quote:
Ik snap je gedachtengang, maar ik mis toch wel wat in je benadering.
Als we nou het hypothetische geval nemen dat de markt de rentetarieven vast had gesteld zonder dat de overheid zich daarmee bemoeide (bv, door geld beschikbaar te stellen als 'nieuw geld' tegen laag tarief via de centrale bank). De 'prijs' van geld zou dan vastgesteld worden op basis van vraag en aanbod. Ik durf te stellen dat niemand dan zijn geld beschikbaar zou hebben gesteld aan een bank voor 1% rente. Ik denk eerder aan 4-5%, niet omdat dit wetenschappelijk is berekend, maar omdat het m.i. aansluit bij een soort 'natuurlijk renteniveau' (zie rentestand gedurende de gouden eeuw). Een bank zou vervolgens ook nooit geld beschikbaar hebben gesteld voor leningen met variabele rente tegen 1%. Immers, een bank die 4-5% moet betalen voor geld uit de markt gaat dit vervolgens niet uitlenen tegen 1%. Dan maakt zij per jaar 3-4% verlies.
Daarmee kom ik tot m.i. de onfeilbare logica dat leningen tegen 1% teaser rates nooit mogelijk zouden zijn geweest als de overheid niet rentestanden zou beinvloeden met rente van de centrale bank (ver) onder de normale marktrente. Eens of niet eens?
Dat leidt vervolgens tot de conclusie dat we de huizenbubble die we in de VS hebben gezien nooit in de huidige vorm hadden gehad als de centrale bank haar rente niet tot wel 1% had verlaagd. Banken hadden dat niet de mogelijkheid gehad cq hadden nooit direct verliesgevend geld uitgeleend onder de marktrente. De marktrente had een grotere stop geforceerd op wat mensen konden lenen. Immers, met 4% rente kan je minder lenen met x besteedbaar inkomen dat tegen 1% rente met hetzelfde x besteedbaar inkomen.
Logica waar m.i. geen speld tussen te krijgen is. Zonder 1% rente van de FED maar markrente hadden we de huizenbubble in de VS nooit in deze vorm voorbij zien komen.
Dan komen een paar andere aspecten aan bod, los van de rente:
• leningstandaarden van banken;
• risico's die leningnemers nemen; en
• overheidstoezicht.
Leningen worden voor een groot deel beinvloed door rentestanden. Echter, bovenstaande drie hebben natuurlijk ook een effect op de hoogte van leningen, maar dan op een andere manier.
Verlaag je leningstandaarden, en er zijn meer mensen die kwalificeren voor een lening. Als je niet 20% zelf cash neer hoeft te leggen bij de koopprijs van een huis, maar 10% of zelfs niets, dan zijn meer mensen in staat de lening aan te gaan. Ook logica die m.i. onfeilbaar is. Hetzelfde geldt voor leningnemers die bereid zijn meer risico te nemen. Zolang de bank akkoord is, vergroot dat de potentiële groep leningnemers.
Over de vraag of leningstandaarden drastich naar beneden zijn gegaan in de States sinds 2001 hoeven we vast niet te discussiëren
Dan blijf de regulering en toezicht over: welke regulering en toezicht, zeg ik dan
Als er iets achterwege is gebleven in de hele huizenbubble, is het wel toezicht en regulering. Je zou denken dat na Parmalat, Enron en Sarbanes-Oxley de financiele toezichthouders enorm op regels en juiste praktijken toe zouden zien. Het tegendeel lijkt waar te zijn. De FED (banken), de SEC (beurswaakhond), de financiele commissie van Congress (Senator Dodd en de zijnen, pikant genoeg in een schandaal verzeild waarbij Countrywide, een grote hypotheekbank in de VS, deze senator een 'voordeeltje' zou hebben gegeven bij een financiering). Al deze toezichthouders hebben slapend aan het wiel gezeten al die jaren.
Ik herinner mij Enron als:
• toekomstige onzekere inkomsten als genoten winst/inkomsten boeken;
• off balance boekhouding (schulden verbergen/niet op de balans zetten).
Groot is dan ook mijn verbazing sinds ik mij in deze materie verdiep dat banken aan alle kanten toegestaan is:
• toekomstige onzekere inkomsten als genoten winst/inkomsten te boeken; en
• off balance boek te houden.
De zogenaamde neg-am (negative ammortization) leningen waar al eerder over gesproken werd, zijn bijvoorbeeld leningen waarbij het per jaar verschuldigde rentebedrag bij de lening wordt opgeteld. Je heb bv $100.000 geleend tegen 5% rente. Dat is $5.000 rente aan het einde van jaar 1. Vervolgens wordt aan het einde van het eerste jaar $5.000 bij de lening bijgeschreven. De lening is dan $105.000. De leningnemer betaalt de $5.000 niet aan het einde van jaar 1, maar leent deze als het ware bij.
