Toon posts:

Woning verkopen >> tijdelijk huren en na crash weer kopen.

Pagina: 1
Acties:

  • michall
  • Registratie: januari 2019
  • Laatst online: 20-01-2019
Mijn vrouw en ik hebben begin 2017 een jaren 30' woning gekocht in regio Utrecht. Ondertussen hebben een twee kinderen en wellicht komt er meer gezinsuitbreiding. Het huis is prettig en voelt warm, maar voldoet niet meer aan onze verwachting. We gaan forse moeten investeren om het energielabel op te krikken (nu label G), er zijn te weinig ruimte boven, zeker een slaapkamer tekort.

Nu heb ik het volgende bedacht (speculerend op een crash in de woningmarkt).
Wij hebben op dit moment circa 50.000 euro overwaarde op de woning. De woning zou op dit moment ongeveer €320.000 moeten opbrengen. Wat nu als we onze woning komende jaar gaan verkopen (en de overwaarde verzilveren), om vervolgens een aantal jaar te gaan huren totdat de woningprijzen behoorlijk zijn gezakt?

In dit scenario zullen onze effectieve maandlasten met een huurwoning ongeveer gelijk blijven (o.a. door substantieel minder onderhoud en stookkosten). Hoewel je er niets van merkt geven wij maandelijks zo'n 400 euro toe aangezien er niets meer wordt afgelost. Daarentegen zullen (volgens scenario) de gemiddelde huizenprijzen met een groter bedrag zullen dalen dan €5000 per jaar (12 x €400).

Kortom.
Huis verkopen, overwaarde verzilveren
min 3 jaar Huren (bijleenregeling verlopen)
Kopen tegen lagere prijs met 15-20% eigen geld.
Eventuele hogere rente voor een kortere periode vastzetten.

Graag hoor ik jullie mening / gedachten.

[Voor 9% gewijzigd door michall op 20-01-2019 21:16]


  • 3x3
  • Registratie: juni 2009
  • Laatst online: 04-06-2020

3x3

Je speculeert op een marktdaling die misschien wel niet komt. Hier een analyse van rtlz voor de komende 20 jaar:


De meeste waardevermeerdering krijg je misschien wel als je je huis vernieuwd en moderniseert. Zeker als het op een goede locatie ligt.

[Voor 90% gewijzigd door 3x3 op 20-01-2019 21:25]

| live and give like no one else |


  • MAX3400
  • Registratie: mei 2003
  • Laatst online: 24-09 16:39

MAX3400

XBL: OctagonQontrol

Hou je ook in je achterhoofd dat huren in de particuliere sector niet gebonden is aan maximale huurverhogingen?

Stel, een huurhuis kost nu 1200, dan heb je zomaar kans dat dat volgend jaar mag (!!!) worden opgehoogd naar 1280 en het jaar erop naar 1350. Je eigen geld verdwijnt dan sneller dan de mogelijke daling van huizenprijzen.

Sterker nog; speculeren over huizenprijzen is vrijblijvend maar als ik de laatste geruchten mag geloven, zal het voorlopig blijven stijgen in de Randstad (grofweg Amersfoort - Rotterdam - Castricum) en afgelopen jaar lag dat gemiddeld op 8.71%

Mijn antwoorden zijn vaak niet snowflake-proof


  • aljooge
  • Registratie: januari 2016
  • Laatst online: 16:41
Als je toch wil gaan speculeren op een crisis, kan je ook short gaan op de beurs en blijven wonen waar je zit. Hoef je ook niet opnieuw kosten koper te betalen en een nieuw huis in te richten. Gokken met de eigen woning zou ik niet doen.

  • Catch22
  • Registratie: november 2001
  • Nu online
Hou je ook rekening met de belastingdienst die om de hoek komt kijken?

