Gathering of Tweakers

quote:

De Nederlandse huizenbubble is in de afgelopen tien jaar opgeblazen tot één van de grootste ter wereld en als gevolg van het klappen van die luchtbel zullen de huizenprijzen in ons land de komende jaren fors onder druk komen te staan. Dat beweert althans het Internationaal Monetair Fonds (IMF), dat voor haar World Economic Outlook de huizenprijzen in achttien westerse landen tussen 1997 en 2007 onder de loep nam.

We spreken van een bubble als de prijzen snel oplopen, tot een onhoudbaar niveau ten opzichte van inkomen en potentieel rendement wordt bereikt. Sinds vorig jaar zijn de huizenprijzen in de Verenigde Staten al hard gedaald na het klappen van de huizenbubble aldaar. Volgens de berekeningen van het IMF, dat de prijsstijgingen van de afgelopen tien jaar probeerde te verklaren aan de hand van onder andere de inkomensontwikkelingen, de rente en de beroepsbevolking, zijn Nederlandse woningen 30 procent te duur. Van alle onderzochte landen blijkt de luchtbel alleen in Ierland nog groter te zijn.

Het IMF verwacht dat de Nederlandse huizenprijzen de komende jaren fors zullen dalen. Dat banken vanwege de huidige kredietcrisis minder makkelijk hypotheken verstrekken zet de prijzen nog verder onder druk.

Nederlandse huishoudens hebben zich in de afgelopen tien jaar flink in de schulden gestoken. Het totaal aan uitstaande hypotheekschulden is in 2006 gegroeid tot bijna 100% van het Bruto Binnenlands Product, tweeënhalf keer zoveel als in 1990. Nederland hoeft nu alleen Denemarken nog voor te laten gaan. Doordat woningen als onderpand dienen voor die schulden, zal de Nederlandse economie harder getroffen worden bij dalende huizenprijzen.

Vanmorgen las ik het bovenstaande bericht, ik roep al jaren dat dit een keer moet gaan gebeuren. Het zat er naar mijn idee gewoon aan te komen. Wat zijn jullie meningen over het klappen van deze "huizenbubble"?

Go2MvR.nl wijzigde dit bericht 29-05-2008 11:50 (4%)

quote:

BeerMaster schreef op donderdag 10 april 2008 @ 08:11:
[...]


Vanmorgen las ik het bovenstaande bericht, ik roep al jaren dat dit een keer moet gaan gebeuren. Het zat er naar mijn idee gewoon aan te komen. Wat zijn jullie meningen over het klappen van deze "huizenbubble"?

Ik word hier ook al jaren mee geconfronteerd en stelde het steeds uit maar ben bang dat het binnenkort echt gaat gebeuren. Mede doordat de crisis in de VS nu ook hiermee gemoeid is. De huizen hier worden +30% duurder verkocht. Persoonlijk vind ik de huizen ook TE duur. Voor een rijtjeswoning in Amsterdam ben je 350k kwijt. Beetje absurd vind je niet?

Huizen zijn ook bizar duur, maar het aanbod is ook schraal en de vraag hoog. Ga eens kijken naar een simpel appartement in centrum amsterdam, dan sta je meteen te koekeloeren met 30 anderen.

Dat huizen nu te duur zijn geloof ik wel, maar je kunt zo weinig met de info. Wie weet wordt het een zachte landing of gebeurt het pas over 5 jaar.

Zolang de vraag groter is dan het aanbod lijkt me dat de prijzen misschien wel onder druk kunnen staan maar dat er geen extreme daling zal zijn. Als mensen het niet meer kunnen betalen dan zal de prijs echter wel omlaag moeten.

Ik zal nog ff iets terugzoeken, er is al eerder over geschreven, kijken of ik dat nog kan vinden.

hier maakt men zich nog niet zoveel zorgen en we worden gered door het eigen wanbeleid

zomertje wijzigde dit bericht 10-04-2008 08:49 (25%)

In amerika is volgens mij ook het verschil dat er heel veel nieuw gebouwd is. In Nederland wordt nogal altijd veel minder gebouwd dan dat er vraag is. Daardoor worden de prijzen hoog gehouden.

In veel gebieden is er bijvoorbeeld nauwelijks nieuwbouw te krijgen. Bij nieuwbouwprojecten mag je van geluk spreken als je een nieuw huis *mag* kopen.

