Toon posts:

Kluswoning met potentie

Pagina: 1
Acties:

  • topaj
  • Registratie: april 2008
  • Laatst online: 12:23
Hier ook bezig, vrijstaande jaren 60 woning (+- 120m^2). Doe vrijwel alles zelf.
Budget wat je hebt is beperkt, je gaat veel meer tegenkomen dan je in eerste instantie ziet. Tijd denk je te hebben, maar als je een heel dak eraf gaat halen, of je begane vloer wilt vervangen door schuimbeton dan kom je erachter dat als je er woont dit soort dingen een grotere impact hebben dan wanneer je nog elders anders warm en droog zit.

Mijn huis ook volledig gestript, dat er alleen buitenmuren stonden. Niks geen leiding werk meer.
Gedaan tot zover:
- Geen CV aanwezig, alleen gaskachels. Houten begane grond vloer uitgezaagd en vervangen door schuimbeton en vloerverwarming. Broodjesvloer boven kelder gemaakt.
Overweeg dit soort operaties vroeg te doen, het later doen als al je inboedel erop staat is niet fijn. Met voorkeur in de zomer, anders sta je je koud te klussen, geen aanrader.
Kosten: 7k (schuimbeton, plastic, vloerverwarming buis, verdeler, noppenplaten, schroeven, leidingwerk voor keuken, mantelbuizen, loze leidingen, etc.)
- CV ketel. Remeha tzerra ace CW5 inclusief koppelingen en installatie benodigdheden. 2k
- Verdiepingsvloer aanpassen, redelijk veel stalen binten. Minstens 4k aan kosten
- Nieuwe meterkast: 800 euro, reken zeker nogmaals dit voor nieuwe bedradingen. Reken ongeveer 1,20 euro per meter aan buis wat je gaat leggen gemiddeld, soms heb je drie kleuren, soms vier. Gebruik geen goedkope buis, daar werkt een buigveer niet in.
- Alle waterleiding vernieuwd, zeker wel 500 euro aan pex en hulpstukken
- Afvoeren vernieuwd, 500 euro minimaal
- Na het maken van plan voor dakisolatie viel op dat dakpannen af waren. Nieuwe dakpannen, nieuwe goten en boeidelen van kunststof, van buiten langs geisoleerd (RC van > 7.0). Compleet nieuw buiten langs geisoleerd dak voor 22k. Geen isolatie binnen, dit scheelt veel ruimte en is beter kwa koudebruggen.
- Spouwmuur (laten) isoleren. 1850 euro
- Keuken vervangen, 11.5k
- Badkamer en toilet boven opnieuw gebouwd, 5k
- Toilet bgg vervangen, 1k
- Alle kozijnen vervangen (kunststof, triple glas). 13.5k voor kozijnen, reken een 1k aan materialen zoals spouwlatten, stelkozijnen, etc. Je kan dit prima zelf doen is mijn mening, maar doe je huiswerk. Goed begrijpen hoe het zit met compribandjes, afdichtingen, etc.
Slaapkamers, woonkamer en eetkamer moeten nog bedraad en afgetimmerd worden.Ik ben er nog niet.

Overzicht van grote kosten (werkelijke kosten zitten wat tussen min en max in, ik houd het goed in de gaten, maar tel bonnetjes wat "ruig" op):



Risico's waar je goed naar moet kijken (vanuit wat ik tegen ben gekomen):
- Hoe zijn de rollagen / lateien boven de ramen. Hier had ik zelf pech mee, en heeft veel tijd gekost. Metselwerk herstellen dan wel lateien aanbrengen is zeer tijdrovend. Goede metselaars en voegers zijn schaars en dus duur.
- Asbest, je mag lang niet alles zelf saneren. Met een beetje pech kom je het overal tegen, van dakbeschot tot koord en stucwerk. Ik had zelf een vrijstaande garage met golfplaten. Voor de rest ben ik er genadig afgekomen, maar dit kan een kostenpost zijn.
- Fundering. Goed kijken naar scheuren of tekenen van verzakkingen
- Materiaal is schaars, en duur. Goede balans vinden tussen op tijd bestellen en het voor handen hebben dan wel niet omkomen in de rotzooi is niet altijd even makkelijk. Zeker als je de planning af en toe moet omgooien.

Top tips:
- Isoleren, isoleren en isoleren. Maar ook ventileren. Begin hier vroeg aan, en met voorkeur in de zomer. Lees je in in de subsidies.
- Begin ruim om tijd aan verwarming, heb het operationeel voordat je het nodig gaat hebben. Voordat je het weet is het koud.
- Begin onmiddellijk te zoeken naar vakmannen die je pas over een jaar nodig gaat hebben, de bouw is enorm druk. Zorg voor afspraken die zwart op wit staan, zeker wat betreft planning. Je wilt niet telkens opgeschoven worden in hun planning.

Ik begroot onze hele operatie op ongeveer 85k, en het lijkt erop dat we wat betreft kosten een redelijk goede inschatting hebben gemaakt, zeker nu we al behoorlijk ver zijn.
Slechts pak m beet 8k (10%) is arbeid wat ik uitbesteed heb, bijvoorbeeld een timmerman die hielp met het dak en een metselaar die de gevel heeft hersteld. Vandaar dat ik 40k erg karig vindt.

Conclusie
Ook ik ben starter en ken de pijn van de woningmarkt. Zeker de kans pakken als je het ziet zitten, het kan een prachtig project worden. Maar het is ook loodzwaar om een lange tijd in een verbouwing te zitten. Vergeet niet dat het je vrije tijd op brandt, en dat er veel dingen zijn om je mee bezig te moeten houden. Pas goed op jezelf

Groeten

Pagina: 1


Nintendo Switch (OLED model) Apple iPhone 13 LG G1 Google Pixel 6 Call of Duty: Vanguard Samsung Galaxy S21 5G Apple iPad Pro (2021) 11" Wi-Fi, 8GB ram Nintendo Switch Lite

Tweakers vormt samen met Hardware Info, AutoTrack, Gaspedaal.nl, Nationale Vacaturebank, Intermediair en Independer DPG Online Services B.V.
Alle rechten voorbehouden © 1998 - 2021 Hosting door True

Tweakers maakt gebruik van cookies

Bij het bezoeken van het forum plaatst Tweakers alleen functionele en analytische cookies voor optimalisatie en analyse om de website-ervaring te verbeteren. Op het forum worden geen trackingcookies geplaatst. Voor het bekijken van video's en grafieken van derden vragen we je toestemming, we gebruiken daarvoor externe tooling die mogelijk cookies kunnen plaatsen.

Meer informatie vind je in ons cookiebeleid.

Sluiten

Forum cookie-instellingen

Bekijk de onderstaande instellingen en maak je keuze. Meer informatie vind je in ons cookiebeleid.

Functionele en analytische cookies

Deze cookies helpen de website zijn functies uit te voeren en zijn verplicht. Meer details

janee

    Cookies van derden

    Deze cookies kunnen geplaatst worden door derde partijen via ingesloten content en om de gebruikerservaring van de website te verbeteren. Meer details

    janee