But if I offended you | Good | 'Cause I still don't give a f*ck
Hou eens op met die auto-analogieen mensen
AMD Ryzen 2700x - Asus 3090 TUF OC - 32Gb Corsair Vengeance RGB Pro - Aoc 27" 1440p 144hz - Samsung g9 49" 32:9


  • kabeltjekabel
  • Registratie: april 2018
  • Laatst online: 13-02 01:33
Met een stel kinderen twee keer verhuizen, twee keer makelaars, notarissen, overdrachtsbelasting....

Voor hoeveel te verwachten verschil precies?

En wat als de markt nog wat langer opgeblazen wordt? Dan wordt je ook langzaam kapot gekookt met huurverhogingen in je particuliere huurwoning.

Het hangt een beetje af van wat voor jaren '30 huis, maar gezien Utrecht en 300K zal dat wel niet heel ruim zijn.

Maar goed, er is genoeg wat je zelf kunt (laten) doen; isoleer de spouw met parels, zet overal HR++ glas, renoveer de zolder en benut de volledige balkhoogte voor PIR plaat, isoleer de vloer vanuit de kruipruimte. En voila; je hebt een jaren '30 huis waar het prima te vertoeven is. Voor het echte jaren '30 aanzicht kun je nog luiken maken; werkt ook een beetje tegen warmteverlies. Voor bijna alles wordt gemeentelijke / provinciale / rijks subsidie verstrekt.

[Voor 82% gewijzigd door kabeltjekabel op 20-01-2019 22:54]


  • BasV.
  • Registratie: september 2015
  • Laatst online: 18:01
Wat je nu inderdaad van plan bent is enkel speculeren op een daling van de huizenprijzen. Dat kun je natuurlijk doen, maar enkel met geld dat je je kan veroorloven te verliezen. Je zal inderdaad vermogensbelasting moeten betalen, nogmaals kosten koper moeten betalen en je loopt inderdaad ook nog het risico op een stijgende huurprijs.

In principe is er niemand die een crash kan voorspellen. Een crash berust namelijk vaak op een stuk informatie dat plots beschikbaar komt, dat voorheen nog niet beschikbaar was.

Wanneer dit ging om wat speelgeld zou ik zeggen; Hè, niet verstandig, maar het is jouw geld, haal er wat plezier uit. Echter, nu ga je gokken met geld dat bestemd is voor je huis. Wat gebeurt er met jou en je vrouw wanneer de prijzen blijven stijgen? Je moet je afvragen of je de extra psychologische druk aan kunt. Dit gaat je namelijk bezig houden, elke keer wanneer er iets over de huizenmarkt in het nieuws komt wordt je eraan herinnerd. Ben je bereid dit op het spel te zetten voor een winst die misschien nihil is?

Je zou ook kunnen kiezen om ergens te gaan wonen waar de huizenprijzen lager zijn, of juist proberen je inkomen te verhogen.

  • Batavia
  • Registratie: mei 2011
  • Laatst online: 14:55
kabeltjekabel schreef op zondag 20 januari 2019 @ 22:57:
Daar waar de huizenprijzen lager zijn, zijn de inkomens dat meestal ook. Maar om hetzelfde huis in het westen te kopen als in het oosten heb je veel meer extra nodig dan je daar krijgt...

Het grootste nadeel vind ik de extra hitte in het oosten.
Zo groot is nederland ook niet hoor. Zowel de lonen als de huizen prijzen schelen misschien wel iets lager in het oosten hier, maar je krijgt toch netto meer huis voor je geld.

En de hitte scheelt ook maar een graat of wat. Bovendien is hier nog wat groen te vinden ter verkoeling.

@michall
Waarom zouden de huizenprijzen echt dalen. Tenzij je een 2008 crisis verwacht. Maar zelfs met een normale recessie zullen de huizen eerder stoppen met stijgen dan echt dalen.
De reden is als iemand nu een huis gekocht heeft van 400k dan moet hij ook 400k voor vangen om zijn hypotheek af te lossen en een nieuw huis te kopen. Alleen als mensen echt niet anders kunnen zullen ze voor een restschuld gaan. Het is niet helemaal een markt van vraag en aanbod. Het is vraag, aanbod, en laat de bank mij een nieuw huis financieren als ik de oude verkoop en ik hou een restschuld er aan over.