Verder: de huizen zijn zo duur als we zelf kunnen opbrengen. Zolang vrijwel iedereen het er voor over heeft om met 2 full-time banen de hypotheek op te brengen, is er vooralsnog niets aan de hand.

Grootste gevaar is de rentestand. Als deze nu richting de 7-8% ging, dan stort alles in elkaar. Maar er wordt alles aan gedaan om de rente laag te houden, waarschijnlijk in het belang van de aandelenkoersen. Hoge rente=geen noodzaak om (risicovol) te beleggen.

JAHRASTAFARI wijzigde dit bericht 10-04-2008 08:46 (40%)

Van mij mag de boel eens goed instorten. De prijzen zijn veel te hoog en het lijkt mij niet de bedoeling dat je 2 inkomens moet hebben om je hypotheek te kunnen betalen.

Nu zal de situatie in België wat anders zijn dan in Nederland, maar ook hier zijn de prijzen de afgelopen 5 jaar enorm gestegen. 2 ton voor een rijtjeshuis in de binnenstad is heel normaal vinden ze. (Is toch bijna € 1000,- p/m aflossen aan hypotheek.).

Wij wachten in ieder geval nog een paar jaar en hopen dat de markt instort en de huizen een stuk goedkoper gaan worden.

Het grote verschil tussen de US en Nederland is dat in de US veel mensen (overigens in de UK ook) huizen hebben gekocht met subprime leningen. Maw mensen die eigenlijk nooit een lening mochten hebben kregen deze alsnog verstrekt, dit in combinatie met minder economische vooruitgang zorgde ervoor dat deze inklapte. Tevens wordt in de US in tegenstelling tot NL massaal gebouwd zoals werd aangegeven wat de prijzen ook drukt. In een notendop is dat wat er gebeurd is en tevens de reden waarom in NL dit niet zo snel zal gebeuren.
Dan de situatie in NL zijn prijzen inderdaad verhoudingsgewijs erg hoog mede dankzij onze eigen overheid die prijzen kunstmatig opdrijft maar ook door een krappe huizenmarkt.. althans zegt men echter er is een gigantisch aanbod landelijk aan bestaande huizen. Nieuwbouw is een ander verhaal die mede dankzij de overheid sterk wordt tegengehouden. Nu zijn er een tal van factoren die ervoor zouden kunnen zorgen dat de prijzen gedrukt worden, te denken aan rente aftrek, herschattingen massaal in de WOZ zeker nu het iedere jaar opgedreven wordt en grote projecten die ooit los dienen te komen nadat onderandere de milieugekte wat minder is. Maar of dit allemaal op korte termijn gebeurd dat is nog maar de vraag.
Dat terzijde is het de vraag of de hedendaagse markt uberhaubt correct is. Ik heb al eens eerder ergens aangehaald dat over een periode van 30 jaar de verhouding woon/huur met meer dan 20% omgeslagen is van huren naar wonen onder het mom iedereen een eigen huis en dan kan de overheid meer van iedereen plukken. Corporaties zijn veel lastiger namelijk. Ik vraag me (met nog veel andere) of dit correct is de hedendaagse situatie echter als ik kijk naar wat er in de ontwikkeling is heb ik het idee dat deze omslag langzaam aan terug zal slaan naar meer huurders. Zeker nu de prijzen van huizen helemaal de pan uit stijgen dankzij bv hoge grondprijzen.

De term huizenbubble vind ik een beetje vreemd, daarmee wordt gesugereerd dat de boel ieder moment kan klappen, iets wat volgens mij niet zo is. De prijzen zijn het gevolg van vraag een aanbod, zoals eerder gezegd. Ik vind de prijzen dan ook niet absurd hoog op dit moment, gelet op de vraag en het aanbod. De prijzen zullen wijzigen wanneer vraag en/of aanbod wijzigen. Dit zal volgens mij niet in één keer klappen, dit zal een geleidelijke beweging zijn, omhoog of omlaag. Het meest voor de hand liggend is inderdaad een beweging van de prijzen omlaag.

quote:

n4m3l355 schreef op donderdag 10 april 2008 @ 08:59: Ik heb al eens eerder ergens aangehaald dat over een periode van 30 jaar de verhouding woon/huur met meer dan 20% omgeslagen is van huren naar wonen onder het mom iedereen een eigen huis en dan kan de overheid meer van iedereen plukken.

