• Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
Stefan79 schreef op woensdag 21 april 2021 @ 09:52:
[...]

Bedoel je hiermee ook te zeggen dat het slim is om af te kopen ipv vast te klikken? Of staan jouw argumenten daar los van?
Kijk als je vraagt welke optie de meest gunstige optie is dan zeg ik afkopen, maar dit betekent niet dat in elke situatie dit ook meteen de beste optie voor jou is. Als je bijv. je woning na 2 jaar wil verkopen dan heeft het geen zin om een afkoopbedrag van 25k neer te tellen terwijl je huidige termijn nog meer dan 30 jaar loopt.

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
brambello schreef op dinsdag 20 april 2021 @ 22:43:
[...]


Plus na het vastklikken direct afkopen heb je gelijk al een stijging van 14,25% voor de eeuwigdurende afkoop, omdat je dan de stijging van 2018, 2019, en 2020 gelijk voor je kiezen krijgt.

Stel je klikt nu vast, terwijl je afkoopsom 25.000 euro is, als je wil afkopen direct na vastklikken is deze afkoopsom 28.562.50 euro. Deze stijgt tot einde loopvak met 2,5% oprenting + inflatie. Verdubbelt elke 16 jaar tot einde tijdvak, waarna deze met inflatie gaat stijgen.

De vastklikcanon stijgt trouwens met inflatie, en de huidige canon met inflatie -1%.

Er komt dus een moment dat met name de erfpacht van de hogere BSQ's (die je nu dus vastklikt op bijvoorbeeld 1.500 euro per jaar per 2050) eigenlijk te duur wordt. Ze gaan er allemaal maar vanuit dat de woningprijzen blijven stijgen, en misschien doen ze dat voorlopig ook wel, maar er komt een moment van structurele woningprijzendaling (denk aan het wegvallen van de babyboomer generatie) en dan stijgt de vastgeklikte erfpacht lekker door (want het is een contract voor de eeuwigheid). En niemand die dan nog gaat afkopen want die afkoopsommen zijn dan, met de huidige rekenregels, iets minder dan 42 x de jaarlijkse canon (die afkoopsom die met met 2,5% oprenting + inflatie stijgt dus).

Uiteindelijk zal de erfpacht zo duur worden dat het prijzen naar beneden gaat halen. Of valt het allemaal nog wel mee vastklikken op 1.500 euro per 2050?

Ook kan afkopen worden verboden/afkoopsom kan wijzigen/ of kan de aftrekbaarheid van belasting worden afgeschaft.

EDIT: zag dat dit ongeveer hetzelfde verhaal is als die hier eerder gepost, maar toch goed om het nogmaals onder de aandacht te brengen!
thanks voor de herhaling, maar dit zijn echt belangrijke zaken die iedereen zou moeten snappen.

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
com2,1ghz schreef op woensdag 21 april 2021 @ 15:21:
Ik heb het allemaal laten gaan en besloten niet in te gaan in de aanbieding. Het komt hier neer als een "aanbieding" terwijl het gewoonweg afpersing is en een snelle cash grab van de gemeente Amsterdam.

Mijn afkoopsom zou 1750 zijn, met notariskosten en een nieuw akte die opgesteld moet worden loopt dit bedrag op naar 3000 euro.
In overleg met de hypotheekadviseur gaf hij ook mij advies om het beter niet te doen.

Huidig termijn loopt tot 2056. De vraag is of ik dan nog wel leef of niet. Nu kost het afkopen 20k. Prima denk ik zo. Degene die mijn woning koopt die betaalt die 20k ook wel aangezien de woning al een keer over de kop is gegaan. Met de woningschaarste maak ik me ook helemaal niet druk om de "waardemindering" van mijn appartementje. De jaarlijkse canon zou in 2056 rond de 1k zijn.
Als er genoeg mensen zijn die voor dezelfde appartementen vandaag 4 ton neerleggen lig ik er niet wakker van.
Ik denk dat die waardemindering verwaarloosbaar is en dat de hele "aanbieding voor het afkopen van de erfpacht" bangmakerij is.
je zegt dat je afkoopsom 1750 is en zeg je vervolgens dat het afkopen 20k kost?

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
com2,1ghz schreef op woensdag 21 april 2021 @ 19:33:
[...]

1750 was de aanbieding. 20k is als ik hem nu zou afkopen. De aanbieding is verlopen.
Dat is toch niet slim? Iets wat nu meer dan 10x duurder is had je toch zeker moeten afkopen. Wordt alleen maar duurder in de toekomst. En die 1750 had je meteen terugverdiend. Erg slecht advies gekregen..

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
com2,1ghz schreef op donderdag 22 april 2021 @ 09:55:
[...]

Dat is mijn overweging. Men neigt hier de braafste jongetje van de klas te zijn door alle zaakjes "in orde" te hebben. Ik ben het hier niet mee eens.
Bij die 1750 blijft het niet, dat loopt naar de 3000, voor iets wat na 2056 het geval is. Tot die tijd komen ze vast wel weer met een aanbieding oid of worden er weer kamervragen gesteld dat het allemaal buiten proporties is en anders jammer dan. Dat is weer de risico die ik neem.

Het zal niet zo zijn dat in heel Amsterdam iedereen hun erfpacht afkoopt, en dat ik opgezadeld zit met een appartement binnen de ring die ik niet aan de stoeptegels zou kwijtraken.
Ik kan natuurlijk niet beoordelen of afkoop in jouw situatie wel of niet haalbaar is en ik geloof best dat je appartement binnen de ring beter verkoopbaar is dan erbuiten, maar juist omdat deze binnen de ring staat is een afkoop van 3k een hele goede investering. Zelfs vastklikken zou voordeliger zijn dan helemaal niks doen. Want nu heb je helemaal geen idee wat een eventuele afkoop na 2056 zal zijn, misschien maak jij dat niet mee maar iemand gaat straks tonnen aan afkoop moeten betalen omdat jij 3k (of alleen notariskosten bij vastklikken) teveel vond. Wat ik juist het meest kwalijke vind is het advies van een hypotheekadviseur, ten eerste heeft hij de ballen kennis van erfpacht en ten tweede is dit gewoon een slecht advies geweest. De makelaarsvereniging en veh geven aan om altijd minimaal vast te klikken, maar een hypotheekadviseur die het tegenovergestelde beweert moet dan wel met goede argumenten komen.

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
Stefan79 schreef op donderdag 22 april 2021 @ 16:25:
[...]

Als jij te appartement te koop zet en jouw buren met een identiek appartement ook, maar zij hebben wel afgekocht zullen kopers toch sneller geneigd zijn om te kiezen voor het appartement van je buren denk ik. Buiten dat kunnen zij meer vragen, hoeveel precies is niet zo duidelijk, maar meer dan die €3.000 die je kwijt zo zijn geweest denk ik. Het valt mij ook op hoe veel duurder nieuwe woningen/appartementen zijn die nieuw worden gebouwd zonder erfpacht in Amsterdam. Ik vraag mij af waar een soort van kantelpunt zit in het afkoopbedrag waarbij je deze nog kan terugzien in de verkoopwaarde als je bv binnen 10 jaar verkoopt. Gevoelsmatig ligt dat ergens rond de €10.000 denk ik. Daarboven wordt misschien moeilijk terug te verdienen? Hangt er natuurlijk ook vanaf hoe ver in de toekomst het einde van het lopende tijdvak ligt. Wat denken jullie daarvan?
Eerlijk gezegd vergelijk ik het met hoeveel de afkoop nu kost, als je dan het bedrag ziet verdubbelen of zelfs 10x over kop gaat dan kan je denk ik wel inschatten dat het in de toekomst onbetaalbaar wordt. Volgens mij niet zo lang geleden nieuwbouw project in amsterdam noord, standaard eengezinswoningen (ong 120/130m2) rond 4,5 ton en als je erfpacht eeuwigdurend wil afkopen dan komt daar nog 4 ton bij.

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
Stefan79 schreef op vrijdag 23 april 2021 @ 11:02:
Ik ben er ook een beetje bang voor dat over een aantal jaren de gemeente weer een aanbieding gaat doen voor erfpachters om af te kopen, maar dan tegen gunstigere voorwaarden. Of dat op één of andere manier erfpacht wordt kwijt gescholden door druk vanuit de politiek, burgers en media. Of dat de erfpachtkosten flink omlaag gaan. Maar ik kan me ook niet voorstellen dat deze inkomsten voor de gemeente zomaar worden weggegeven. Als dat wel zo is dan ben je mooi klaar met je al afgekochte erfpacht.
Volgens mij kan je dan beter een staatslot kopen, denk dat de kans groter is dat je de jackpot wint dan dat amsterdam besluit om voor iedereen erfpacht kwijt te schelden.

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
voor diegene die na 2015 hun woning hebben gekocht, je krijgt als het goed is van de gemeente de mogelijkheid om alsnog een woz beschikking 2015 op te vragen zodat je bezwaar kunt maken tegen de woz waarde 2014/15. Dit moet je zeker doen, want de afkoop is gebaseerd op deze woz. Dus een woz verlaging betekent een lagere afkoop. Daarnaast kan je bij de gemeente een verzoek indienen zodat ze tijdelijk je aanvraag on Hold zetten, tot dat de bezwaar procedure afgelopen is.

Acties:
  • 0Henk 'm!

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
Stefan79 schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 16:40:
Ik lees net een gunstig bericht voor degenen die hun hypotheek bij ABN Amro hebben en nog naar de notaris moeten. Het is, als ik het zo goed lees, vanaf nu niet meer noodzakelijk om een nieuwe hypotheekakte op te laten maken.

Zie: https://www.abnamro.nl/nl...tN9xf_90bfuWCD2WD5sZh1Elo

Men neemt nu genoegen met een "positieve verklaring". Scheelt al gauw zo`n €750 tot €1.000
mooie ontwikkelingen. maar wel laat, vooral diegene die nu al die extra kosten hebben moeten aftikken. Ik moet eerlijk zeggen dat de ING wel een van de weinig banken is die op dit vlak vooruit loopt, was toen ook zo een beetje de enige die deze eis niet had.

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
flo_ schreef op zaterdag 31 juli 2021 @ 18:16:
Graag jullie advies.

Ik moet voor 4 augustus de aanbieding accepteren en een notaris kiezen. Ik heb ooit gekozen voor eeuwigdurend afkopen. Zit nu op het punt om mijn woning te verkopen, maar heb geen zin om het eeuwigdurend af te kopen (kosten 1750 eur ex notaris). Het is sowieso al afgekocht tot 2053.

Ik kan de betaaloptie wijzigen. Kan ik dan nogmaals kiezen voor eeuwigdurend afkopen en daarmee nog 6 maanden winnen? Of zijn er andere trucs? Of toch maar gewoon een notaris kiezen, waarna ik een termijn krijg van 9 maanden? En wat gebeurt er als het huis in de tussentijd van eigenaar wisselt? Blijven de gunstige voorwaarden dan van toepassing?
Als 9 maanden voldoende is door notaris te kiezen dan kan je die aanhouden. Als je woning tussentijds verkocht wordt dan krijgt de nieuwe eigenaar 6 maanden tijd om een aanvraag te doen onder de gunstige voorwaarden. Of je verandert de betaaloptie en krijgt daardoor meer tijd.

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
abalone schreef op zaterdag 9 oktober 2021 @ 20:49:
[...]


