dit risico te nemen. Korte rentes kunnen voordelig uitpakken, maar het neemt wel wat meer risico met zich mee.

Over een lange periode 20 a 30 jaar is in het verleden gebleken dat je met de korte rentes voordeliger uitbent. Maar dit zegt uiteraard niets over de toekomst. Ander punt, wat heb je aan een voordelig resultaat bekeken over 30 jaar, wanneer je op het moment zelf de maandlasten niet kan dragen doordat de rente even een periode uitschiet naar 6%.

Er is dus niet zoiets als 1 bepaalde rentevaste periode als beste keus. Het blijft zeer persoonlijk.

[OzBoz]

20 jaar vast? Ik dacht echt dat het begon met een grap Zou ik persoonlijk nooit doen. Heb hem overigens 10 jaar vast tegen 5.2. Oversluiten zou een optie kunnen zijn voor mij maar zo lang blijf ik hier niet meer dus geen zin in de boete.

Wanneer ik op dit moment een huis zou kopen zou ik rente voor een korte periode vastzetten. Zoals gezegd is dat in het verleden wel voordelig gebleken. Helemaal variabel vink gewoon niet handig maar wellicht gedeelte variabel en gedeelte voor korte tijd vast.

Ik zou niet zo goed weten waarom je 20 jaar een rente vast zet. Of je moet behoefte hebben aan hogere lasten per maand, budgetoverschot. Zou persoonlijk (maar draait erg om gevoel) bijvoorbeeld 5 jaar vastzetten. Das een periode waarin je pers. situatie best kan veranderen, scheiding, kids, failliete werkgever etc en tegen het einde van die tijd nog gewoon eens kijken. Zonde om voor dat relatieve stukje zekerheid per maand toch aardig wat meer kwijt te zijn.

Veel lager kan de rente niet worden, maar het is niet zo dat ie in 2 jaar op 9% staat. Uiteraard heeft niemand die garantie en resultaten uit het verleden...... maar goed, bij echt ernstige scenario's ben je niet de enige met een probleem maar samen met honderduizenden anderen en dat schept ook een band

Je blijft hopelijk geen 20 jaar hetzelfde verdienen dus zou me niet teveel zorgen maken. Maar goed, het is beetje mijn eigen gevoel en heb zowel zusje+zwager die in de hypotheken zitten dus dat speelt wellicht ook mee. Ben verder niet echt type om 20 jaar verder te kijken. Damn.. hoewel, pensioen is dan dichterbij

[MSalters]

KreKkeR schreef op donderdag 26 januari 2006 @ 12:15:
[...]
Een hypotheekverhoging is in werkelijkheid niks anders dan een nieuwe hypotheek in bijvoorbeeld dezelfde vorm, waarmee de oude wordt afgelost.

Dit heeft namelijk te maken met de hypothecaire inschrijving in het kadaster, hetgeen door de notaris wordt gedaan. Verhoog je jouw hypotheek (zonder dat je een hogere inschrijving hebt) betekent dit dat er een nieuwe hypothecaire inschrijving nodig is.

Een goede bank geeft je die hint van te voren, zodat je die hogere inschrijving vooraf kunt doen. Handig als je weet dat de keuken over 2 jaar vervangen moet worden, bijvoorbeeld.

[KreKkeR241]

MSalters schreef op donderdag 26 januari 2006 @ 22:29:
[...]

Een goede bank geeft je die hint van te voren, zodat je die hogere inschrijving vooraf kunt doen. Handig als je weet dat de keuken over 2 jaar vervangen moet worden, bijvoorbeeld.

Mits je bij die geldverstrekker blijft en inkomen en onderpand tegen die tijd toereikend zijn. Er zal namelijk tegen de tijd dat je de hogere inschrijving wilt benutten opnieuw worden getoetst op inkomen & onderpand en je zal dit opnieuw moeten aantonen.

Wil je een tweede hypotheek elders en de eerste hypotheek bij de oude verstrekker laten, zal de nieuwe verstrekker niet kijken naar wat je als schuldrest hebt bij de 1e verstrekker, nee de nieuwe verstrekker zal kijken naar wat jij als hypothecaire inschrijving hebt.

Maar ben je niet van plan naar een andere verstrekker te gaan is een hogere inschrijving inderdaad zeer handig. Scheelt je de notariskosten.

[ Voor 11% gewijzigd door KreKkeR241 op 26-01-2006 22:51 ]

[curry684]

Allereerst: hypotheekverstrekkers kun je globaal in 2 groepen indelen, namelijk de banken en de verzekeraars, waaronder ook bijv. pensioenfondsen. De eerste groep is erop gericht om zo snel mogelijk zoveel mogelijk winst te maken, en is daarom met name aantrekkelijk als je korte tijd de rente vast wil zetten. De tweede groep is er met name op gericht om structurele betrouwbare vermogensgroei te realiseren, en is daarom met name aantrekkelijk als je langere tijd de rente wil vast zetten. Het 'omslagpunt' is afhankelijk van de rente, de economische toestand, het ondernemingsklimaat, en tot op zekere hoogte de stand van de zon en of het wel of niet regent volgende week vrijdag. Gemiddeld genomen zit je vanaf 5 jaar rentevast meestal beter bij een verzekeraar.

Er speelt echter meer: verzekeraars willen langdurig een betrouwbare inkomstenbron, en zijn daarom in het algemeen scheutiger met prettige voorwaarden. Voor vrijheid met betrekking tot het meenemen of oversluiten van je hypotheek zit je bij een verzekeraar meestal beter, omdat ze liever hebben dat je bij hun je voorwaarden aanpast en een stabiele inkomstenbron blijft dan de banken die ieder jaar een zo goed mogelijke winst moeten rapporteren.