Juist door het feit dat huurwoningen ook reteduur zijn, kopen veel mensen. "Het maakt immers toch niet veel uit" - denken velen.

Wat een ander probleem is, is dat in Nederland de hypotheek schuld per huis (in%) enorm hoog moet zijn in vergelijking met andere landen. Veel van de overwaarde is verdwenen en mensen lenen zich suf. Dit is wel gelijk een groot gevaar.

De situatie in 2003:

JAHRASTAFARI wijzigde dit bericht 10-04-2008 09:08 (27%)

Toen ik in 2003 een huis kocht riep iedereen precies hetzelfde. Nu vijf jaar verder komt precies hetzelfde weer langs - toen was het ook een kwestie van "het kan gewoon niet zo doorgaan". In die vijf jaar is er eigenlijk bar weinig anders geworden: toen schommelde de rente rond de 4,5% en nu rond de 5%. Als deze trend doorzet dan zitten we in 2018 op de 6% rente en is er verhoudingsgewijs nog steeds weinig aan de hand.

De prijs wordt toch voornamelijk bepaald door de vraag: bij nieuwbouwprojecten moet je hopen dat je een huis krijgt toegewezen, dus voorlopig staan de huizen niet lang te koop. Het gevolg is dat de prijs dan ook alleen maar omhoog kan.

Daarbij komt, op allerlei sites waar dit nieuws staat reageren mensen met "Mooi! Dan kan ik eindelijk een huis kopen!" Oftewel: als de prijs een tikkeltje daalt dan stijgt het aanbod enorm. En dan stijgt de prijs weer.

JeroenB wijzigde dit bericht 10-04-2008 09:06 (16%)

quote:

Het IMF verwacht dat de Nederlandse huizenprijzen de komende jaren fors zullen dalen. Dat banken vanwege de huidige kredietcrisis minder makkelijk hypotheken verstrekken zet de prijzen nog verder onder druk.

Dit vind ik een beetje vreemde gevolgtrekking. Er wordt "verwacht" dat de huizenprijzen de komende jaren fors zullen dalen. Waarom? Wat kunnen oorzaken zijn dat huizenprijzen dalen?
• meer aanbod
• minder geld te besteden

Het eerste is de komende jaren echt nog niet van toepassing, het tweede wordt in bovenstaand stukje alleen als bijkomende reden aangedragen.
Wat is dan de hoofdreden dat de prijzen dalen? Die zie ik namelijk niet.

Of het moet met de economie zo slecht gaan dat de lonen niet meer stijgen (en velen hebben de afgelopen jaren al niet meer dan inflatiecorrectie gehad, en dat is fors minder dan de stijging van huizenprijzen) of dat er veel mensen ontslagen worden, en dat zie ik ook nog niet zo gebeuren.
Het enige mechanisme wat ik dan nog zie is dat de hypotheekrente aan het stijgen is, maar zolang banken een groot gedeelte aflossingsvrij accepteren zal dat ook geen echt grote invloed hebben.

Plus het feit dat wij Nederlanders meestal toch wat professionelere hypotheekconstructies hebben. Veel mensen zetten de hypotheek voor 10 tot 30 jaar vast en hebben geen constructie waar ze een hoge hypotheek alleen kunnen accepteren omdat de hypotheekverstreker een jaar aan hypotheek voor de financiert (wat, zoals ik begreep, in Amerika een probleem was).

Als startende is het bijna niet meer te doen.
Ik wacht voorlopig nog af, de verwachting is dat de prijs van de huizen stabiel blijft (op de index na), dus kan het geen kwaad nog wat te wachten. We sparen een 20k per jaar en hopen daardoor over een paar jaar een groot deel zo te kunnen betalen. We durven het nu ook nog niet echt aan, 1 grote tegenslag en je staat met je rug tegen de muur.

De prijs van het huis van mijn ouders is in 15 jaar verviervoudigd, dit staat in schril contrast met wat de lonen gestegen zijn. Zij betalen 200€ per maand aan de hypotheek (15 jaar,nog 1 jaar te gaan).
Bijgevolg hebben ze zoveel kunnen sparen dat ze uitkijken om een nieuwbouwappartement te kopen omdat het huis te groot is geworden (dit zou mijn huis moeten worden dan).