[Voor 31% gewijzigd door Batavia op 20-01-2019 23:05]


  • sprankel
  • Registratie: december 2006
  • Laatst online: 15:45
Als jij denkt dat binnen 3 jaar de huizen aanzienlijk gezakt zijn in waarde, wat een crisis op de vastgoedmarkt is, kan je beter opties kopen op de beurs, verdien je veel, veel, veel meer aan dan met wat je nu van plan bent. Als ze niet zakken ben je wel al je geld kwijt maar dat ben je met je huidig plan ook. Kijk anders is naar de film "the big short", biografische film van mensen die short opties hebben gekocht tegen de vastgoedmarkt in de US in 2007.

Sowieso moet ik je zeggen dat je plan een extreem hoog risico heeft.

  • Tsurany
  • Registratie: juni 2006
  • Niet online

Tsurany

⭐⭐⭐⭐⭐

peltco schreef op zondag 20 januari 2019 @ 23:13:
[...]


Het risico dat hij toch loopt is x jaar huur (+ eventuele misgelopen extra overwaarde op zijn woning).

aannemende dat michall zijn overwaarde op een normale rekening met bankgarantie zet loopt hij dan veel meer risico dan dat? Hij denkt namelijk ook flink te besparen op stookkosten.
Risico bestaat uit een aantal punten:
- Kosten verkoop
- Huur ipv aflossen
- Gemiste overwaarde

Stel hij verkoopt voor 320k, met 50k overwaarde minus ~5k verkoopkosten levert 45k netto op. Vervolgens stijgen de huize prijzen nog vijf jaar lang, in totaal 15%. Dan is de huidige woning van 320k naar 368k gestegen, je loopt dus 48k mis. Vervolgens ben je nog 4800k aan extra huur kwijt per jaar, in totaal 24k in vijf jaar tijd. Dat is dus 77k in totaal.

Vergeet niet dat 15% in vijf jaar slechts een stijging van ~3% per jaar is. Geen onrealistisch scenario. Er wordt te weinig bijgebouwd en zolang de economie niet instort en mensen die prijzen kunnen blijven betalen (via startersleningen, hogere hypotheken,...) zullen ze niet snel gaan dalen.

SMA SB5.0 + 16x Jinko 310wp OWO + 10x Jinko 310wp WNW |--|--| Daikin 4MXM68N + 1x FTXA50AW + 3x FTXM20N


  • twain4me
  • Registratie: december 2017
  • Laatst online: 18:06
Vastgoed bubbles lopen altijd heel erg langzaam leeg. de oorzaak is dat mensen alleen maar verkopen als het echt moet, het extra aanbod is dus te weinig om de vraag / aanbod verhouding echt uit het lood te stoten.
Dit is een probleem als je weer op de bodem wil instappen. je hebt een lange adem nodig dus veel huur kwijt of je loopt het risco dat de markt veder dipt na instappen (catching the falling knife)
Als we naar de laatste crisis kijken en je exact voor de crisis zou zijn uitgestapt (2007 - 2008) en op het laagste punt weer zijn ingestapt (2013) heb je het dus over iets van 60 maanden huur voor een daling van 25%

  • renegrunn
  • Registratie: september 2006
  • Laatst online: 17:33
Slecht plan. Niemand weet echt wat er gaat gebeuren qua huizenmarkt / rente / etc.

En bovenal, wil je echt je jonge gezin bij wijze van spreken van hot naar her slepen met alle bijkomende onzekerheden?

En hoezo voldoet de woning na 2(!) jaar al niet meer aan de verwachtingen? Zitten slapen bij de koop? Of zijn jullie onverwacht zwanger geworden?
Vraag je hypotheekverstrekker of je evt de overwaarde van je woning kunt gebruiken voor een verbouwing.

[Voor 38% gewijzigd door renegrunn op 21-01-2019 09:32]


  • Lensent
  • Registratie: mei 2015
  • Laatst online: 09:58
Sinds wanneer mag je je overwaarde probleemloos verzilveren?
Die moet je toch gebruiken voor een nieuwe woning?