Dat allemaal gezegd hebbende is er geen eenduidige uitspraak mogelijk of een rentevaste periode van 20 jaar wel of niet slim is. Afgezien van alle genoemde punten is er namelijk nog een hele belangrijke factor die ik je niet zie noemen: het type hypotheek. In het geval van een annuiteiten- of aflossingsvrije hypotheek is het namelijk wel degelijk nuttig om 20 jaar rentevast te nemen (aangenomen dat je hem kunt meenemen bij verhuizing of er zo lang blijft wonen). In het geval van een spaarhypotheek is een langere rentevaste periode dan 15 jaar van twijfelachtig nut.

Wat is het geval bij een spaarhypotheek dan? In dat geval heb je een levensverzekering ter waarde van je hypotheek die je in 30 jaar (iha) aflost. Hiervoor betaal je iedere maand een premie die in een spaarpot gaat, en waar je exact dezelfde rente over krijgt als die je over het uitstaande bedrag betaalt. Stel dat je 10 jaar de rente vastzet tegen 5%, dan krijg je 10 jaar 5% rente op rente over je premie, en daarna de geldende variabele rente. De premie wordt zo vastgesteld dat je na de looptijd exact het bedrag van de hypotheek kunt aflossen. Stel nu dat je 20 jaar vast zet, dan spaar je in die 20 jaar met rente op rente ongeveer de helft van je hypotheek bij elkaar. Je hebt dan dus de helft van je hypotheek reeds op de bank staan. Als dan de rente vrijkomt en die is for all I care 15%, krijg je dus ook 15% rente op je gespaarde tegoed. Omdat dit idioot veel meer is dan eerder gaat je premie hard omlaag, en zal hiermee het effect van de hogere rente deels compenseren. Dit heet rentedempende werking.

Maar iig hebben we dus zoals je ziet meer info nodig dan enkel de looptijd, verstrekker en type hypotheek zijn wel degelijk van belang

[KreKkeR241]

Bij een Spaarhypotheek ben je in het begin v/d looptijd netto vaak voordeliger uit met de lage rente. Na ong. 3 kwart v/d looptijd ben je netto vaak voordeliger uit met een hoge rente. En dit heeft inderdaad te maken met wat Curry684 zegt, rente op rente.

De spaarhypotheek is eigenlijk niks anders dan een aflossingsvrije hypotheek gekoppeld aan een spaarpolis. De rente die je betaalt (wel aftrekbaar, ervanuitgaande dat de hypotheek bestemd is geweest voor de woning), is gekoppeld aan de rente die je ontvangt over jouw spaarkapitaal. Spaarkapitaal bouw je op middels deze rente die je v/d bank ontvangt en middels spaarpremie (niet aftrekbaar) die je zelf maandelijks inlegt.

Er is een bepaald beoogd spaarkapitaal dat je sowieso bij elkaar moet sparen. Ga je minder rente betalen, ga je ook minder rente ontvangen. Dit betekent dus dat je zelf meer premie zal moeten inleggen om toch dat beoogd kapitaal bij elkaar te sparen.

Aan het begin v/d looptijd is het spaarkapitaal nog laag. De invloed v/d rente zal dan dus gering zijn. Want of je nu 1% of 5% krijgt over 100 euro, maakt een stuk minder uit dan wanneer het zou gaan over rente die je ontvangt over 50.000 euro.

Dit betekent dus dat je aan het begin v/d looptijd netto iets voordeliger uit bent met de lage rente. Naarmate je spaarkapitaal groter wordt, zal de invloed v/d rente steeds groter worden, wat maakt dat de hoge rente ook steeds interessanter wordt. Je betaalt dan immers veel aan rente, maar hebt ook veel aftrek. Anderzijds gaat je premie dan een stuk omlaag, aangezien je al veel aan rente ontvangt, wat betekent dat je (na ongeveer 3 kwart v/d looptijd) netto vaak voordeliger uit bent met de hoge rente. Dat betekent namelijk veel rente aftrek over de rente die je betaalt, en een lage spaarpremie die niet fiscaal aftrekbaar is.

Heb je na ongeveer 3 kwart v/d looptijd juist een lage rente, dan betekent dat weinig belastingaftrek enerzijds en een hoge premie die niet fiscaal aftrekbaar is anderzijds. Je ontvangt immers weinig aan rente en zal dus zelf maandelijks meer moeten inleggen. Netto dus een stuk minder voordelig

Daarnaast spaar je, als je ervoor kiest de polis in box 1 (kapitaal verzekering eigen woning) te laten vallen ook nog eens fiscaal onbelast, mits de polis aan de minimaal vereiste looptijd voldoet.

[ Voor 3% gewijzigd door KreKkeR241 op 27-01-2006 03:58 ]

[Verwijderd]

Krekker, je hebt me wel overtuigd.... Ik ga er namelijk ook vanuit dat we niet 20 jaar op hetzelfde stekkie blijven wonen... Vorig jaar is er reeds een kleine bijgekomen en er zit nog 1 in de planning... Het huis opzich is best wel groot (ca. 140m2) maar als er nog een kleine bijkomt ziet het er nu naar uit dat we best wel meer ruimte kunnen gebruiken... 5 of 10 jaar lijkt mij dan ook een betere keuze...
trouwens: uit de offerte (Generali) bleek dat we inderdaad de hypotheek niet mee kunnen nemen als we zouden gaan verhuizen...