Wat ben ik blij dat ik dit hier gevonden heb! Wij twijfelen tussen optie 2 (overstappen met afkoop eeuwigdurende canon) en optie 3 (vastklikken eeuwigdurende canon). Eeuwigdurend afkopen kost 15k en het eeuwige tijdvak begint in 2050. Maar we zien onszelf hier nog wel een tijdje wonen, dus de kans is reëel dat we het later alsnog willen afkopen. Door deze snelle prijstoename van de eeuwige afkoopsom valt voor ons de keus op afkopen van het eeuwigdurende deel.


Nu is er bij ons het volgende aan de hand. De oppervlakte van de woning klopt niet. In het persoonlijk informatiepakket wordt gesproken over 56m2, terwijl het rond de 124m2 moet zijn. Ik heb de gemeente 2x gebeld en kreeg 2x een ander antwoord:
  1. De oppervlakte is niet belangrijk, de WOZ waarde is leidend. In het WOZ waarde loket staat de oppervlakte wel correct, maar dat is een andere afdeling van de gemeente de afdelingen communiceren niet met elkaar.
  2. De details van de woning moet kloppen omdat het juridisch allemaal dicht moet zitten, dus ook het oppervlak.
Heeft iemand hier ook ervaring met een verkeerd oppervlakte GO in de erfpacht aanbieding van de gemeente? En wat zijn hier eventuele gevolgen van? Een simpel mailtje naar de gemeente met het juiste oppervlakte voldoet niet, ze willen dan een NEN meetrapport. Maar om die nou speciaal hiervoor te laten opstellen...
Ik zou bezwaar maken op de woz waarde 2014/2015. Was je toen al eigenaar of later eigenaar geworden? Dus na 2014/2015.

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
korna schreef op zaterdag 9 oktober 2021 @ 21:13:
[...]


Maakt de timing voor het bezwaar nog uit? Ik las ergens dat je het ook nog achteraf kan doen.
Jazeker, sinds begin dit jaar is na uitspraak rechter aangegeven dat de bewoners die bijv na 2014 eigenaar zijn geworden en de mogelijkheid niet hadden om toendertijd bezwaar te maken alsnog deze kans krijgen. Dit geldt ook als je bijv wel voor 2014 eigenaar was en je ook een partner had die geen aanslag heeft gekregen. Voor meer info zie https://www.woz-juristen.nl/seba-woz-2015/ mijn bezwaar loopt ook via hun.

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
abalone schreef op zaterdag 9 oktober 2021 @ 21:21:
[...]


Ik interpreteerde dat als dat je de aanvraag wel kan doen (aanvraagdatum vastleggen, eventueel informatiepakket aanvragen), maar het is me niet duidelijk of je dan het hele proces kan doorlopen met een foute GO. Maar dat is bij jou dus wel gebeurd?


[...]


Het gekke is dus dat op de WOZ beschikkingen de oppervlakte wel (nagenoeg) klopt. Maar in het erfpachtdossier van de gemeente dus minder dan de helft is.
Los van oppervlakte wel of niet klopt, bezwaar zou ik altijd doen.

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
abalone schreef op zaterdag 9 oktober 2021 @ 21:46:
[...]


Ik las ergens dat als je bezwaar aantekent de gemeente ook kan bepalen dat de woz eigenlijk hoger moet zijn. En als ze dat doen, dan is de hogere woz bindend. Ik was wel tevreden met de woz van 2014 (ook al was ik toen nog geen eigenaar) en wilde het risico niet lopen dat de gemeente hem na bezwaar hoger maakt.
Woz waarde kan nooit na bezwaar stijgen. Dat zou betekenen dat de gemeente de eerste taxatie uit de losse pols gedaan heeft. Zelf weten maar bezwaar is 9 van de 10keer wel lonend

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
abalone schreef op zondag 10 oktober 2021 @ 10:37:
[...]


Als ik het artikel lees zie ik de canonrente niet voorbij komen. Wel uitstelduur en uitstelfactor. De uitstelfactor neemt toe als je langer wacht met afkopen. Dit komt bovenop de inflatiecorrectie en daarom neemt de afkoopsom jaarlijks zo snel toe. Ik begrijp de logica die de schrijver van het artikel volgt, maar ik weet niet hoe de uitstelfactor/duur bepaalt worden. Hier kan ik ook niks over vinden op de site van de gemeente Amsterdam. Hebben deze iets met de canonrente te maken waar je het over hebt?
Onderaan het artikel is een verwijzing naar een ander artikel met de cijfers en ook die van de canonrente.

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
korna schreef op woensdag 13 oktober 2021 @ 08:19:
[...]


Das heel wat meer dan inflatie..
Dat klopt, zit ook een soort risico uitstel afkoop percentage waarbij je dus richting de 5% per jaar uitkomt.
Als je vastklikt en nooit meer gaat afkopen dan is dat niet zo een issue, maar als je vastklikt en wil afkopen is het bedrag na elke 16 jaar verdubbeld bij een lage inflatie van 2%. Maar gezien de omstandigheden en dat alles duurder wordt kan het ook straks door de hogere inflatie nog hoger worden.

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
abalone schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 23:24:
[...]


Het is gelukt! Ik heb ff een avondje zitten rekenen en kan de afkoopsom nu zelf berekenen, en dus ook wat het zou kosten in de komende jaren als ik later besluit af te kopen. De afkoopsom wordt de komende jaren ~5% duurder per jaar (en is in 2022 nu al 25% duurder dan bij direct afkopen (peil 2017). Dit bevestigt dat we direct gaan afkopen (met peil 2017) :)
Klopt helaas overweeg ik dus ook om deze reden af te kopen. Vooral met de verwachting dat inflatie percentages de komende jaren waarschijnlijk hoger zullen zijn dan die 2%.

Ik heb mijn hoorzitting gehad om de woz waarde van 2015 te verlagen zodat het afkoop bedrag ook lager wordt. Hopelijk komt de ambtenaar met een goed voorstel anders gaan we door procederen. Maar zou mij verbazen als het niet zouden verlagen omdat er zoveel validepunten zijn ingebracht je kan er bijna niet omheen.

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
abalone schreef op woensdag 13 oktober 2021 @ 18:36:
[...]

Wat zijn je argumenten / gronden dat de WOZ te hoog is vastgesteld?
Genoeg om op te noemen, bijv. opgegeven moment is de gemeente verandert van rekenmethode waarbij dus soms in dezelfde straat tot verschillen heeft geleid terwijl woningen identiek zijn. Daarnaast houdt de gemeente niet standaard rekening met de staat van de woning en ook waardedrukkende omgevingsfactoren zoals ondergrondse afvalcontainers etc.
Maargoed dit is niet alles daarom heb je ook echt een woz jurist nodig die voor paar tientjes jou gaat begeleiden. Zelf gaat het je niet lukken om de situatie 5/6 jaar geleden goed te kunnen inschatten.

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
henny3 schreef op maandag 18 oktober 2021 @ 18:12:
Ik ga eeuwigdurend afkopen en heb net 5 offertes bij diverse notarissen opgevraagd. Ben benieuwd :)
Er zit geen kosten/baten calculatie achter. Het is meer een gevoel, dat ik er dan klaar mee ben en dat ik zelf als koper gewoon liever zo'n pand zou kopen.
Er zit geen hypotheek op, dat maakt het wat overzichtelijker (en goedkoper).
lekker hypotheek vrij en straks erfpachtvrij wat wil je nog meer in amsterdam, totdat klaas zijn plannetje doorkomt en een basisbehoefte een woning als vermogen gaat gelden. 8)7

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
Zijn er nog mensen die bezwaar hebben gemaakt op hun woz waarde uit 2014/2015 waarop je afkoopbedrag erfpacht is gebaseerd?

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
korna schreef op maandag 3 januari 2022 @ 15:12:
[...]


Nee, wel een mail gestuurd naar dat kantoor die het voor jou doet, maar nooit een reactie gekregen. Ik weet eigenlijk ook niet zo goed op welke gronden ik bezwaar kan indienen (woon nog geen jaar in de woning en het straat beeld is niet veranderd)
Ik zou het via Woz juristen doen, via hun is mijn bezwaard gegrond gaat toch lekker weer mooi bedrag van de woz waarde af (25/30k).
Nog genoeg zaken die naar mijn mening niet kloppen maar weer een stapje in de goede richting.

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
Ace Kimono schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 17:28:
Net offertes aangevraagd bij Amson & Kolhoff en Elise Visser. Ik ga eeuwig vastzetten.
Ben benieuwd wat er uitkomt als tarief.
Wil je nog delen waarom de keus op vastklikken is gevallen en niet afkopen?

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
Kalua schreef op donderdag 13 januari 2022 @ 18:01:
Weet iemand of het mogelijk is om je aanbiedingskeus te wijzigen(afkoop naar vastzetten) voor extra bedenktijd en dan later alsnog de eerste keus te kiezen?
Volgens mij kan dit wel, tenminste het kon ooit wel of het verandert is weet ik niet.
Als je echt tijd wil winnen had je volgens mij het beste een woz bezwaar moeten doen. Dan kan je het zo weer 2 jaar rekken en is je aanvraag gepauzeerd. Als je woz verlaagd wordt, grote kans hierop, dan kan je alle stappen in het portaal opnieuw doen.

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
namliam_eht schreef op vrijdag 14 januari 2022 @ 09:35:
Man man man.... De afkoop van erfpacht is te ingewikkeld...
Het is toch m.i. buitengewoon duidelijk dat de afkoop een formule is met iets van X%* BSQ * waarde van de woning.
En dat de afkoop is gebaseerd op WOZ 2014/2015 in plaats van WOZ nu en we weten toch allemaal wat er met de WOZ (en woning waarde) in de laatste 5 jaar is gebeurd?... ( 5 jaar want e.a. begon terug in 2020)

Als je je een heel klein beetje verdiept en Google gebruikt, kom je er ook makkelijk achter wat er met de BSQ is gebeurd in dezelfde periode (ook flink omhoog, in Amsterdam buitenveldert van 37% naar 49%, toen al in 2020 vastgesteld en bekend!).
Dan is de rekensom toch simpel?
37% * WOZ 2015
of
49% * WOZ 2020 ( = ongeveer WOZ 2015 * 1,5)
En nu
49% * WOZ 2021 of nog later.... (= nog hoger naar alle waarschijnlijkheid)

En dan is hij ook nog eens uitgegaan van max max max max hypotheek voor zijn nieuwe woning, immers bij verkoop van 8 ton is het onvoldoende om zijn nieuwe huis te kunnen kopen/financieren.

Spijtoptant? Niks spijt, gewoon kwestie van dom dom dom en onvoldoende actie. Hoe lang heeft die hele procedure wel niet geduurd, bijna 2 jaar in mijn geval.... veel mensen loopt het nog, al heb je de keuze waarschijnlijk al wel moeten maken.

In zijn geval, gezien zijn max financiering van zijn nieuwe huis zal het eerder zijn geweest dat hij die 65k als veel te duur heeft ervaren (is natuurlijk ook heel veel geld) en het daarbij gelaten.