  • DeMolT.
  • Registratie: januari 2006
  • Laatst online: 27-09 14:23
Lensent schreef op maandag 21 januari 2019 @ 10:25:
Sinds wanneer mag je je overwaarde probleemloos verzilveren?
Die moet je toch gebruiken voor een nieuwe woning?
Dat is geen verplichting, je krijgt alleen geen HRA meer over dat deel van je nieuwe lening (hypotheek).

  • karel-jacobse
  • Registratie: november 2018
  • Laatst online: 27-09 19:08
Speculeren heeft een upside, en een downside. Als de eventuele upside je het risico waard is, en je kunt leven met de eventuele downside dan moet je het doen.

Je moet die upside en die downside wel erg helder (en realistisch) voor ogen hebben.

In het geval zoals jij het beschrijft zou mijn (geheel vrijblijvende) advies zijn: niet doen.

  • cryptapix
  • Registratie: januari 2001
  • Laatst online: 18:09
Nu het topic toch gekickt is, ben ik wel benieuwd naar wat TS @michall heeft besloten. Vrees alleen dat hij hier niet meer komt gezien zijn aantal forumreacties: 1.

Acties:
  • +2Henk 'm!

  • Harrie_
  • Registratie: juli 2003
  • Niet online

Harrie_

⠀                  🔴 🔴 🔴 🔴 🔴

Joeridev schreef op maandag 8 juni 2020 @ 19:09:
Ik kwam deze discussie toevallig tegen en vind het wel een interessant onderwerp in het coronatijdperk. Iemand die overweegt zijn woning te verkopen en tijdelijk te huren, om vervolgens daarna weer te kopen?
Zeker niet.

Los van de meeste hierboven genoemde redenen moet je sowieso al een woning bezitten in een vrij hoog segment om ècht de vruchten te plukken van zo'n risicovol plan.

☀️🔋  18 Panelen | 5,8 kWp | SolarEdge SE6K


Acties:
  • +1Henk 'm!

  • KNed
  • Registratie: juni 2006
  • Laatst online: 17:07
Wel leuk dit, openingspost is van 1,5 jaar geleden, hoeveel waardevermeerdering heeft z'n woning deze 1,5 jaar gehad?
Ik hoop niet dat hij de woning vorig jaar verkocht heeft :)

Acties:
  • +1Henk 'm!

  • D.deJong
  • Registratie: december 2013
  • Laatst online: 16:20
Lijkt mij een hoop werk voor slechts 50 duizend euro.
Pagina: 1


Nintendo Switch (OLED model) Apple iPhone 13 LG G1 Google Pixel 6 Call of Duty: Vanguard Samsung Galaxy S21 5G Apple iPad Pro (2021) 11" Wi-Fi, 8GB ram Nintendo Switch Lite

Tweakers vormt samen met Hardware Info, AutoTrack, Gaspedaal.nl, Nationale Vacaturebank, Intermediair en Independer DPG Online Services B.V.
Alle rechten voorbehouden © 1998 - 2021 Hosting door True

Tweakers maakt gebruik van cookies

Bij het bezoeken van het forum plaatst Tweakers alleen functionele en analytische cookies voor optimalisatie en analyse om de website-ervaring te verbeteren. Op het forum worden geen trackingcookies geplaatst. Voor het bekijken van video's en grafieken van derden vragen we je toestemming, we gebruiken daarvoor externe tooling die mogelijk cookies kunnen plaatsen.

Meer informatie vind je in ons cookiebeleid.

Sluiten

Forum cookie-instellingen

Bekijk de onderstaande instellingen en maak je keuze. Meer informatie vind je in ons cookiebeleid.

Functionele en analytische cookies

Deze cookies helpen de website zijn functies uit te voeren en zijn verplicht. Meer details

janee

    Cookies van derden

    Deze cookies kunnen geplaatst worden door derde partijen via ingesloten content en om de gebruikerservaring van de website te verbeteren. Meer details

    janee