Gathering of Tweakers

Na div. onderhandelingen huis gekocht voor 240.000 k.k.
We komen van een huurhuis, hebben dus geen overwaarde o.i.d.
Wel hebben we eigen geld, ca 20.000

Is het mogelijk om toch het huis (gedeeltelijk) met NHG garantie te financieren?

Welke constructie kun je daarvoor gebruiken?

quote:

wolseley schreef op woensdag 22 augustus 2007 @ 20:18:
Na div. onderhandelingen huis gekocht voor 240.000 k.k.
We komen van een huurhuis, hebben dus geen overwaarde o.i.d.
Wel hebben we eigen geld, ca 20.000

Is het mogelijk om toch het huis (gedeeltelijk) met NHG garantie te financieren?

Welke constructie kun je daarvoor gebruiken?

Als je NHG wilt hebben mag de koopsom niet groter zijn als ~€ 236.600. Ik heb net een huis gekocht voor 239.000 en heb daarbij op laten nemen dat 2.500 euro daarvan voor roerende goederen is. Die 2.500 euro mag je dan niet opgeven voor je HRA maar daardoor is de koopsom van je huis wel onder de NHG grens. Eigen geld speelt in dit geheel niet echt een rol.

Je zult dus minstens wat met de verkopende partij af moeten spreken dat je voor het huis maar 236.600 betaalt. De rest zul je voor bijvoorbeeld wat inboedel moeten betalen.

quote:

rwb schreef op woensdag 22 augustus 2007 @ 21:34:
[...]

Als je NHG wilt hebben mag de koopsom niet groter zijn als ~€ 236.600. Ik heb net een huis gekocht voor 239.000 en heb daarbij op laten nemen dat 2.500 euro daarvan voor roerende goederen is. Die 2.500 euro mag je dan niet opgeven voor je HRA maar daardoor is de koopsom van je huis wel onder de NHG grens. Eigen geld speelt in dit geheel niet echt een rol.

Je zult dus minstens wat met de verkopende partij af moeten spreken dat je voor het huis maar 236.600 betaalt. De rest zul je voor bijvoorbeeld wat inboedel moeten betalen.

Direct van de website van NHG:
Hypotheekbedrag maximaal € 265.000,-
De kostengrens voor 2007 is vastgesteld op € 265.000,-. Dit houdt in dat het hypotheekbedrag nooit meer mag zijn dan € 265.000,-. Hierbij moet u rekening houden met bijkomende kosten voor bijvoorbeeld notariskosten, afsluitprovisie en overdrachtsbelasting.

NHG stelt het percentage bijkomende kosten voor bestaande woningen standaard op 12% (maximale koopsom: € 236.607,14) en bij nieuwbouwwoningen op 8% (maximale koop-/aanneemsom: € 245.370,37).

Dat betekend dat als jij een eigeninbreng hebt, je hypotheekbedrag lager kan worden. Alles wat je dus moet doen, is ervoor zorgen dat je totale hypotheeksom onder de 265000 euro blijft. En dat moet, zeker met 20.000 eventuele eigen inleg, geen enkel probleem zijn. Die 12% die ze daar noemen, is aan de hoge kant, dus hoe minder bijkomende kosten, des te hoger de rest van de hypotheek (vaak moet het rond de 8/9% kunnen zijn. Maar ga eens praten met een hypotheekadviseur, die kan je zekerheid bieden hierover

Inderdaad. Die koopsom die door de NHG genoemd wordt, doet er in feite niet toe. Als je een goedkope notaris zoekt, geen aankoopmakelaar hebt, dan kun je je KK best rond de 8% houden, en dan zit je dus onder de 265 grens. Maar een adviseur kan je hierover inderdaad zekerheid geven.

Dat eigen geld zou ik persoonlijk niet in het huis stoppen. Je bent het ineens 'kwijt' en als je ziet wat het uiteindelijk aan maandlasten scheelt (zo'n 40 euro per maand per 10.000 euro inleg). Dan zou ik er eerder voor kiezen om het te gebruiken voor de inrichting en eventueel klussen en de rest op de bank zetten voor als je het nog eens dringend nodig mocht hebben (reparaties, aanschaf nieuwe auto, plotseling zonder inkomen zitten etc).