Aan de andere kant, hadden we nu midden in een (omgekeerde) huizen crisis gezeten en de waarde van zijn woning had inmiddels 200.000 euro geweest, dan had deze meneer waarschijnlijk als "wat zielig, ik heb mijn huis voor 400.000 euro gekocht, max financieerd met aflossingsvrije hypotheek, nooit gespaard noch afgelost en nu kan ik mijn droom huis in Brabant niet kopen en/of financieren." in de krant gestaan.
Zo jij bent een echte kenner, ok geef maar aan hoe de BSQ waarop mijn afkoop is gebaseerd berekend is? Waarom heeft een woning in dezelfde rij soms een andere bsq dan mijn woning? Waarom is er uberhaupt opeens bsq terwijl voorheen bsq geen rol speelde in erfpachtbepalingen?
Waarom is er niet meteen door de gemeente een mogelijkheid gecreeerd om bezwaar te maken op de woz waarde van 2014/205 als dit de grondslag is waarop de berekening is gebaseerd? Waarom moet er eerst een lange rechtzaak aan te pas komen voordat ze bereid zijn om alsnog iedereen deze kans te geven? Mijn woz 2014/2015 is al 30k verlaagd en ik ga hoger in beroep omdat ze in die tijd overgegaan zijn naar een nieuwe methode om erfpacht te bepalen maar dat hebben ze bij mij niet toegepast daarmee zou mijn woz 2014/2015 nog lager moeten uitkomen. Het is inderdaad niet zo complex als je alles aanneemt van de gemeente als zijnde kloppend, maar ieder persoon die iets meer kennis en verstand heeft twijfelt aan de gehele procedure en de zoveelste blunder in deze erfpacht zaak.

oftewel in het kort grooste onzin tekst die ik in een lange tijd heb gelezen. Gemeente heeft een zorgplicht richting zijn burgers en ze hebben grote steken laten vallen en dat komt langzaam aan het licht. Ontnemen van de mogelijkheid om bezwaar te maken tot erg slechte communicatie richting burgers hebben er toe geleid dat er zoveel rechtzaken tegen de gemeente lopen.

[Voor 5% gewijzigd door Figo112 op 18-01-2022 17:01]


  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
giantgiantus schreef op woensdag 19 januari 2022 @ 07:36:
Heeft er iemand ervaring met het afkopen van de erfpacht in combinatie met het verhogen van de hypotheek? Wat is nu de logische volgorde? Moet ik eerst een notaris zoeken en dan de hypotheek regelen?
ligt eraan, heb je een hogere inschrijving en je hoeft niet naar de notaris voor je hypotheek, dan krijg je het meestal in de vorm van een onderhandse lening het bedrag op je rekening uitgekeerd en je doet ermee wat je wil. Afhankelijk van hoe je hem besteed wel of geen rente aftrek. Maar bij afkoop is het aftrekbaar.

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
namliam_eht schreef op woensdag 19 januari 2022 @ 11:52:
Nou niet zo negatief zeg

[...]

BSQ is een benadering van het percentage dat de grond waard is van de totale woning waarde die wordt berekend door de waarde van de woning te nemen minus de (geschatte/benaderde) herbouw waarde van de woning. Of dat reeel is is een ander verhaal.


[...]
Vager dan dit kan het eigenlijk al niet. Maar als jij dit duidelijk vind dan is er echt iets mis. Eigenlijk zeg je dat de gemeente eenzijdig kan bepalen welke waarde hun toekomt zonder dat ze hier transparant over zijn met zulke vage termen als wel of geen school of water aan huis etc. Is gewoon copy paste van de gemeente website. Dus reeel is het zeker niet. Vooral als je niet weet hoe die percentages berekend zijn.
Dat heeft te maken met dezelfde berekening daarnaast met de nabijheid van winkels, scholen etc.


[...]
Nogmaals dat is een vage term en geeft niet aan hoe de gemeente de BSQ percentage heeft bepaald. Begrijp dat jij de gemeente erg vertrouwd wellicht omdat je denkt dat de overheid altijd betrouwbaar is, maar dat dachten de mensen van de toeslagenaffaire ook van de belastingdienst.
De verschillen binnen eenzelfde bouwblok met identieke appartementen zijn soms onbegrijpelijk groot en worden uitvergroot door de plaatselijk geldende BSQ’s.
BSQ is er altijd geweest in een vorm of een ander, vroeger hete dat alleen anders... maar woog de buurt waarin de woning staat wel degelijk mee in de bepaling van het erfpachtcanon.


[...]
Het probleem is niet dat de gemeente geen percentage mag berekenen, het probleem is dat het gebaseerd is op zaken die niet meetbaar zijn en waarover geen transaparantie is. Vroegere erfpacht berekeningen bijv. vaste stabiele percentage. Nu is zijn er bsq percentages uit 2017 die in 2020 6x hoger zijn. En meeste woningen zitten opeens al richting hun max. Hoe kan je dit eigenlijk verdedigen?
Persoonlijke uitzonderingen zijn precies dat, als je WOZ in 2015 al niet klopte waarom ben je dan pas in 2019 of nog later hier achter aan gegaan?


[...]
Dat is gewoon bullshit want voor diegene die na 2015 zijn komen te wonen hebben die mogelijkheid nooit gehad waaronder ik zelf ook. Maar stel dat ik toen ook die mogelijkheid, dan had ik dus moeten raden dat het in de toekomst een grotere nadeel zou kunnen zijn. Zullen vast veel mensen nog ook hebben gedacht die paar tientjes extra die ik aan belasting moet betalen vind ik niet erg, maar niet wetende dat het achteraf ivm erfpacht duizenden euros kan schelen.
Gemeente heeft een zorgplicht, ja wel lekker makkelijk. Wij maar achterover zitten en niks doen zoals deze meneer???

En slechte communicatie? De formule van het erfpacht canon heeft er altijd bijgestaan en de BSQ en WOZ waarde maken daar een heel groot deel van uit... beide zijn significant gestegen in de afgelopen jaren.
Daarbij komt nog eens dat je een percentage korting kreeg, die daarna vervalt.

Je hoeft geen kenner of reken wonder te zijn dat
Als
BSQ 2015 < BSQ 2020
WOZ 2015 < WOZ 2020
Korting 2015 > Korting 2020

En je dan deze formule uitwerkt BSQ * WOZ - Korting dat het in 2015 berekende bedrag lager zal zijn dan in 2020.

Of de individuele factoren correct zijn?
Ik heb in 2012 al mijn WOZ laten verlagen, waardoor de WOZ in de jaren daarna reeel (er) was en dus in 2014 en 2015 ook.
Nogmaals enige wat je doet is de gemeente herhalen. de gemeente is op de vingers getikt waardoor ze nu alsnog mensen extra kans hebben gegegeven . Blijkbaar was de zorgplicht dus zodanig dat het niet veel voorstelde. Achterover leunen is geen sprake van en gelukkig zijn er stichtingen zoals SEBA die in het algemeen belang goed werk hebben neergezet zodat de gemeente alsnog hun zorgplicht nakomt.

Weet je wat het ergste is, dat de gemeente zogenaamd iedereen heeft geinformeerd maar niemand wist dat als je ging vastklikken en later wil afkopen (de gemeente adverteert hier graag mee) maar dat het na 16 jaar alsnog verdubbeld is omdat ze een canonpercentage van 4.5% per jaar berekenen? Waar in die zorgplicht past dit precies? Nergens! Nog even lost van het feit dat ze al een zo hoog percentage berekenen is het niet te bevatten. Nergens in hun brieven hebben dit aangegeven richting hun eigen burgers.

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
namliam_eht schreef op woensdag 19 januari 2022 @ 14:25:
[...]

Ja er is iets mis, vraag is met wie en welk statement.
De enige "vage term" is herbouw waarde, daar valt over te discussieren of dat goed wordt vast gesteld...
Voor de rest is het relatief object en heel open een bloot vast te stellen.

Stel de WOZ waarde is 400.000 euro, hoe hoger de woz waarde hoe "fijner" de buurt en/of hoe mooier de woning(en) etc.

Herbouwaarde 300.000 euro

Grond waarde = 100.000 euro

BSQ = 100.000 / 400.000 = 25%

Een vergelijkbaar huis in een andere buurt, zeg in Buitenveldert doet 600.000 euro WOZ
Grond waarde is dan 300.000 euro
BSQ is dan 50%

Moeilijk is het niet, vaag ook niet.... of het logisch is en de norm klopt en of het komt door beleid van de gemeente dat hetzelfde huis in Zuidoost maar 200.000 euro kost in nieuw west 400.000 euro en in Buitenveldert 600.000 euro dat zal niet. Feit is wel dat blijkbaar "de markt" bepaald dat men veel meer betaald (of vraagt) voor hetzelfde huis in Buitenveldert dan in Zuid oost.

De herbouw waarde van een woning kan je toetsen en als je het daar niet mee eens bent dus de BSQ aanvechten


[...]
Kijk je herhaalt steeds hoe de gemeente te werk gaat en je komt berekeningen hoe de gemeente dit ook aangeeft. Maar hoe de bsq tot stand is gekomen is niet openbaar, de gemeente zegt letterlijk we kunnen deze gegevens niet delen ivm fiscale geheimhouding, vervolgens is er een WOB verzoek ingediend en de gemeente zegt later wegens wettelijke beperking konden deze gegevens niet gedeeld worden. Maar tot op heden niet duidelijk wat deze beperking is en dat er nu opeens intern onderzoek gaande is om te kijken of deze gegevens alsnog gedeeld kunnen worden. Dit is de gang van zaken omtrent erfpacht met bijna alle issues.
Plaatselijke uitzonderingen zijn precies dat.
Over het algemeen zie je dat BSQ in hele straten/blokken hetzelfde zijn en/of aangrenzend zijn.
Waarbij als je er over nadenkt er vaak ook nog een logische uitleg valt te achterhalen, een woning in een rustige straat is net iets meer waard dan dezelfde woning aan een drukke doorgaande weg.
Met tuin/balkon op het zuiden iets meer waard dan een tuin/balkon op het noorden.

Een appartement met 1 slaapkamer heeft nou eenmaal een andere waarde per m2 dan een appartement met 5 slaapkamers waarvan 2 slaapkamers een badkamer en-suite hebben.


[...]
Nogmaals BSQ en hoe deze tot stand is gekomen is, is niet duidelijk. Een BSQ met de startpunt zoals die in 2017 is bepaald is alles behalve transparant. Er zijn genoeg voorbeelden juist waarbij de consistentie afwijkt omdat het niet duidelijk is welke rekenmethode de gemeente hanteert voor het bepalen van de BSQ. Nogmaals BSQ rekenmethode is bewust geheim gehouden geeft de gemeente toe. Terwijl veel ambtenaren in 2017 hebben aangegeven om het publiek beschikbaar te maken en dat er geen enkele bezwaar was om die informatie te delen met het publiek.
Ik verdedig niks, ik zeg en herhaal dat er factoren zijn die ter discussie staan.
Feit is echter dat ondanks dat je "vroegere erfpacht berekeningen een stabiel percentage" vond, er tegenwoordig blijkbaar een andere berekening op na wordt gehouden. Die berekening is duidelijk, simpel en herleidbaar.
Of de individuele factoren correct zijn ? Dat kan verschillen per casus.
Wa
arom de erfpacht nu veel duurder is dan wat je gewent was? Misschien iets met dat het Canon 30 jaar geleden is vastgesteld en nu in een keer wordt bijgesteld ... doe maar eens 2% inflatie per jaar door rekenen over die 30 jaar en schrik niet van het resultaat.

Daarbij komt (of het beleid is van de gemeente of niet) dat mensen blijkbaar graag in Amsterdam wonen, met bijbehorende hoge huizen prijzen.... Dus in de formule WOZ - Nieuwbouw waarde = grond waarde gaat WOZ harder omhoog dan de nieuwbouwwaarde... terecht of niet juist of niet doet niks af aan de simpelheid van de formule.

De roverheid, vertrouw ik niet verder dan ik deze gooien kan.