Wat wel goed nieuws is dat de appartementen licht in prijs aan het dalen zijn door het overschot.

quote:

JeroenB schreef op donderdag 10 april 2008 @ 09:03:
Toen ik in 2003 een huis kocht riep iedereen precies hetzelfde. Nu vijf jaar verder komt precies hetzelfde weer langs - toen was het ook een kwestie van "het kan gewoon niet zo doorgaan". In die vijf jaar is er eigenlijk bar weinig anders geworden: toen schommelde de rente rond de 4,5% en nu rond de 5%. Als deze trend doorzet dan zitten we in 2018 op de 6% rente en is er verhoudingsgewijs nog steeds weinig aan de hand.

De huizenprijzen zijn vanaf 2002 niet meer flink gestegen, dus toen was de situatie ernstiger dan nu het geval is, er heeft al een correctie plaatsgevonden. En ook de recente lichte stijging zit onder de inflatie, dus nog steeds remt de waardestijging af.

Daarnaast neemt het IMF niet mee dat we in Nederland te maken hebben met hypotheekrenteaftrek, wat wel een verschil maakt als je ons zonder dat te corrigeren gaat vergelijken met andere landen die dat niet hebben. Door de hypotheekrenteaftrek zijn de netto maandlasten een stuk lager.

De bron is het IMF, de instantie die al jaren niets doet aan fatsoenlijk beleid zodat vorige maand 1000 miljard in rook opging.

Ik geef ze gelijk, de markt in Nederland is niet gezond. Maar een daling van 30% zie ik gewoon niet gebeuren. De redenen dat de markt overspannen is, die blijft. De bevolkingsdichtheid van Nederland blijft namelijk ook extreem hoog tov dat buitenland.
Er zit een correctie aan te komen maar voor paniek.... neuh. 5 tot 10% kan iedereen wel leiden en over 5 jaar is het weer hoger dan nu.

Dat huizen minder waarder worden kan me niet zo heel veel schelen. Wat doet de hypotheek rente is een betere vraag. We hebben nu een hypotheek die we prima kunnen betalen. (zelfs zonder HRA)
Over een jaar wordt het rente percentage opnieuw vast gesteld. Als de bubbel dan geknapt is, krijgen we dan ook weer 10%-15% rentes?

quote:

Arnout schreef op donderdag 10 april 2008 @ 09:25:
De huizenprijzen zijn vanaf 2002 niet meer flink gestegen, dus toen was de situatie ernstiger dan nu het geval is, er heeft al een correctie plaatsgevonden. En ook de recente lichte stijging zit onder de inflatie, dus nog steeds remt de waardestijging af.

Mee eens. Wat ik bedoelde (en misschien niet duidelijk opschreef) is dat er toen ook claims rondgingen van correcties in de orde van tientallen procenten.

Oftewel:

• Mensen wachten liever dan dat ze verlies lijden, dus ieder effect wordt daardoor al geremd.
• Hypotheekrenteaftrek zorgt ervoor dat (uitgaande van een typische aftrek van rond de 40%), de Nederlandse rentestand moet worden vermenigvuldigd met 0,6 om te vergelijken met het buitenland.
• De vraag overtreft nog steeds het aanbod.
• Hypotheekconstructies in Nederland zijn doorgaans zeer degelijk. Bijna niemand heeft 100% aflossingsvrij, rentes staan doorgaans voor 10+ jaar vast.

Waar maken we ons zorgen om?

Huizenprijzen zullen altijd in een bepaalde relatie moeten staan to het inkomen van de mensen die erin wonen.

Hypotheeklasten zijn daarin de sleutel, want de meeste woningen worden gefinancierd met een hypotheek. Door stijgingen en dalingen van de rente kan de huizenprijs wat omlaag/omhoog gaan. (overigens blijkt dat juist een stabilisator: in tijden van economische voorspoed stijgen de huizenprijzen, wat wordt geremd door oplopende rente en in een neergang precies andersom).
Verder: schaarste kan betekenen dat mensen een iets groter deel van hun inkomen gaan besteden aan de hypotheek, maar natuurlijk zit daaraan ook een grens.

Kijk je naar het structurele (lange termijn) model, dan zijn de huizenprijzen gewoon gekoppeld aan het BBP. Rente is een conjuncturele grootheid, die gaat op en neer en is in het structurele model zijwaarts.

Het kan niet zo zijn dat huizen structureel 6% per jaar stijgen en het BBP gemiddeld maar 3%, dan zou over een jaar of 60 ons hele brutoloon naar de hypotheekbank gaan:) Andersom, gratis zullen ze ook niet worden.