FaceDown wijzigde dit bericht 23-08-2007 09:00 (44%)

Wat FceDown zegt over je geld in je eigenhuis stoppen, daar ben ik het mee eens. Buiten het feit dat een inrichting ook geld kost, is het ook niet een super investering. Een huis levert een gemiddeld rendement van ongeveer 4% (MrSleeves in "Ervaring met huis kopen deel 3")
Als je het geld op een spaarrekening zet, krijg je dat ook. Ga je, of laat je, beleggen, dan is er een kans dat je een hoger rendement haalt. Maar met je huis ben je er ook niet 100% zeker van die 4%.

Het voordeel van eigen geld inbrengen, is dat je bij verhuizen (naar een duurder huis) die 20.000 euro wel in een hypotheek kan stoppen en vanaf dat moment 30 jaar van de HRA gebruik kan maken. Maar dat is wel koffiedik kijken want: hoe lang ga je in dit huis wonen, hoe lang is de HRA er nog, ...

kleine edit:
Het gemiddelde over de 7 jaar is 5%, maar een stijging van 9% zie ik er de komende tijd (jammer genoeg voor mij ) niet inzitten...

Jaspertje wijzigde dit bericht 23-08-2007 09:14 (8%)

quote:

Jaspertje schreef op donderdag 23 augustus 2007 @ 08:52:
[...]

Direct van de website van NHG:
Hypotheekbedrag maximaal € 265.000,-
De kostengrens voor 2007 is vastgesteld op € 265.000,-. Dit houdt in dat het hypotheekbedrag nooit meer mag zijn dan € 265.000,-. Hierbij moet u rekening houden met bijkomende kosten voor bijvoorbeeld notariskosten, afsluitprovisie en overdrachtsbelasting.

NHG stelt het percentage bijkomende kosten voor bestaande woningen standaard op 12% (maximale koopsom: € 236.607,14) en bij nieuwbouwwoningen op 8% (maximale koop-/aanneemsom: € 245.370,37).

Dat betekend dat als jij een eigeninbreng hebt, je hypotheekbedrag lager kan worden. Alles wat je dus moet doen, is ervoor zorgen dat je totale hypotheeksom onder de 265000 euro blijft. En dat moet, zeker met 20.000 eventuele eigen inleg, geen enkel probleem zijn. Die 12% die ze daar noemen, is aan de hoge kant, dus hoe minder bijkomende kosten, des te hoger de rest van de hypotheek (vaak moet het rond de 8/9% kunnen zijn. Maar ga eens praten met een hypotheekadviseur, die kan je zekerheid bieden hierover

Dat is dus niet zo. Ik zit toevallig in een zelfde traject en alle hypotheek adviseurs die ik gesproken heb zijn het hier unaniem over eens. Als je een woning aanschaft waar je voor je hypotheek NHG wilt hebben dan mag de aanschaf waarde niet hoger zijn als 236.607,14 of voor nieuwbouw 245.370,37. NHG rekent inderdaad met hoge kosten voor de kosten koper, maar je komt er niet omheen door het verschil uit eigen zak te betalen.

De koopsom is inderdaad wel leidend, de NHG rekent vast met een percentage van 12% voor de kosten koper. De website geeft maar een beperkte weergave van de voorwaarden, het document 'Normen en voorwaarden' is hier duidelijker in.

quote: http://www.nhg.nl/documen...%20en%20normen%202007.pdf

De kosten van het verkrijgen in eigendom bestaan uit:
a. het laagste bedrag van de koopsom kosten koper (exclusief roerende zaken) of de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik blijkens een taxatierapport (zie Norm 4.1);
b. kosten van afkoop van toekomstige canonverplichtingen, mits de afkooptermijn tenminste gelijk is aan de looptijd van de lening;
c de kosten van kwaliteitsverbetering;
d een blijkens de koopovereenkomst dan wel afzonderlijke overeenkomst overeengekomen eenmalige storting in een onderhoudsfonds ten behoeve van het totale toekomstig onderhoud van de woning;
e een eenmalige premiestorting in verband met een verzekering die (een deel van) de maandelijkse hypotheeklasten uitkeert bij arbeidsongeschiktheid en/of werkloosheid;
f. vermeerderd met 12% van de som van a. tot en met e. voor bijkomende kosten.