Wat staat de accountant van de bank vervolgens toe: de bank zet $5.000 als genoten inkomsten in de cijfers. Dus de bank doet net alsof zij $5.000 inkomsten heeft gekregen, terwijl de werkelijkheid is dat zij nog een extra $5.000 heeft uitgeleend! Nog meer bizar in post-Enron tijden: WaMu (Washington Mutual, ook een kandidaat om net als Indymac de finale klap te krijgen) liet in haar zogenaamde 10Q rapporten zien (rapporten die bedrijven om de zoveel tijd bij de SEC openbaar moeten deponeren) dat zij dividend betaalden aan aandeelhouders op basis van inkomsten die zijn in werkelijkheid uitleenden in plaats van ontvingen. Hoe gek moet het worden met dit soort praktijken
Alles open en bloot in openbare rapporten, en de toezichthouders liggen al die tijd slapend aan het stuurwiel.
Ander voorbeeld: Banken moeten een bepaalde ratio hebben tussen verplichtingen en kapitaal om te voorkomen dat ze bij de minste geringste tegenslag gelijk door hun kapitaal zijn en daarmee technisch insolvent. Citigroup schijnt 1.1 biljoen dollar (ja, 1.000 miljard) aan off balance bezittingen te hebben die niet op de balans staan. Gewoon toegestaan, en daarmee hoefde Citigroup geen bezittingen met bijbehorende schulden op de balans te zetten die door haar kapitaal de beschikbare centjes om uit te lenen aan banden zou leggen. Deze off balance bezittingen zitten in trusts om
mortgage-backed securities te verkopen, financierings vehikels (ook wel SIV's genaamd) en dergelijke. Dit is toegestaan, zogenaamd vanuit het argument van 'de handel' (banken kunnen doorlenen omdat ze hun in elkaar gezette 'producten' een bepaalde korte periode niet op de balans hoeven te zetten, klaar voor de verkoop aan derden (zei iemand Nederlandse pensioenfondsen?)).
Nu komen/moeten deze bezittingen langzamerhand op de balans van banken worden gezet. De waarde van deze bezittingen blijkt allang niet meer zo hoog te zijn als ze oorspronkelijk waren. Geen goed nieuws voor de boekhouder van, onder meer, Citigroup die al zoveel moeite heeft om aan haar kapitaalratio verplichtingen te voldoen. Het kapitaal smelt weg bij ieder verlies dat weer genoteerd wordt met afschrijving na afschrijving.
Citigroup schijnt nog steeds dividend te betalen. Citigroup haalt dus geld op bij nieuwe (preferente) aandeelhouders tegen omgerekend 11% per jaar om vervolgens (bv) 5% dividend te betalen aan aandeelhouders. Als je op die manier je bedrijf leidt, ga je inderdaad vanzelf failliet. Hoe gek kan het worden?
Kennelijk heel vreemd, want feit is dat toezichthouders helemaal, helemaal
niets hebben gedaan tijdens dit soort praktijken. Of dat bewust is of onbewust, ik kan alleen maar gissen. Ik denk zelf bewust, want iedereen met 2 hersencellen of meer had kunnen zien en hebben ook veelvuldig geschreven dat de zaak massaal uit de hand liep. Toezichthouders riepen eerst 'er is niets aan de hand'. Dat werd 'subprime is contained'. Nu is het 'we hebben alles onder controle'.
Tjsa, onder controle.
Ik begrijp dat banken in de VS een kapitaalreserve van 6% moeten hebben. Indymac, de 2e hypotheekbank van de VS, en die afgelopen vrijdag over werd genomen door de toezichthouders, had afgelopen vrijdag een ratio van 1,75%. Kortom, ze mochten nog 4,25% door hun ratio zakken van de toezichthouders voordat ze eindelijk ingrepen
De FDIC, de organisatie die banktegoeden garandeert in de VS tot $100.000, schijnt een lijstje te hebben van 90 banken die het erg moeilijk hebben. Bizar feitje: Indymac stond niet eens op deze lijst! Kan je nagaan
Wat is nu de voorgestelde oplossing van de overheid: meer regelgeving en toezicht. Ja ja, dezelfde overheid en hetzelfde toezicht die voor 1% madness lage rente zorgde en vervolgens helemaal
niets deed aan handhaving van gezonde regels. Zo werkt dat, de oplossing voor een door de overheid gecreeerd probleem door er nog meer van hetzelfde tegenaan te gooien: nog meer overheidsbemoeienis
Ik kan er echt uren over doorgaan, sinds 2005 totaal gefascineerd door de ontsporende trein van de VS economie, waaronder deze huizenbubble. Tijd voor een afronding.