[...]
Vraag mij af of je begrijpt waar ik een issue mee heb? Waarom denk je dat al die rechtzaken gaande zijn en dat keer op keer de gemeente op de vingers getikt wordt? Waarom denk je dat de gemeente opeens woz 2015 bezwaar beschikbaar maakt en waarom denk je dat ze opeens een spijtoptanten regeling plaats vind? ALlemaal omdat de gemeente aanvoelt dat ze het niet goed hebben aangepakt. Ze hebben er een puinhoop van gemaakt. De formule waar je herhaaldelijk mee komt heeft geen zin als de BSQ op een onbekende manier tot stand is gekomen waarbij transparantie ver te zoeken is.
Dus wanneer ben je er komen wonen? Heb je toen ook direct de WOZ aangevochten?
Heeft niks te maken met de huidige herziening, de WOZ is of juist of niet. Je doet er wat aan of vind het wel prima.
Jij vond het wel prima om een paar tientjes extra belasting te betalen, dus heb je nu werk wat je eigenlijk eerder had moeten doen.En ja had je in 2016 je WOZ al aangevochten omdat je in 2016 er bent komen wonen dan had je net pech gehad, maar de vorige bewoners vonden de hogere WOZ waarschijnlijk wel interessant omdat ze daarmee een hogere vraagprijs konden onderbouwen.
Of omdat met hogere WOZ er een lagere LTV op je hypotheek kon komen.

In de lopende procedure was de formule reeds bekend, was reeds bekend dat zowel BSQ als WOZ door het dak gingen, dat er nu een korting werd gegeven en straks niet meer.

Als je documenten krijgt van een overheid moet je er wat mee, net als van bedrijven.
Krijg je een factuur, moet je die betalen... of aanvechten... maar je moet iets.
Ga je op je handen zitten doe je niks, dan moet je op de blaren zitten.

Hetzelfde verhaal kan je ophangen rondom hypotheken en onduidelijkheden.... "Men" vind dat banken moeten weten dat de LTV daalt (door hogere huizen prijzen) en dus een lagere risico toeslag moet berekenen. Hele volksstammen die nooit bij de bank aanklopten daarover en zie de rel daaromtrent, terwijl e.a. heel duidelijk is/was tenminste voor mij en mijn omgeving en dus dat je regelmatig je bezig moet houden met dat soort zaken... Doe je dat niet, vind je het best, blijf je op je handen zitten, dan zit je ook op de blaren.

Of "advieseurs" (typefout is bewust) of banken hier een actievere rol in kunnen/mogen/moeten spelen, tja, maar ik ben ook echt niet de financiële genius hoor, ook maar jantje van om de hoek.... alleen zit ik niet op mijn handen.

Klagen kunnen we wel als N/Mederlanders zijnde, maar de hand in eigen boezem steken is altijd lastig.
[/quote]

Kijk dit is het probleem met jou, jij kijkt alles vanuit je eigen perspectief. Leer een beetje hoe je zaken in zijn totaliteit bekijkt en wat het algemeen belang is. Hoe jij over bepaalde zaken denkt heeft geen toegevoegde waarde en helemaal geen feit. Feit is dat de gemeente nalatig is geweest op de vingers is getikt door de hoge raad wat het algemeent belang van profiteert, in dit geval mogelijkheid om alsnog bezwaar te maken op de woz 2014/2015. Dus jij kan van alles vinden maar de hoge raad geeft de erfpachters gelijk. Dus al die praatjes over had je moeten doen of vond het prima om paar tientjes meer belasting te betalen doet er niet toe.

Denk dat je even bij jezelf na moet gaan wat het probleem nou is. Nogmaals het gaat niet om hoe de afkoopsom berekend wordt maar dat de grondslag waarop de afkoopsom gebaseerd is dus de BSQ niet klopt. Maar om bezwaar te maken moet je wel weten met welke gegevens de BSQ bepaald heeft. Als deze niet inzichtelijk is kan je geen bezwaar maken. Maar nogmaals feit is niet wat jij er van vind maar wat de hoge raad er van vind. En dat is gelukkig duidelijk.


[quote]

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
namliam_eht schreef op donderdag 20 januari 2022 @ 08:57:
BSQ formule staat gewoon op de website en is niet moelijk:
BSQ = ( WOZ - Herbouw waarde ) / WOZ

Voor de herbouw waarde zal een gemiddelde m2 prijs zijn genomen om een gemiddeld appartement of huis te herbouwen. Dit wordt ook vaak voor Opstal verzekeringen gebruikt, wordt er bij Opstal verzekeringen transparant gemaakt hoe die wordt berekend??? Het is wat het is.

Jij claimt dat er grote discrepanties zitten in de BSQ (van Amsterdam), terwijl ik dat niet zie op de BSQ kaart. Waar zit de willekeurigheid van de BSQ?
Dat er verschillen zitten en dat er uitzonderingen zijn, die waarschijnlijk ook nog wel significant zullen zijn in aantal dat is nou eenmaal zo met een algemene generieke regel. Dit soort regels dekt gemiddeld genomen misschien 80% (of meer) van de gevallen en op 1 miljoen woningen is 20% best nog een significant aantal woningen wat afwijkt.

Wat je je in algemene zin kan afvragen is of de herbouwwaarde jaar op jaar ververst wordt, het lijkt nauwelijks logisch dat jaar op jaar die minder hard stijgt dan de WOZ waarde, alhoewel als je kijkt naar de huizen prijzen en de stijging daarvan klinkt het wel weer plausibel. +60% in 5 jaar is geen uitzondering en zal in veel gevallen nog hoger liggen. Dus als je de herbouwkosten met 5% indexeert en de huizen prijzen stijgen met 10+% per jaar... en de BSQ = ( WOZ - Herbouw waarde ) / WOZ
Dan zal de BSQ dus jaarlijks omhoog gaan.
Als jou huis is 500.000 euro en je BSQ is 20% dan is de herbouwwaarde dus 400.000 euro, zo moeilijk is het niet. Veel transparanter hoeft het toch niet?
Dus haal 3, 4 of 5 taxaties voor herbouw waarde van je woning, komt daar (gemiddeld) 350.000 euro uit? Dan moet de BSQ omhoog naar 30%, (dus erfpacht omhoog) en dan ga je zeker ook bezwaar indienen/procederen?
Komt daar gemiddeld 450.000 euro uit, dan zou de BSQ dus maar 10% moeten zijn.
Wat precies de berekeningen zijn die hieraan ten grondslag hebben gelegen.... is dat belangrijk? Het is wat dit is... en kan je dus zelf met je eigen cijfers onderbouwen en/of ondermijnen

Hoe de BSQ ook echt tot stand is gekomen, zit er in iedergeval consistentie in gezien de verdeling op de kaart. Daarmee is hij herhaalbaar... bovendien is het een feit dat er al in 2019/2020 toen de keuze gemaakt moest worden dat ...
BSQ 2015 < BSQ 2020
WOZ 2015 < WOZ 2020
Korting 2015 > Korting 2020

Daarnaast wisten we al wat de huizen prijzen hebben gedaan in diezelfde periode (en daaraan voorbij aangezien ook WOZ altijd achter loopt op de huizenprijzen), gezien de huizen prijzen leidend zijn voor WOZ en WOZ weer onderdeel is van de BSQ kan je op je klompen aanvoelen welke kant dit op gaat.

Ik snap inderdaad je probleem niet, maar ik probeer het feitelijk te houden.

Spijtoptanten.... sorry hoor maar als je zo lang op je handen zit, er zijn natuurlijk vervelende situaties... maar deze meneer o.a. heeft gewoon NIKS gedaan, heel simpel NIKS.
Dat de halfzachte overheid (en rechters) spijtoptanten een tweede kans geeft doet niks af aan het feit dat deze mensen of NIKS gedaan hebben of de keuze linksaf gemaakt hebben waar ze beter rechtsaf hadden kunnen gaan. Dat de afkoop som van 60k naar 2 ton gaat had je van te voren op een bierfiltje kunnen berekenen, verwachten en voorspellen.
Overigens hoor ik nergens in het verhaal dat meneer het huis voor 5 ton gekocht heeft en nu 1 miljoen wil cashen
Blijven beetje in herhaling maar misschien kan je eerst even dit rapport doornemen en jezelf inlezen in de issues omtrent eeuwigdurend erfpacht en het gemis aan transparantie voordat we deze discussie voortzetten. Je doet niks anders dan berekeningen en beargumentatie zoals de gemeente dit ook doet te herhalen.

Ik heb je al zo vaak gevraagd naar hoe de BSQ is berekend maar jij komt met berekeningen hoe de afkoopsom berekend wordt maar je weet het zelf ook gewoon niet hoe de gemeente de BSQ heeft bepaald.

Issue 1(qoute uit rapport):

'voor de erfpachter is het niet eenvoudig om het stelsel
te kunnen volgen. Zo maakt de gemeente Amsterdam bij
het berekenen van de buurstraatquote (BSQ) gebruik van
niet-openbare data. Daardoor is het voor een erfpachter niet
mogelijk om de buurtstraatquote (BSQ) zelf na te rekenen en
de erfpachter kan niet controleren of de BSQ juist is'


Hierdoor kan ik als erfpachter niet toetsen of deze wel of niet klopt. Bij een woz taxatie zijn de rekenmethode en vergelijkings objecten inzichtelijk en publiek beschikbaar waarom bij BSQ niet?
Waarom gaat de gemeente pas nu moeite doen om deze openbaar te maken?

Issue 2 (qoute uit rapport):

'Het canonpercentage van 2,39% is gezien de huidige
marktontwikkelingen en lage rentes aan de hoge kant. Ook
de risico-opslag van 1,5% is hoog ten opzichte van de risicoopslag die banken hanteren voor het risico dat consumenten de
hypotheek niet kunnen betalen.
Daarnaast leidt het toepassen van de residuele methode tot
een aantal consequenties die ongunstig zijn voor de erfpachter.
De residuele methode leidt tot een hefboomwerking. Een
stijging (of daling) in woningwaarde leidt tot een versterkte
waardestijging (of -daling) van de grondwaarde. Dit kan leiden
tot extreme effecten voor de individuele erfpachter. Deze
hefboomwerking wordt door de gemeente erkend en benoemd,
maar wordt niet duidelijk en expliciet aan de erfpachter
gecommuniceerd.'


Daarnaast nog allerlei issues wat betreft WOZ2015 bezwaren waar eerst gerechterlijk bevel aan te pas moet komen voordat de gemeente dit mogelijk maakt.
Eigenlijk is het rapport een goede opsomming van zoveel issues dat het voor de normale burger niet te bepalen is of de afkoopsom wel of niet of te hoog is bepaald. Want je mist immers de nodige informatie als erfpachter zijnde om te doorgronden welke rekenmethode de gemeente heeft gehanteerd.( en nee bedoel niet de rekensom van de afkoopsom, maar de bepaling van de grondslag voor deze berekening zoals de BSQ)

En eerlijk gezegd je doet zoveel aannames in je uitleg dat je het moeilijk feiten kan noemen. Je blijft een beetje nog verwijzen naar een artikel met 1 geval waarbij iemand geen keuze heeft gemaakt, maar dat is precies wat er mis is, zulke grote gevolgen hoort de gemeente duidelijk te maken. Dat is de zorgplicht van een gemeente, zelfs banken hebben in de praktijk meer zorgplicht laten zien dan de gemeente met zulke financiele gevolgen. Voor mij zijn feiten onderzoeken, rapporten zoals ik eerder heb aangegeven en wat de hogeraad heeft besloten volgens de wet en niet wat jij als invidu ervan vind door allerlei aannames te doen. We zijn nog aan het begin en meer rechterlijke uitspraken zullen volgen.