Indien sprake is van een koopsom vrij op naam geldt als koopsom kosten koper (a), een bedrag ter hoogte van 93% van de koopsom vrij op naam.

De som van a. tot en met f. mag niet meer bedragen dan € 265.000,-.

Eventuele verbouwingskosten die je hypothecair wilt financieren zal je dan ook achteraf apart moeten financieren. Die 3,5 duizend kan je ws makkelijk als 'roerende zaken' in de koopovereenkomst krijgen. Eventueel zou je die dan nog uit eigen zak kunnen betalen omdat je over dat stukje hypotheek toch geen HRA krijgt.

Idd bij mij in de verkoopovereenkomst die ik morgen moet tekenen staat het op de volgende manier omschreven.

quote:

komen overeen: verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt:
woonhuis met berging, ondergrond, tuin en verdere aanbehoren
plaatselijk bekend te *****, aan ****, nummer **, postcode **** **, kadastraal bekend gemeente *****, sectie B,
nummer ****, groot hectare, 1 are, 42 centiare, tegen een koopsom van € 239.000,00 , zegge TWEEHONDERDNEGENENDERTIGDUIZEND
EURO met inbegrip van de zaken zoals omschreven in de bij deze koopakte behorende lijst.
De in de koopsom opgenomen roerende zaken worden door koper/verkoper/partijen*) gewaardeerd op € 2.500,00 , zegge -
TWEEDUIZENDVIJFHONDERD EURO.

Dit ook in verband met de NHG

quote:

DGTL_Magician schreef op woensdag 22 augustus 2007 @ 08:43:
[...]

Uit ervaring weet ik dat het voor de NHG voldoende is dat je je herkeuringsrapport laat zien van een tijdje terug. Als het goed is ben je vorig jaar of twee jaar terug hergekeurd. Mijn vrouw zit namelijk ook in de WAJONG en haar inkomen kon volledig meegenomen worden op basis van dat uitkeringsbesluit.

net telefoontje van NHG gehad, zelfde als met De Hypotheker: Zolang het UWV niet kan/wil/mag op papier zetten van of ik de komende jaren niet geherkeurd wordt....

als je hypotheek op 2 namen is, moet je koopakte dan ook op 2 namen ?

Wie heeft er Tips & Tricks voor het kopen van nieuwbouw projecten?

Ben zojuist zwaar uitgeloot voor mijn ideale project, en baal daar serieus van.
Was een van de weinige woningen die mij echt helemaal aanstond.

Kan ik dit slimmer aanpakken dan alleen een formuliertje inleveren en hopen?

Nee, je kan het niet slimmer aanpakken. Enige wat je kan doen, is hopen dat er een nieuwbouwproject is die weggaat onder het principe "wie het eerst komt..". Nadeel is dan wel weer dat je een slaapzak mee moet nemen en een week voor de deur van een makelaarskantoor (o.i.d.) moet bivakeren.

Wij zijn vorig jaar ook uitgeloot. Op de reservelijst (nadat de 36 woningen waren vergeven) stonden we op plaats 255 en 300-nogwat (we hadden ons apart ingeschreven; dat is de enige tip).

quote:

MrSleeves schreef op donderdag 23 augustus 2007 @ 20:04:
[..]

Wij zijn vorig jaar ook uitgeloot. Op de reservelijst (nadat de 36 woningen waren vergeven) stonden we op plaats 255 en 300-nogwat (we hadden ons apart ingeschreven; dat is de enige tip).

En dan vinden mensen het nog gek dat de huizenprijzen stijgen. Blijkbaar zijn ze dus nog veel te laag (in bepaalde gevallen).

Dit waren wel een beetje uitzonderlijke gevallen. Het ging om best mooie huizen, 2 woonlagen, 100 m² met de mogelijkheid voor een uitbouw en een opbouw. En een achtertuin van ruim 14 meter.
In eerste instantie waren deze woningen voor starters bedoeld o.i.d. Er zaten in ieder geval voorwaarden aan vast. Een paar weken voor de inschrijving heeft de gemeente ineens alle voorwaarden laten vallen en kon iedereen zich inschrijven. Dat is dan ook gebeurd. Voor 167K is iedereen geïnteresseerd natuurlijk.