******************
Als ik het gebezigde argument goed omschrijf, is dat het argument dat leningnemer zelf een lening verkoos en de bank zelf de leningen met hoge risico's verstrekte. Men moet de risico's dus maar dragen. De overheid heeft geen blaam voor wat er gebeurd is, het zijn banken/leningnemers die onverantwoordelijk leenden.
Dat standpunt begrijp ik zoals gezegd, maar ik vind het niet redelijk als zelfstandig argument. Er is namelijk meer aan de hand:
• banken: banken die vol risico lenen en de risico's ervaren, verdienen faillissement; probleem: de overheid helpt ze uit de problemen met belastinggeld. Zie Fannie Mae/Freddy Mac/Northern Rock. Banken worden dus niet gestraft;
• leningnemers: leningnemers die risicovol lenen, zoeken hun problemen zelf op als ze het niet meer kunnen betalen later op de rit; probleem: niet iedereen zal even onderlegd zijn geweest bij het aangaan van subprime en andere risicovolle leningen (de Alt-A leningen, ook wel NINJA loans of Liar-loans genaamd (even Google'len)). Verdienen zij bescherming of is het dom doen, consequenties dragen? Politici lopen al warm voor kadootjes aan deze leningnemers voor stemmen, daarbij ook hun bankvriendjes niet vergetend. De belastingbetaler mag er voor opdraaien.
• overheid: de overheid zette rente op 1% en deed niets om de ontvouwende fraude/misstanden/onverantwoorde leningen een halt toe te roepen. Kan men de overheid voor de rechter dagen hiervoor? Ik betwijfel het. Stappen de verantwoordelijken op (FED/Congress)? Nee, ze roepen juist om meer macht en controle.
Voor mij staat vast dat banken en consumenten zelf mee zijn gegaan in deze hype. Zij dragen zeker schuld aan de onstane crisis. Dat verdient echter nuance omdat:
• banken een zekere marktdruk hebben om mee te gaan richting de goedkoopste. Een bank die was blijven hangen in 80/20 leningen (80% lening, 20% cash van leningnemer zelf) had geen business meer gehad en had kunnen voortijdig kunnen sluiten wegens het ontbreken van binnenlopende klanten). De vergelijking met de auto loopt in die zin mank (niet meedoen= out of business);
• klanten niet altijd even financieel onderlegd zijn cq voorgelogen zijn. Niet helemaal een goede vergelijking maar zou jij een pak melk kopen voor ¤3 terwijl de supermarkt daarnaast melk verkoopt met kortere houdbaarheidsdatum voor ¤1? Ook klanten worden getrokken naar het goedkoopste, niet altijd bewust van de risico's.
Resteert: overheid.
Feit:
• zonder 1% rente hadden we de hype nooit in deze vorm gezien
• met het consequent en streng naleven van regelgeving en optreden bij misstanden waren banken nooit tot de rand van de afgrond gekomen met hun balansen.
Mijn gevoel zegt dan ook klip en klaar dat de VS overheid hier de grootste blaam treft. Niet de enige blaam, maar met vlag en wimpel verdient zij de prijs van snelste
economy-wrecker aller tijden met het gevoerde beleid sinds 9/11. Alle mogelijke negatieve krachten hebben zij losgemaakt om door marktpartijen (banken/consumenten) opgepikt te worden in een race naar de bodem. Zelfs de communisten deden 70 jaar over de implosie van hun economie
Tot slot een persoonlijke overweging. Met Amerikanen sprak ik weleens over het Nederlandse systeem van Kadaster en notaris, de wijze waarop transporten en hypotheken mbt vastgoed in Nederland waren geregeld en de prettige wijze waarop dit met één adviseur (de notaris) plaats kon vinden. Geen advocaat bij de koper en advocaat bij de verkoper en nog een advocaat bij de financierende bank, en
nog een advocaat bij de zittende bank. Gewoon strak geregeld, een hypermodern Internet-ready Kadaster erbij en relatief lage kosten.
Zegt zo'n Amerikaan: tjsa, kan allemaal wel wezen, maar al die overheidsregeltjes zitten we gewoon niet op te wachten. Het Wilde Westen, iedereen zoekt het zelf wel lekker uit, desnoods voor de rechter
sue'en.
Misschien is dat ook de gedachte geweest achter het grootste leningexperiment dat de wereld ooit gekend heeft
![[quote]](images/icons/oldquote.gif "Quote bericht - Bericht is meer dan 4 weken oud!"){kind=icon}
Door: 