Neem het rapport door en probeer te begrijpen waarom er veel mensen zijn die hier moeite mee hebben.

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
namliam_eht schreef op donderdag 20 januari 2022 @ 16:18:
Issue 1
Mensen mogen verder kijken dan hun neus lang is....
De manier waarop de BSQ wordt berekend heb ik al een paar keer neer gezet, maar herhaal het graag nog eens.
BSQ = ( WOZ - Herbouw waarde ) / WOZ
WOZ is openbaar, sterker nog loopt achter en daarmee in het voordeel van de erfpachter tov de echte waarde.
Herbouwwaarde kan je laten schatten/offreren op diverse manieren.

Ja er is niet publiekelijk beschikbaar hoe de gemeente aan de herbouwwaarde is gekomen... maar dat betekend niet dat je zelf makkelijk kan opvragen en met die resultaten de uitkomst van de gemeente zou kunnen bestrijden.

Of de formule logisch is of niet... feit is nou eenmaal dat men meer betaald voor EXACT hetzelfde huis in Amsterdam dan dat men dat doet in Purmerend, Almere of Groningen. Ja dat heeft iets met schaarste etc te maken, maar komt ook gewoon omdat het Amsterdam is... dus is de grond in Amsterdam meer waard dan in Almere... Zelfde redenatie voor de grachten gordel of ergens achter in Noord... dat die logica "niet openbaar" is maakt het niet minder waar.
Of de gemeente daar iets aan kan doen? Tja, maar dan kom je ook in de hoek van de afvalstoffen heffing en wat niet dat van de WOZ afhankelijk is... 1 persoon in zuid produceert net zoveel afval als iemand in noord. Maar omdat de WOZ hoger is betaal je in zuid wel meer dan in Noord en zo kan je nog 1001 "arbitraire" regels verzinnen die dubieus zijn te noemen omdat de grondslag niet openbaar genoeg is.

Issue 2
x maal y maal z is een hefboom, ja... dat is elke vermenigvuldiging.
Probleem met dit soort dingen is dan weer... wat nou als inmiddels de huizen prijzen in mekaar waren gedonderd ? Dan had de afkoop van 60k naar 20k gegaan, dan had je niemand gehoord.

Ik kan me nog best voorstellen dat we in 2019 geen bezwaarschriften meer in behandeling nemen over de WOZ 2015.... Als de WOZ per 1/1 2015 niet klopt dan moet de bewoner gewoon tijdig actie ondernemen, doe je dat niet, zit je op de blaren.... Koop je het huis pas in 2017 dan wist je al wat de WOZ waarde was, had je je bod op aan kunnen / moeten passen ... net zoals die meneer in het artikel... die wil graag dezelfde prijs als het huis naast hem, 1 milljoen, maar bij dat huis is de erfpacht al afgekocht -voor welk bedrag is tot daar aan toe-.
Zijn huis is niet afgekocht en hangt er nog een kosten post van 2 ton boven het hoofd....
Beetje als, de buren hebben hun huis altijd goed onderhouden en huis verkocht voor 1 miljoen.
Ik doe niks aan onderhoud, dus alle kozijnen zijn verrot, zit een gat in het dak en de CV ketel is aan vervanging toe... tja dan ga ik ook geen 1 miljoen krijgen... MAAR toen ik het huis kocht heeft noch de notaris, noch de makelaar mij verteld dat ik wel mijn huis moet onderhouden, dus het is hun schuld ??!!


Pft 110 pagina's lees je niet zomaar... ga ik nog eens proberen te doen
Wat ik zo lees, o.a. "mensen weten niet wat het betekend als een erfpacht canon is afgekocht en binnenkort afloopt" valt wel heel erg in de categorie, ik ben dom, blijf dom en ben van de domme, steek mijn kop in het zand en na mij de zondvloed.
Zo een erfpacht wat in 1960 voor 5.000 guldens is afgekocht voor 75 jaar... Dan ga je toch niet met droge ogen zeggen dat je niet kan vermoeden dat je in 2035 gewoon voor 50.000 euro's aan de beurt bent ? Of in ieder geval een aanzienlijk bedrag.... Of gelooft men echt dat we dan voor de volgende 75 jaar echt klaar zijn met 2.500 euro?
Je haalt teveel zaken door elkaar je probeert door aannames met voorbeelden zaken goed te praten terwijl er serieus een grote issue is en ook via rechtzaken vastgesteld is. Zit even op de tel maar laten we bijv. Ingaan op je argument dat we zouden weten hoe de bsq tot stand is gekomen, maar helaas val je weer in herhaling. Bsq werd vroeger niet gebruikt en de herbouwwaarde werd voor het huidige stelsel werd ingevoerd altijd door een onafhankelijke taxateur bepaald. Daar is de gemeente van afgestapt ze hebben allerlei percentages en rekensommen bedacht en die zijn niet transparant genoeg. Bsq hoe die tot stand is gekomen is niet openbaar aangezien de gemeente zelf dat ook heeft aangegeven. En dat zijn de feiten, je verandert de spelregels eenzijdig zonder inspraak vanuit de burgers maar je gaat gegevens die publiek beschikbaar zou moeten zijn verbergen.

Nogmaals voorheen werd er geen bsq toegepast en was een onafhankelijke taxateur die de grond en marktwaarde ging bepalen. Nu heeft de gemeente bsq verzonnen en doet eenzijdig zelf de waarde bepaling zie je het verschil of niet?

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
abalone schreef op zondag 23 januari 2022 @ 12:39:
[...]


Ik denk dat je dit bedoelt, maar even ter verduidelijking: de hypotheekrente is aftrekbaar, de afkoopsom niet (in tegenstelling tot erfpacht canon).
Klopt, dus als je erfpacht mee afkoopt is de hypotheekrente aftrekbaar. Maar als je een auto koopt niet. Dus je hoeft je niet te verantwoorden richting de bank maar alleen in je aangifte aangeven wat je ermee heb gedaan.

Acties:
  • +1Henk 'm!

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
vortexnl1982 schreef op maandag 25 april 2022 @ 09:57:
Misschien een verkeerd topic, maar ik zie dit een beetje als het Amsterdams erfpacht topic :)

Wij hebben een zelfbouwkavel in de Watergraafsmeer en pachten de grond. Nu is deze pacht verschrikkelijk hoog maar dat wisten we van tevoren. We vallen onder de nieuwe erfpacht regels dus elk jaar wordt de pacht geïndexeerd op het gemiddelde van de laatste twee jaarlijkse CPI cijfers.

Met de super hoge inflatie ben ik straks dus goed de sjaak. Nu las ik echter dat de overheid de huurindexatie van vrije sector huurwoningen wettelijk wil maximaliseren op 3,3% :

https://www.rijksoverheid...ale-huurverhoging-in-2021


[...]


Gaat de overheid denken jullie deze regels ook voor zichzelf toepassen. Dus gaat de erfpacht straks ook max 3,3% omhoog ?

En waar zou ik dit kenbaar kunnen maken ? Sowieso bij de gemeente maar ook misschien bij de ombudsman ?
In het kort, NEE de gemeente gaat dit niet toepassen voor in erfpacht uitgegeven grond. Want huur en erfpacht van stukje grond is niet vergelijkbaar.

Erfpacht is een zakelijk recht, waarbij je in de economische zin bijna dezelfde rechten hebt als eigendom. Je mag je woning incl. stukje grond namelijk doorverkopen of hypotheek op vestigen.

Met huur ben je niet verantwoordelijk voor herstel en geniet je huursubsidie als je aan de voorwaarden voldoet. Daarnaast ben je beperkt in het gebruik ervan.

Daarnaast is een erfpachtovereenkomst heel anders en kan die niet zomaar ontbonden worden, terwijl dat met een huurcontract veel makkelijker kan.

Dus wil je in de toekomst zekerheid dat je erfpachtkosten onder controle blijven dan is afkopen de goedkoopste optie gevolgd door vastklikken van canon eeuwigdurend erfpacht. Dat laatste wordt inderdaad op basis van de inflatie elk jaar gecorrigeerd + 2.4% opslag (jaarlijks) als je besluit om later alsnog af te kopen. Dit betekent dat elke 16 jaar (met hogere inflatie nog sneller) dat de afkoop verdubbeld is. Stel dat je hem nu voor 30k kon afkopen maar je hebt gekozen voor de canon optie (vastklikken) en wilt hem na 16 jaar alsnog afkopen dan kost het je 60k.

[Voor 5% gewijzigd door Figo112 op 10-05-2022 13:16]


Acties:
  • +1Henk 'm!

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
TobiasdePagter schreef op dinsdag 10 mei 2022 @ 15:14:
[...]
Of afkopen de goedkoopste optie is hangt ervan af wat je met het geld doet als je het niet afkoopt. Om in te gaan op jouw voorbeeld, als je €30k gaat beleggen (of sparen of een andere manier gebruikt om kapitaal te vergoten) heb je een rendement van ongeveer 4,5% per jaar nodig om na 16 jaar €60k te hebben. De simpele vraag die niet te beantwoorden is zonder glazen bol: Kan iemand de komende x jaar de inflatie en de jaarlijkse opslag van 2,4% "verslaan" door het beschikbare geld niet te gebruiken om af te kopen?
Phew dat is wel een uitdaging en eerlijk gezegd gaat het mij in iedergeval niet lukken om meer dan 5% rendement te behalen. Of ik moet meer risico nemen. Terwijl de afkoop minder risicovol is.
Daarnaast is afkoop vanaf 2017 gelijk gebleven en als je kiest voor canon (vastklikken) dan wordt met terugwerkende kracht voor de afgelopen 5 jaar ook de inflatie correctie + jaarlijkse canon opslag berekend (dat komt er dus nog bij).

Ik ben van mening dat afkoop 9 van de 10 keer de beste keus is, vooral nu. Maar dat is alleen als je lang genoeg in de woning gaat wonen. Ben je van plan om eerder te verkopen dan is vastklikken beter.

Maar opvallend dat veel mensen geen bezwaar maken, bijv. iedereen kon opgegeven moment bezwaar maken op hun woz van 2015 omdat de berekening voor afkoop daarop is gebaseerd. Ik heb al 3k van mijn afkoopbedrag eraf gekregen na verlaging van mijn woz2015 en heb zelfs hoger beroep getekend omdat het volgens de woz jurist nog niet voldoende was.

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
vortexnl1982 schreef op woensdag 11 mei 2022 @ 21:05:
[...]


Het kavel kan later nog worden afgekocht (als in eeuwig durend). Echter is dat uiteraard DUUR. Misschien dat ik nog een keer een loterij win :)

Ik snap dat de vorige situatie waarin je voor 50 jaar afkoopt en je daarna weer aan de beurt bent ook niet ideaal is. Maar wat ze nu doen geregeld hebben is ook weer niet zo handig als je al BEGINT met een superhoge erfpacht en dan nog jaarlijks indexeren..
De gemeente is met eeuwigdurend erfpacht afgestapt van onafhankelijke taxaties naar uit de losse pols verzonnen buurstraat qoutes en een mooie hefboom gecreeerd zodat ze zoveel burgers kunnen naaien door amsterdam onbetaalbaarder te maken. Zelfde wat jij ervaart zie ik bij veel nieuwbouwprojecten, simpele tussenwoning 350k , maar wil je erfpacht ook afkopen dan moet je even meer dan 400k extra aftikken. Tja als dat behoorlijk bestuur moet voorstellen dan weet ik het ook niet meer.