We hebben een vrij lange periode van stijgingen achter de rug, waar de huizenprijzen een stuk meer zijn gestegen dan de inkomens. Die voorsprong moet een keer worden ingelopen, dus er komt eenm periode van huizenprijzen die dalen, of minder hard stijgen dan de lonen. Wanneer dat precies zal zijn, ik ben geen helderziende. Maar gok niet al te hard op de stijging van je huis.

Overigens vindt ik "bubble" een naar woord. Het woord suggereert namelijk een zeepbel, die ineens en snel uiteen zal spatten. Dat is een beetje stemmingmakerij want je kunt ook de balans herstellen met een langere periode van stabiele huizenprijzen en stijgende inkomens.
Ook gaat de vergelijking met de Amerikaanse huizenmarkt niet helemaal op. Die fluctueert veel heftiger dan bij ons:

(1) rente (Fed fund rate) is daar in enkele jaren opgelopen van 1,25% naar 5,25%. Hier was de stijging veel bescheidener (ik meen dat de Euribor een dal van 2,25% en piek van 4,5% had).

(2) banken zijn daar veel aggressiever met kredietverlening. Hier is de standaard kredietlimiet op een creditcard bijvoorbeeld EUR 2500, daar USD 10000. Een exponent van deze kredietverlening zijn de zogenaamde NINJA-loans (No Income, No Job or Assets), de erste categorie van subprime, hypotheken voor mensen met weinig vast inkomen en bezittingen. De maandlast was toch maar een paar honderd dollar (bij een variable rente van 2%) en de huizenprijzen zouden genoeg stijgen om in no time de hypotheek veilig te maken. Vervelend als de rente van 2 naar 6 procent gaat en het onderpand niet stijgt maar daalt. 12% van de hypotheken is in de VS hi-risk. Hier minder dan 1%.

(3) bouwgrond is daar bijna onbeperkt aanwezig, tenminste in de suburbs. Als de huizenprijzen sterk stijgen dan zie je dat projectontwikkelaars heel makkelijk aan miljarden dollars vreemd vermogen komen (immers, goede prognose voor de winst) en allerlei nieuwe projecten starten. Hier in NL heb je een soort permanente schaarste met een hoge bevolgingsdichtheid en een overheid die terughoudend is om de bestemming van grond te veranderen.

Ik geloof ook nooit dat de prijzen serieus gaan dalen. Misschien dat het een paar jaar niet meer echt stijgt, maar dalen geloof ik niet (behalve voor appartementen, die zijn echt belachelijk duur tov een huis ).

En als een huis nu 1 of 2% goedkoper maakt eigenlijk niet zo veel uit (een huis van 300.000 is dan 297.000).

quote:

Arnout schreef op donderdag 10 april 2008 @ 09:25:
[...]

De huizenprijzen zijn vanaf 2002 niet meer flink gestegen,

Het hangt er natuurlijk vanaf wat jij 'flink' noemt, maar de gemiddelde stijging van de huizenprijzen tussen 2002 en 2008 is toch nog steeds zo'n 5,4% op jaarbasis geweest (gem. huizenprijs steeg van +/- 200k naar 275k).

Ik studeerde in 1997 af. We hadden alletwee een baan. Ik keek 's naar de huizenprijzen en dacht echt dat dat binnenkort zou instorten. Toen hebben we niets gekocht. Achteraf toch een beetje spijt van gehad, het duurde tot 2006 voordat ik met een klein beetje hulp van m'n ouders een huis kon kopen.

Instorten, ik verwachte het jaren geleden al en het is niet gebeurd. Ik kan me er ook niet echt veel bij voorstellen, zeker betaalbare woningen zijn gewoon niet aan te slepen hier in de westelijke randstad. Nieuwbouw projecten hier zijn er per goedkope woning (onder de 220k) al heel snel 100 a 150 geinteresseerden.

quote:

sverzijl schreef op donderdag 10 april 2008 @ 10:01:
[...]

Het hangt er natuurlijk vanaf wat jij 'flink' noemt, maar de gemiddelde stijging van de huizenprijzen tussen 2002 en 2008 is toch nog steeds zo'n 5,4% op jaarbasis geweest (gem. huizenprijs steeg van +/- 200k naar 275k).