Achteraf gezien is het misschien beter dat we daar niet zijn gaan wonen. Hoewel de oplevering sneller gebeurde dan gepland, waren er heel veel gebreken.

quote:

FaceDown schreef op vrijdag 24 augustus 2007 @ 08:36:
[...]


En dan vinden mensen het nog gek dat de huizenprijzen stijgen. Blijkbaar zijn ze dus nog veel te laag (in bepaalde gevallen).

Idd, en dat is zeker geen uitzonderings geval. Hier worden binnenkort ook 8 nieuwe starters appartementen gebouwd en daar zijn volgens mij ook al ruim 150 aanmeldingen voor. Maar aan de andere kant is het ook niet reeel om er nog veel meer geld voor te gaan vragen want dan zijn ze al helemaal niet meer te betalen voor starters.

Maar je moet wel iets want voor een huurhuis kom je ook niet in aanmerking, ik stond een tijdje geleden 2 jaar ingeschreven bij de woningbouw vereniging en ging eens proberen om op 1 huurhuis in te schrijven, toen stond ik ook als nummer 160 in de rij ofzo. Wil je serieus in aanmerking komen voor een huurhuis dan moet je minstens iets van 7 jaar ingeschreven staan, en aangezien je je pas vanaf je 18e in mag schrijven zou je dus op zijn jongst op je 25ste in een huurhuis kunnen hier.

quote:

rwb schreef op vrijdag 24 augustus 2007 @ 08:52:
[...]

Idd, en dat is zeker geen uitzonderings geval. Hier worden binnenkort ook 8 nieuwe starters appartementen gebouwd en daar zijn volgens mij ook al ruim 150 aanmeldingen voor. Maar aan de andere kant is het ook niet reeel om er nog veel meer geld voor te gaan vragen want dan zijn ze al helemaal niet meer te betalen voor starters.

Maar je moet wel iets want voor een huurhuis kom je ook niet in aanmerking, ik stond een tijdje geleden 2 jaar ingeschreven bij de woningbouw vereniging en ging eens proberen om op 1 huurhuis in te schrijven, toen stond ik ook als nummer 160 in de rij ofzo. Wil je serieus in aanmerking komen voor een huurhuis dan moet je minstens iets van 7 jaar ingeschreven staan, en aangezien je je pas vanaf je 18e in mag schrijven zou je dus op zijn jongst op je 25ste in een huurhuis kunnen hier.

Daarom zouden er aan starterswoningen ook regels moeten gelden voor inschrijvn --> Niet ouder dan x, niet eerder een koophuis gehad, of nog 100 regels.

Overigens is dat bij de huurhuizen in Lelystad ook zo, daar mag je op sommige woningen niet meer inschrijven na je 23e

quote:

FaceDown schreef op vrijdag 24 augustus 2007 @ 08:36:
[...]
En dan vinden mensen het nog gek dat de huizenprijzen stijgen. Blijkbaar zijn ze dus nog veel te laag (in bepaalde gevallen).

Of het aanbod gewoon veel te weinig? Ja, dan drijf je de prijzen wel op...

quote:

Jaspertje schreef op vrijdag 24 augustus 2007 @ 08:56:
[...]

Daarom zouden er aan starterswoningen ook regels moeten gelden voor inschrijvn --> Niet ouder dan x, niet eerder een koophuis gehad, of nog 100 regels.

Precies, zulke regels hadden ze dus ook voor die woningen waar wij ons voor inschreven. Als die regels stand hadden gehouden, dan waren we waarschijnlijk wel hoger geëindigd.

Is het nou zo rustig of koopt er gewoon niemand meer een huis ?

Ik heb zowel een huis verkocht als gekocht. Maar heb geen vragen of opmerkingen daarover eigenlijk.

Misschien nog een rant richting de nieuwe wetgeving omtrend de mogelijkheid om binnen 3 dagen na het tekenen van het voorlopig koopcontract zonder gevolgen de koop te kunnen ontbinden.