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
Beetje stil hiero, iemand recent nog een overstap gemaakt naar eeuwigdurend?
Door mijn bezwaar woz2015 is mijn aanvraag nog steeds gepauzeerd. Dat zal waarschijnlijk nog wel een tijdje duren vermoed ik.

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
xileS schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 20:45:
[...]


Zullen mensen die na 2020 verhuisd zijn naar een woning, waarvan de vorige bewoners geen erfpacht aanvraag hebben gedaan ook alsnog een keuze krijgen voor de gunstige regeling?
Dat klopt

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
ari3 schreef op woensdag 15 juni 2022 @ 11:34:
Is afkoop van erfpacht wel zo gunstig dan? Volgens mij is een huis met erfpacht gewoon minder waard en zal dus ook de WOZ-taxatie lager uitvallen. Gezien de OZB en erfpacht als sluitstuk voor de gemeentebegroting gebruikt wordt en er geen wettelijke grens zit aan de OZB-tarieven kan de gemeente onbeperkt lokale lasten laten stijgen. Of je nu geplukt wordt door OZB of erfpacht maakt mijn inziens niet zoveel uit. Het is hooguit een tijdelijke situatie dat afkopen van erfpacht voordeliger is. Als de inkomsten uit erfpacht teruglopen gaat het OZB-tarief gewoon omhoog en de mensen met een afgekochte erfpacht betalen dan relatief het meest.
WOZ-waarde en erfpacht
Geen invloed. Als een pand op grond staat waarop erfpacht rust, heeft dit geen invloed op de WOZ-waarde. Wettelijk is er namelijk bepaald dat de waarde wordt vastgesteld onder de fictie dat de volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen. Een woning op in erfpacht uitgegeven grond brengt bij verkoop uiteraard wel minder op dan een vergelijkbare woning op eigen grond, aangezien de jaarlijkse last inzake erfpacht een waardedrukkend effect heeft. Let op. De WOZ-waarde van beide woningen is echter wel gelijk, aangezien er van deze waardedruk wordt afgezien.

Dus ik weet niet van waar je dat heb gehaald, maar volgens mij valt het dus mee met de OZB.

Trouwens nog voor iedereen die de mogelijkheid heeft om af te kopen, het afkoopbedrag is sinds 2017 gelijk en wordt niet aangepast aan de inflatie. Aangezien geld sinds 2017 veel goedkoper is geworden, is het misschien interessant om deze optie heroverwegen.
Dat geldt niet als je voor vastklikken heb gekozen of gaat kiezen want die wordt met terugwerkende kracht aangepast aan de inflatie en de komende jaren.

Nogmaals de goedkoopste optie is afkoop, of je wel of niet moet afkopen is afhankelijk van de persoonlijke situatie.

[Voor 19% gewijzigd door Figo112 op 15-06-2022 12:11]


Acties:
  • +2Henk 'm!

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
Meer redenen om meteen af te kopen in plaats van vastklikken?

https://www.mva.nl/nieuws...het-paard-van-Troje-?s=08

Acties:
  • 0Henk 'm!

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
fonsoy schreef op zondag 26 juni 2022 @ 21:50:
[...]


[...]

Volgens mij klopt dit niét. Het geldt alleen voor kopers van een woning die in het erfpachtstelsel van 2017 valt. En voor kopers die op tijd de aanvraag hebben gedaan maar deze hebben laten verlopen (dit geldt voor 15% van de totale aanvragers). Met als gevolg dat er slechts 35.000 erfpachters voor in aanmerking komen. Deze krijgen tevens een brief (wel netjes vind ik).
https://www.at5.nl/artike...e-stelsel-over-te-stappen
Je hoeft geen aanvraag gedaan te hebben. En geldt voor bijna alle woningen die met erfpacht te maken hebben. Zie ook:

https://www.amsterdam.nl/...t-regeling-spijtoptanten/

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
fonsoy schreef op zondag 26 juni 2022 @ 23:33:
[...]

Uit je bron;

Artikel 3. Voorwaarden die worden gesteld aan Spijtoptanten
Voorwaarden die gelden om in aanmerking komen om van deze regeling gebruik te maken:
a. Erfpachter was ook vóór 8 januari 2020 eigenaar van het betreffende erfpachtrecht;
b. Het erfpachtrecht/appartement had ook vóór 8 januari 2020 een bestemming “uitsluitend
wonen” (en daaraan dienende aanhorigheden) zoals bedoeld in artikel 1 van de
Overstapregeling;
c. Erfpachter heeft geen betalingsachterstand met betrekking tot de canon (artikel 7 lid 1
sub a Overstapregeling);
3
d. Erfpachter voldoet aan alle verplichtingen uit de algemene- en bijzondere voorwaarden
die op zijn voortdurende erfpachtrecht van toepassing zijn (artikel 7 lid 1 sub b
Overstapregeling).
e. Erfpachter en het betreffende erfpachtrecht valt niet onder de uitzonderingen zoals
genoemd in artikel 3 van de Overstapregeling
Ja eigenaarschap maar hoeft geen aanvraag gedaan te hebben.

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
@Atlantis1995 lijkt mij een goede opsomming en zou afkopen zeker overwegen. Het is natuurlijk wel kwalijk dat de gemeente mensen niet goed heeft geinformeerd over nu vastklikken en later afkopen en wat de gevolgen zijn. Ze zeggen doodleuk je kan ook later afkopen maar zeggen er niet bij dat het in die 20/30 jaar paar keer over de kop gaat.


Wat ook erg zuur is dat als je na 2020 8jan een woning heb gekocht en de vorige bewoners hebben niks gedaan met de aanvraag dat je geen gebruik kan maken van de spijtoptanten regeling.

[Voor 21% gewijzigd door Figo112 op 27-06-2022 13:06]


  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
Dennism schreef op maandag 27 juni 2022 @ 13:10:
[...]


Maar is dikgedrukte dan ook niet vrij logisch? Kijk de nu oplopende inflatie is wat betreft natuurlijk mogelijk extra nadelig, maar het ik zou het niet logisch vinden dat over 20 jaar afkopen bij wijze van net zo duur zou zijn als enkele jaren geleden. Waarom zou ik dan immers nu afkopen, nee, ik zou direct denken dat nu afkopen normaliter flink gunstiger gaat dan zijn over tientallen jaren pas.
Kijk wat de gemeente aangeeft is je kan nu ook vastklikken en dan later afkopen en wekt hiermee de indruk dat het later ook relatiwf gunstig afgekocht kan worden. Laten we zeggen dat inflatie afkoop bedrag kan verhogen maar daarnaast rekent de gemeente ook nog risico opslag van 2.5% per jaar. Dus met een inflatie van 2%+2.5% opslag verdubbelt de afkoop elke 16 jaar. Als de inflatie hoger is zoals nu het geval dan gaat het nog harder. Maar de gemeente zou deze scenario moeten communiceren richting de erfpachters zodat ze een goede keuze kunnen maken. En dat is juist het grootste probleem, de gemeente heeft teveel steken laten vallen in de communicatie richting de erfpachters. Ze kunnen niet eens uitleggen waarom ze opeens afgestapt zijn van onafhankelijke taxaties en een bsq hebben verzonnen.

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
TradeMarkNL schreef op maandag 27 juni 2022 @ 19:11:
Weet iemand of ik in het Overstapportaal nog kan switchen naar afkopen (enkel eeuwigdurende canon), ipv het proces van vastklinken afronden door een notaris uit te kiezen? Zou mij 13k kosten zie ik net, dus wellicht toch even een hypotheekadviseur naar laten kijken en dit in m’n hypotheek laten opnemen?
Welke stap zit je nu?

Acties:
  • +1Henk 'm!

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
TradeMarkNL schreef op maandag 27 juni 2022 @ 21:14:
[...]


Ik moet nu voor 10 augustus een notaris kiezen om het afkopen te regelen. Maar ik kan nog wel wijzigen/annuleren kiezen in het portaal, maar ik weet niet of dat dan meteen definitief is.
Als je de keuze hebt via het portaal dan kan je dat gewoon wijzigen. Ik heb het ook via het portaal gedaan en dan kom je eigenlijk weer bij het begin en kan je weer een keus maken. Maar je gaat alles opnieuw doorlopen waardoor je weer extra tijd hebt. Je kan inderdaad1x wijzigen dus als je nu vastklikken hebt en je wil afkopen moet je wel zeker zijn.

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
TradeMarkNL schreef op dinsdag 28 juni 2022 @ 13:00:
Nou ja zeg, de adviseur die destijds m'n hypotheek heeft geregeld vind het de moeite niet om op die 13k hypotheek te nemen, ivm de kosten die het met zich meebrengt 😅 Snap ik ergens ook wel, maar ik vind het weer zonde om er spaargeld tegenaan te smijten ;)
Even een tip, bij de ing bijv heb je van die zelfregel hypotheken waar je alleen 600 euro voor hoef te betalen wat volgens mij ook aftrekbaar is. Maar met de huidige rentes is freo ook misschien interessant. Een persoonlijke lening die ook gewoon aftrekbaar is.

Acties:
  • +1Henk 'm!

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
TradeMarkNL schreef op dinsdag 28 juni 2022 @ 16:40:
[...]


Interessant! Zit bij ING dus wellicht de moeite dan inderdaad.
Heb het trouwens ook zelf bij de ing geregeld, valt mee een kennistoets maken die relatief simpel is en vervolgens nodige stukken aanleveren klaar.

Acties:
  • +1Henk 'm!

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
Blaise schreef op zondag 3 juli 2022 @ 14:28:
Ik heb een offerte opgevraagd:

***members only***

Daarin staat:


[...]


Maar in het overstapportaal lees ik een termijn van 6 maanden:


[...]


Gaat dat wel lukken dan? Of moet ik zelf het proces vertragen? De gemeente stelt 14 september 2022 als termijn voor het accepteren van de aanbieding. Dan duurt het waarschijnlijk nog even voordat ze de stukken naar de notaris sturen. Dan is die 8 maanden net genoeg. Of haal ik nu verschillende termijnen door elkaar?
Blijkbaar heeft de gemeente de duur veranderd? Normaal zou die stap 9 maanden moeten zijn, het was ooit 6 maar is door corona naar 9 maanden gezet. Misschien dat de notaris denkt dat het nog 9 maanden is zou het even checken.

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
TradeMarkNL schreef op maandag 11 juli 2022 @ 16:10:
Wat een gedoe zeg, alle betaalbare notarissen die hier genoemd zijn zitten vol. Ik ga toch niet heel die lijst af bellen. Nu toevallig 1 beschikbaar gevonden voor rond de 950: Amson en Kolhoff. Niet de goedkoopste maar volgens mij ook niet de duurste?
Gewoon een chaos die door de gemeente is veroorzaakt door eerst geen notarissen buiten amsterdam toe te staan.

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
henny3 schreef op maandag 18 juli 2022 @ 05:44:
[...]