Valt wel mee, en zeker gezien de recente (veronderstelde) "stagnatie" van de woningmarkt ("slechts 2% prijsstijging").

Arnout wijzigde dit bericht 10-04-2008 11:17 (9%)

De oorzaak is in mijn ogen heel simpel: de vergijzing. O.a. hier in de buurt wonen behoorlijk wat oudjes in vrij grote huizen. Die zullen met 10-20 jaar allemaal naar een verzorgingstehuis gaan. Dat zal betekenen dat er veel huizen vrij gaan komen, huizen waar hele gezinnen in kunnen.

Dit heeft natuurlijk invloed op de prijs. Het zal mij niets verbazen als je op een gegeven moment een huis koopt voor de helft van de marktwaarde over 10-20 jaar.

quote:

LauPro schreef op donderdag 10 april 2008 @ 10:20:
De oorzaak is in mijn ogen heel simpel: de vergijzing. O.a. hier in de buurt wonen behoorlijk wat oudjes in vrij grote huizen. Die zullen met 10-20 jaar allemaal naar een verzorgingstehuis gaan. Dat zal betekenen dat er veel huizen vrij gaan komen, huizen waar hele gezinnen in kunnen.

Dit heeft natuurlijk invloed op de prijs. Het zal mij niets verbazen als je op een gegeven moment een huis koopt voor de helft van de marktwaarde over 10-20 jaar.

Onder normale omstandigheden blijft een huis zo´n 50 jaar overeind staan tegen de tijd dat de komende bejaarden naar een bejaardehuis verhuizen (die nu veel gebouwd worden) zijn deze huizen eveneens afgeschreven en rijp voor de nieuwbouw. Het probleem is echter dat de overheid een stevige rem op nieuwbouw heeft dat dit dus sterk tegenhoud.

quote:

LauPro schreef op donderdag 10 april 2008 @ 10:20:
De oorzaak is in mijn ogen heel simpel: de vergijzing. O.a. hier in de buurt wonen behoorlijk wat oudjes in vrij grote huizen. Die zullen met 10-20 jaar allemaal naar een verzorgingstehuis gaan. Dat zal betekenen dat er veel huizen vrij gaan komen, huizen waar hele gezinnen in kunnen.

Dit heeft natuurlijk invloed op de prijs. Het zal mij niets verbazen als je op een gegeven moment een huis koopt voor de helft van de marktwaarde over 10-20 jaar.

Lang niet alle bejaarden komen uiteindelijk in een verzorgingstehuis terecht. De vraag zal i.m.o. mogelijk iets kleiner zijn dan het aanbod.

Er is eerder sprake van een correlatie tussen de koopprijzen en de hypotheekrente terwijl ook het verwachtingspatroon van de waarde in de toekomst een rol speelt. Volgens onderzoeken is een sterke daling van de huizenprijs echter niet te verwachten.

Sinds de (voor koper/verkopers) beruchte jaren '80 zijn de woonlasten met ca. 73% gestegen maar de gemiddelde groei van de gezinsinkomens met 176%.

Een interessant artikel: http://www.buildingbusiness.com/artikel.asp?ID=794

quote:

n4m3l355 schreef op donderdag 10 april 2008 @ 10:26:
Onder normale omstandigheden blijft een huis zo´n 50 jaar overeind staan tegen de tijd dat de komende bejaarden naar een bejaardehuis verhuizen (die nu veel gebouwd worden) zijn deze huizen eveneens afgeschreven en rijp voor de nieuwbouw. Het probleem is echter dat de overheid een stevige rem op nieuwbouw heeft dat dit dus sterk tegenhoud.

Huizen worden alleen maar gesloopt als het natuurlijk onbewoonbaar is geworden (of teveel kosten). En er zijn veel huizen van jaren '70 en '80 die op zich nog prima 50 jaar meekunnen. Her en der misschien wat dubbelglas nog maar onmogelijk is het zeker niet.

Natuurlijk is er ook rotzooi, maar dat is dan een kwestie van slopen en wat nieuws neerzetten, kost hooguit een paar jaar als alle procedures in orde zijn.

Er zullen ook gewoon mensen blijven wonen of misschien verhuizen naar een verzorgingsflat. Het is vrij makkelijk om bestaande flats om te catten naar een verzorgingsflat.

En niemand met belang in de markt gaat natuurlijk roepen dat de prijzen gaan dalen, dat is je eigen glazen ingooien.