De gemeente informeerde WEL duidelijk; er stond in dat als je nu niet actie ondernam, de korting zou vervallen en de recentere WOZ plus inflatie zou gaan tellen. Mijn conclusie was indertijd; NU afkopen is altijd de goedkoopste optie. Dat was echt vrij duidelijk voor iedereen die kan lezen.
Nee de gemeente had juist niet volledig of juist geinformeerd over het feit dat als je nu vastklikt en later wil afkopen dat het bedrag bij gemiddelde inflatie van 2% na 16 jaar meer dan het dubbele zou zijn. Dat is helaas niet het enige ook dat ze eerst de mogelijkheid niet hebben gegegeven om bezwaar te maken op de woz waarde waarop de berekening is gebaseerd. Na een rechtzaak hebben ze dit alsnog moeten doen. Daarnaast zijn ze opeens gaan rekenen met een bsq wat in de voorgaande woz bepalingen niet aan de orde was. Dus veel onduidelijkheden waarop destijds geen antwoord op was dan kan je niet van mensen verwachten een goede beslissing te maken. Maar goed dat er initiatieven zijn die de gemeente hierop aanspreekt.

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
namliam_eht schreef op woensdag 20 juli 2022 @ 11:05:
BSQ is uiteindelijk gewoon een objectief cijfer.... de totstandkoming daarvan kan je debatteren maar is niks anders dan
Voor elke woning/appartement in een straat
WOZ waarde - de herbouwaarde = Grond waarde

Vervolgens Som(Grond waarde) / Som(WOZ) = BSQ voor de straat.

Er zit wel een kleine factor in van nabijheid van winkels drukte van de straat etc.
Hetzelfde huis aan een drukkere straat is iets goedkoper dan aan een rustige straat en heeft (dus) ook een lagere BSQ.

Als je een zelfde huis (zie programma "Voor hetzelfde geld") op een andere plek neer zet zal de pure bouw kosten daarvan (herbouwwaarde) niet wijzigen....
Theoretisch dan....
Een huis in Den Helder doet 400.000 euro (pure gok, geen onderzoek naar gedaan).
Hetzelfde huis, hartje Amsterdam, 1.000.000 of zo (pure gok, geen onderzoek naar gedaan)
Dat heeft dan niks met het huis op zich te maken, dat heeft iets te maken met het feit dat mensen liever in Amsterdam wonen dan in Den Helder (niks ten nadele van)... In algemene zin maakt dat dat als (semi objectief) de bouwwaarde van zo een huis 300.000 euro van nu via sloop en compleet nieuw
(valt natuurlijk al weer te bespreken of slopen in Amsterdam net zo makkelijk is als in landelijk Den Helder)
Dan valt er natuurlijk wel wat voor te zeggen dat een vierkante meter grond in Amsterdam meer waard is dan in Den Helder... dit is natuurlijk macro niveau, maar hetzelfde is waar voor binnen Amsterdam.
Blijkbaar zijn de woningen in Centrum/Zuid gewilder dan in De Aker, Noord of Zuid Oost, logische conclusie lijkt dan te zijn dat een vierkante meter in Centrum/Zuid ook hoger is.
Dat is dezelfde bullshit die je weer aan het herhalen bent een tijdje terug.


Bsq werd vroeger niet gebruikt en de herbouwwaarde werd voor het huidige stelsel werd ingevoerd altijd door een onafhankelijke taxateur bepaald. Daar is de gemeente van afgestapt ze hebben allerlei percentages en rekensommen bedacht en die zijn niet transparant genoeg. Bsq hoe die tot stand is gekomen is niet openbaar aangezien de gemeente zelf dat ook heeft aangegeven. En dat zijn de feiten, je verandert de spelregels eenzijdig zonder inspraak vanuit de burgers maar je gaat gegevens die publiek beschikbaar zou moeten zijn verbergen.

Nogmaals voorheen werd er geen bsq toegepast en was een onafhankelijke taxateur die de grond en marktwaarde ging bepalen. Nu heeft de gemeente bsq verzonnen en doet eenzijdig zelf de waarde bepaling zie je het verschil of niet?

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
namliam_eht schreef op woensdag 20 juli 2022 @ 14:41:
[...]


Precies, behalve dan dat
- de BSQ niet hoger gaat dan 50% (op dit moment)
- de BSQ van een straat (of deel van) wordt bepaald door de som(herbouw) / som(woz) en dus bij individuele woningen kunnen afwijken.

Een (ander) deel van de discussie is wel... is WOZ-herbouw waarde = Grond waarde?
In dit geval wordt een gemiddelde waarde WOZ
Afgetrokken van een gemiddelde geschatte herbouw waarde. Hoe komt die exact tot stand? Ze zeggen dat dit gedaan is door "extern bouwkostenbureau" is bepaald...
gemiddeld * gemiddeld zijn wel 2 behoorlijke aannames nog afgezien van "andere factoren" die de BSQ beinvloeden zoals ...
woningtype (tussenwoning, hoekwoning, enzovoort)
woninggrootte
perceelgrootte
deelobjecten (bergingen, parkeerplaatsen, enzovoort)

Een aantal zitten (indirect) ook in de WOZ, maar helemaal objectief narekenen kan je het niet, wel grotendeels en/of groffe benadering. Herbouw waarde zou (ongeveer) vergelijkbaar moeten zijn met de opstal. Alhoewel als ik via bereken het mijn Herbouwwaarde laat bepalen en dat af trek van de WOZ kom ik op een BSQ van 53%, terwijl de BSQ in 2021 pas 30% was... ik vermoed ook dat de herbouwwaarde daar wat laag wordt ingeschat alhoewel ik meerdere online geprobeerd heb en allemaal ongeveer op hetzelfde uitkomen (of ik doe iets fout)

Een nog grotere aanname is dat hetzelfde vrijstaande huis in Den Helder, aan de grachten van Amsterdam zou kunnen staan / bestaan... niet dus. Aan de grachten staan nou eenmaal grachten panden en in die wijk in Den Helder staan vrijstaande huizen, kan je daarmee de 10k per m2 van de grachten panden vergelijken met de 4k per m2 in Den Helder? Nee, ten minste ik vind het nogal krom...
Zet het grachten pand in Den Helder en de pauper* die er nu woont, wil er absoluut niet dood gevonden worden. De elitist* die in Den Helder woont, zet zijn vrijstaande huis aan de gracht in Amsterdam.... ook niet dood gevonden worden.

* puur ter onderscheid, wil niemand kwetsen of voor den hoofd stoten.

Ook is het nogal een aanname dat de herbouw waarde van een huis een constante is en dat de WOZ waarde een constante is.
Het eerdere huis a en b, de een volledig verouderd, de ander volledig modern zullen v.w.b. vrijmarktwaarde een flink verschil hebben, waarbij a flink lager is dan b.
Maar het zou best kunnen zijn dat b ooit voor de verbouwingen de WOZ heeft aangevochten de de WOZ van b lager is dan die van a.

Maar goed al met al... grond waarde is grond waarde... en dan is WOZ - Nieuwbouw niet heel erg gek, al heb je met die nieuwbouw niet een karakteristiek grachten pand of boerderij voor terug. Deel van die (WOZ) meer of minder waarde zit volgens mij ook wel in het pand zelf. Dus is een algemene regel een exact model voor alle gevallen, nee zeker niet... vallen er gaten in te schieten, ja velen en meer dan alleen maar "maar de BSQ is onduidelijk" en ook nog die meer hout snijden.
Maar over het geheel genomen...
Je blijft in herhaling, gemeente zelf geeft aan bsq berekening niet openbaar, de rekenkamer constateert dit ook maar jij zegt alles is duidelijk??? Gaat het goed?

Met het nieuwe stelsel kunnen Amsterdamse erfpachters hun canon voor altijd vastleggen of hun erfpacht eeuwigdurend afkopen. Voor de berekening van canon of afkoopsom kijkt de gemeente naar de WOZ-waarde van de woning en naar de populariteit van de buurt, de zogenoemde buurtstraatquote (bsq). Die bsq wordt elk jaar vastgesteld en in de praktijk verhoogd, omdat veel straten aantrekkelijker zijn geworden. Maar de manier waarop de gemeente dat doet, is lastig te controleren, aldus de Rekenkamer. ‘De methode van waardebepaling is slechts beperkt begrijpelijk en controleerbaar geworden voor de erfpachter.’

De Rekenkamer constateert dat de waardebepaling van de gemeente nog altijd afwijkt van de deskundigencommissie. In de publiciteitscampagne die Amsterdam momenteel voert om erfpachters op het nieuwe stelsel te wijzen, zijn niet alle keuzemogelijkheden duidelijk weergegeven, vindt de Rekenkamer.

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
namliam_eht schreef op woensdag 20 juli 2022 @ 23:53:
Vroeger was er geen BSQ, maar was er een ander systeem hoe populair een buurt was/is. Een huurwoning bijvoorbeeld kreeg toen extra punten toebedeeld op basis van dat systeem en daar zaten ook bijzondere afwijkingen in omdat de voordeur net 2 meter verder of dichterij bij een school, winkel, ov of park lag ook zonder dat daarbij de hele definitie was uitgekauwd (voor zover mij bekend)

Zo kan je ook klagen over de WOZ waarde immers waarom is dezelfde huizen in dezelfde straat direct naast elkaar een verschil in WOZ waarde en dan ook door elkaar dus niet aflopend of iets dergelijks?
Maar WOZ is "controleerbaar" maar net zo, misschien nog wel meer arbitrair en zeker inconsequenter dan de BSQ. Maar wie hoor je paniek schoppen over de WOZ?

BSQ kan je vanalles van vinden, maar het principe mag dan niet doorgrondelijk zijn volgens de rekenkamer.... maar het principe is duidelijk en lijkt mij een logische achtergrond te hebben.
Het is nou eenmaal zo dat een m2 woon oppervlakte aan de gracht en Zuid duurder is dan in Noord of De Aker.
Een vrij staand huis met zonder veel grond is minder waard dan hetzelfde huis met 10 hectare.
Grond heeft nou eenmaal een vorm van waarde, bull shit quote of niet.

Toch zijn er mensen die blijven roepen dat het niet duidelijk is wat te doen (ref die vent in de Telefaag)
Niks doen en maar blijven roepen "het kan niet kloppen" "hun zeggen ook dat het niet klopt"
1% fout en 99% goed is nog steeds fout
Daar is 1 afwijking op 10000 waarnemingen.
In elk model zitting rand gevallen, afwijkingen, incompleetheden, onwenselijkheden.

Een onafhankelijk taxateur gaat echt elke woning in heel Amsterdam af om zo de afzonderlijke woning en grond waarde te bepalen... en dat doet hij vandaag precies hetzelfde als gisteren, vorige week, vorig jaar?
Nee natuurlijk niet en nee dat is niet 1 persoon maar wel veel meer en dan nog zal er een steekproef worden genomen en verder geschat/geextrapoleerd.

Men vind dat er te weinig duidelijk is gemaakt dat als je niks doet, dat erfpacht dan een dure grap wordt.
Wat is er goedkoper?
100.000 * 20% * 75%
of
150.000 * 25% * 100%

Wat is goedkoper?
Nu 1200 euro betalen
Beginnen met 10 euro per maand te betalen vermeerderd met 2% per jaar voor de komende 50 jaar?
De komende 20 jaar niks betalen en dan 50 euro vermeerderd met 2% per jaar voor de volgende 30 jaar?

Lukt het nog?

OK iets moeilijker misschien....
Wat heb je liever een zak met 1.000.000 losse euro munten
of
1 euro munt op het eerste vakje van een schaak bord vandaag
Dan 25 procent meer (dus 1,25 eur) op het volgende vakje morgen
En weer 25 procent meer (dus 1,56 eur) de volgende dag
etc.

Over duidelijkheid en openbaarheid...
Hoe duidelijk is de loonbelasting uitgespeld? Waarom 37,07% en waarom 49,5%
Waarom is er een vrijstelling in box 3 van 30k naar 50k gegaan?
Waarom telt de eerste 3k van schulden niet mee?
Waarom is de BTW 9 en 21%?
Waarom verdient de minister president 170.910 euro ?
Zo kan je over transparantie van berekeningen of bedragen nog wel 1001 voorbeelden op laag water zoeken waarom het "niet goed is".

Het feit dat iets niet openbaar is, of lastig herleidbaar, zelfs moeilijk reproduceerbaar maakt niet dat het inconsequent, of zelfs volledig de plank mis slaat.
Statistieken zijn statistieken, gemiddelden zijn gemiddelden.
In een hoop gevallen zal een gemiddelde goed de werkelijkheid benaderen, maar de extremen zullen er altijd zijn en hoe goed je een model ook maakt, het blijft een model.

Ref meneer in de Telefaag, ik ben zielig want de BSQ klopt niet.
Nee, je hebt je kop in het zand gestoken en vind het nog gek dat hetzelfde huis waar al de erfpacht is afgekocht meer waard is dan het huis waar je nog 100.000 euro aan erfpacht moet betalen.
Omdat het je niet kan boeien om er een paar uur werk in te steken of om rond te vragen te bellen om het wel duidelijk te krijgen.

Op deze link kan ik volgens mij toch redelijk goed volgen hoe ze te werk gaan
https://www.amsterdam.nl/...20van%20de%20WOZ%2Dwaarde.
Volgens mij begrijp je het nog steeds niet. Woz waarde moet aanvechtbaar zijn, bsq moet aanvechtbaar zijn. Dat is de grondslag.van de berekening waarop de afkoop is gebaseerd. Als ik als erfpachter geen bezwaar kan maken op de bsq of de woz dan klopt er iets niet. Maar daarvoor moet bekend zijn hoe de gemeente heeft bepaald dat mijn woning die tegenover vuilniscontainers staat dezelfde bsq moet hebben als de woningen die een vrije uitzicht hebben en daardoor een betere ligging. Nu is na lange rechtzaak periode heeft de rechter bepaald woz moet aanvechtbaar zijn dus ik heb deze aangevochten en mijn woz van 2015 35k verlaagd maar mijn bsq is niet verlaagd? Waarom?
Omdat het een bullshit qoute is die zoals de rekenkamer heeft aangegeven niet na te rekenen omdat er geen logica inzit. De totstandkoming van bsq is niet openbaar. Vroeger was dit gewoon een onafhankelijke taxatie en als je het niet eens mee was een second opinion, maar nu heb je die mogelijkheden niet meer. Take it or leave it.
Maar je kan een hele betoog houden van kijk zo een word het berekend maar dit zegt niet veel zonder dat de erfpachter niet kan controleren hoe de verzonnen bsq voor zijn woning bepaald is.

Acties:
  • +1Henk 'm!

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
namliam_eht schreef op donderdag 21 juli 2022 @ 09:17:
Dat je BSQ niet gedaald is is te begrijpen als je ook maar een haartje moeite nam om je er in te verdiepen in plaats van je kop in het zand te steken en te blijven roepen het klopt niet.

BSQ van jou huis is niet van jou huis maar is van jou straat, of deel van de straat.
Verder is het een model, een gemiddelde .... ook jou BSQ is dus een gemiddelde van de straat/buurt
Aangenomen dat je WOZ 350000 was en dus 10% gedaald is, is jou BSQ misschien (ook) wel 10% gedaald... maar jou BSQ is het gemiddelde van de straat. Als er 10 huizen in de staat meetellen dan zou het 1 hele punt uitmaken op de BSQ...
20 huizen 0,5%. En dat is aangenomen dat jou huis meegenomen is in de steekproeven.
Door de WOZ in dit geval met 35k te verlagen heb je misschien wel een hele 10k gewonnen op de grondwaarde.... waardoor je misschien wel 300 euro** hebt bespaart op de erfpacht en dat gedeeld door 50 jaar, yay 6 euro per jaar. Ja ja het gaat natuurlijk om het principe....
** Nee heb het niet nagerekend, maar aangezien mijn afkoop bedrag zal het in die buurt zitten

Waarom als je WOZ al die jaren al niet klopte waarom ben je die pas nu gaan aanvechten ?
Misschien dat je er pas in 2018 kwam zou kunnen natuurlijk, maar het gros van de mensen zal in 2014/2015 op hetzelfde adres hebben gewoond als in 2020.... waarom dan pas in 2020 klagen over de WOZ van 2015.... Omdat men jaren lang het "onbelangrijk" heeft gevonden, ook de WOZ is maar een model wat fouten heeft....
Ben je dan ook nog een stap verder gegaan en de OZB aanslag en gemeentelijke aanslagen van 2015, 16, 17, 18, 19, 20, 21 aangevochten en terug gevraagd?
Overigens, hoe wordt de OZB en gemeentelijke aanslagen bepaald?

De totstand koming van BSQ is niet openbaar, tot zover bull shit, heb je het filmpje bekeken?
Lijkt me zelf uitleggend, grootste onbekend is dan nog de herbouwwaarde maar daar heb je het niet over.
Als "niet openbaar" het probleem is, dan moet je nog 100 rechtzaken opstarten, want hoe openbaar is de OZB en Gemeentelijke aanslag.

Nou goed laat ik het filmpje samenvatten voor jou en voor de rekenkamer.
Herbouwwaarde is een gemiddelde van hoeveel het kost voor een gemiddeld huis om het te laten slopen, afvoeren en weer van de grond op nieuw te bouwen. Deze is model matig vastgesteld, hier kunnen dus fluctuaties in zitten maar goed, tevens kan je die zelf ook (laten) vaststellen...

WOZ waarde is WOZ waarde, daar klaag je niet over. Bovendien klaag je dan over je WOZ van 2015, maar de WOZ van 2021 klaag je daar ook over (waarschijnlijk niet, want vermoedelijk is die te laag)

Dus WOZ - Herbouwwaarde = grondwaarde (kan je over discussiëren, maar hoor ik je niet over)
BSQ(per huis) = Grondwaarde / WOZ

BSQ(per straat) = ( BSQ(huis 1) + BSQ(huis 2) + BSQ(huis 3) + BSQ(huis 4) + BSQ(huisX) ) / X

BSQ(per buurt) = ( BSQ(straat 1) + BSQ(straat 2) + BSQ(straat Y) )/ Y

Waarbij de BSQ(per straat) niet (te veel) mag afwijken van de BSQ(per buurt) of dat logisch is.... is misschien ook weer een ding, maar over het algemeen denk ik wel een faire aanname

De BSQ varieert bovendien nog enigszins tussen appartementen en woningen.

Jouw grondwaarde = WOZ * BSQ(per straat * aanpassing voor huistype)
En daar zullen positieve en negatieve uitschieters bij zitten.... het is en blijft een model, een gemiddelde.
Rekenkamer vind de gemeente onredelijk bezig zijn en geeft aan gemeente is niet duidelijk in de totstandkoming van de BSQ, vele non profit orginaties en makelaars verenigingen vinden dat de bsq niet duidelijk genoeg, ombudsman idemdito, wobverzoeken die laten zien dat de gemeente de deze informatie onterecht geheimhoudt. Zie https://archief.amsterdam...45/path/9/section/context.

Maar jij hebt deze informatie dus wel? Hahah, ok allesweter ga jij maar lekker zelfde stukje lap om keer op keer zaken op basis van je eigen redenatie goed praten maar ik heb daar geen boodschap aan omdat het niks zegt.

Acties:
  • +1Henk 'm!

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
TradeMarkNL schreef op zaterdag 30 juli 2022 @ 13:50:
[...]


Begrijp ik het nou trouwens goed dat die 2.4% opslag alleen van toepassing als je later nog wil afkopen? Dus dat die niet wordt meegenomen in het jaarlijkse canonbedrag?
Dat klopt

  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
De @AutoriteitFM stelt dat de hypotheekbank verantwoordelijk is voor overkreditering als door indexering of herziening de erfpacht canon fors stijgt gedurende de looptijd van het krediet.

Daarmee maakt de AFM tijdelijke- en voortdurende erfpachtrechten niet financierbaar ‼️

https://twitter.com/erfpa...SygbQxvVoM6UxxKtlNmA&s=19

[Voor 61% gewijzigd door Figo112 op 08-08-2022 16:31]


  • Figo112
  • Registratie: Augustus 2008
  • Laatst online: 22:51
xileS schreef op dinsdag 13 september 2022 @ 16:38:
[...]

Volgens mij krijg je dan 3 maanden extra bedenktijd als je op wijzigen klikt.

En dan mag je volgens mij weer kiezen tussen bijvoorbeeld optie 1, 2 of 3. Dus als je al voor optie 3 had gekozen, zou je nu weer voor optie 3 kunnen kiezen.

Klopt dit? Een kennis die nog extra bedenkt tijd wilt, zou dus gewoon wijzigen kunnen klikken voor 3 extra maanden bedenktijd.
Technisch kan het volgens mij gewoon, tenminste het was toen mogelijk of nu nog steeds zo is en of de gemeente daar een issue van kan maken weet ik niet.
Pagina: 1 2



Google Pixel 7 Sony WH-1000XM5 Apple iPhone 14 Samsung Galaxy Watch5, 44mm Sonic Frontiers Samsung Galaxy Z Fold4 Insta360 X3 Nintendo Switch Lite

Tweakers vormt samen met Hardware Info, AutoTrack, Gaspedaal.nl, Nationale Vacaturebank, Intermediair en Independer DPG Online Services B.V.
Alle rechten voorbehouden © 1998 - 2022 Hosting door True

Tweakers maakt gebruik van cookies

Tweakers plaatst functionele en analytische cookies voor het functioneren van de website en het verbeteren van de website-ervaring. Deze cookies zijn noodzakelijk. Om op Tweakers relevantere advertenties te tonen en om ingesloten content van derden te tonen (bijvoorbeeld video's), vragen we je toestemming. Via ingesloten content kunnen derde partijen diensten leveren en verbeteren, bezoekersstatistieken bijhouden, gepersonaliseerde content tonen, gerichte advertenties tonen en gebruikersprofielen opbouwen. Hiervoor worden apparaatgegevens, IP-adres, geolocatie en surfgedrag vastgelegd.

Meer informatie vind je in ons cookiebeleid.

Sluiten

Toestemming beheren

Hieronder kun je per doeleinde of partij toestemming geven of intrekken. Meer informatie vind je in ons cookiebeleid.

Functioneel en analytisch

Deze cookies zijn noodzakelijk voor het functioneren van de website en het verbeteren van de website-ervaring. Klik op het informatie-icoon voor meer informatie. Meer details

janee

    Relevantere advertenties

    Dit beperkt het aantal keer dat dezelfde advertentie getoond wordt (frequency capping) en maakt het mogelijk om binnen Tweakers contextuele advertenties te tonen op basis van pagina's die je hebt bezocht. Meer details

    Tweakers genereert een willekeurige unieke code als identifier. Deze data wordt niet gedeeld met adverteerders of andere derde partijen en je kunt niet buiten Tweakers gevolgd worden. Indien je bent ingelogd, wordt deze identifier gekoppeld aan je account. Indien je niet bent ingelogd, wordt deze identifier gekoppeld aan je sessie die maximaal 4 maanden actief blijft. Je kunt deze toestemming te allen tijde intrekken.

    Ingesloten content van derden

    Deze cookies kunnen door derde partijen geplaatst worden via ingesloten content. Klik op het informatie-icoon voor meer informatie over de verwerkingsdoeleinden. Meer details

    janee