Ik heb zelf dus een huis verkocht, in eerste instantie aan een koper A. Deze koper liet, na het accepteren van het uiteindelijke bod, 2 weken lang *niets* van zich horen. Niet bereikbaar telefonisch, geen reactie op voicemail, etc. Toen opeens een mailtje dat 'ie toch van de koop af zag, terwijl hij het koopcontract nog niet getekend had. Hem dwingen dat te tekenen (mondelinge toezegging was er nl. al) heeft geen zin, omdat 'ie dan meteen kan ontbinden. Daar zit je als verkoper dan mee. Ben je weer een aantal weken kwijt waarin je ongerust bent, en je kunt weer opnieuw beginnen met de verkoop. Erg, erg vervelend

Uiteindelijk kwam het in mijn geval goed uit, want binnen een week een veel beter eindbod gehad van een ander stelletje, die tegelijk met 3 anderen het huis kwamen bezichtigen. Maar goed, ook zij moeten nu nog dat contract tekenen en de financien rondkrijgen, maar hier heb ik veel meer hoop in dat dit rond gaat komen. Ze waren nl. razend enthousiast, en hadden al een hypotheek offerte geregeld.

Die wetgeving moet dus eigenlijk niet 3 dagen na tekenen voorlopig koopcontract zijn, maar 3 dagen na bevestiging van het winnende bod zijn! Nu kan iemand dus vrolijk wekenlang de boel rekken zonder enige gevolgen, waardoor de verkoper in de sores zit. Bah, daar heb ik echt stevig van gebaald. Ook tegen mijn verkoopmakelaar geklaagd hierover, die zij dat ze erover dachten om voortaan als voorwaarde bij een bieding op te nemen dat ze binnen 6 dagen het contract moeten tekenen. Geen idee of dat rechtsgeldig kan, maar het zou gewoon in de wet moeten IMHO.

quote:

Kelt schreef op vrijdag 31 augustus 2007 @ 16:31:
Is het nou zo rustig of koopt er gewoon niemand meer een huis ?

Ik moet maandag naar de notaris voor het passeren van de akte, en dan krijg ik eindelijk de sleutels, YIHAAAAAAAA.

Heb een al opleverd nieuwbouwhuis gekocht, dat al enkele maanden te koop stond na de oplevering. Heb er de bouw- en grondrente nog van weten af te pingelen - maar alle prijzen blijven aburd hoog.

Is een huis met 4 slaapkamers en mooie indeling. Zal misschien binnenkort wat pics posten, of zijn hier andere topics voor?

Zelf heb ik samen met mijn dinnetje een ander huis gekocht (oplevering pas begin volgend jaar)
als het goed is zijn alle stukken nu opgestuurd naar de hypotheek verstrekker en is het alleen nog
wachten op de uitslag van het bloed onderzoek (lengte + gewicht gaf aanleiding tot medisch onderzoek sjucht zal wel extra premie moeten dokken.)
afijn nu nog mijn eigen flatje zien te verkopen, hij staat al op funda maar nog geen kijkers gehad

quote:

brama schreef op vrijdag 31 augustus 2007 @ 16:57:
Die wetgeving moet dus eigenlijk niet 3 dagen na tekenen voorlopig koopcontract zijn, maar 3 dagen na bevestiging van het winnende bod zijn! Nu kan iemand dus vrolijk wekenlang de boel rekken zonder enige gevolgen, waardoor de verkoper in de sores zit. Bah, daar heb ik echt stevig van gebaald. Ook tegen mijn verkoopmakelaar geklaagd hierover, die zij dat ze erover dachten om voortaan als voorwaarde bij een bieding op te nemen dat ze binnen 6 dagen het contract moeten tekenen. Geen idee of dat rechtsgeldig kan, maar het zou gewoon in de wet moeten IMHO.

De koop is pas bindend na ondertekening contract. Mondelinge afspraak geldt niet voor huizen.

quote:

Li0nHeart schreef op zondag 02 september 2007 @ 07:44:
[...]


De koop is pas bindend na ondertekening contract. Mondelinge afspraak geldt niet voor huizen.

Maar een mondeling bod wel, dus op zich zou het best kunnen wat hij zegt.. 3 Dagen ingaand na het winnende (mondelinge) bod...

quote:

brama schreef op vrijdag 31 augustus 2007 @ 16:57:
Die wetgeving moet dus eigenlijk niet 3 dagen na tekenen voorlopig koopcontract zijn, maar 3 dagen na bevestiging van het winnende bod zijn! Nu kan iemand dus vrolijk wekenlang de boel rekken zonder enige gevolgen, waardoor de verkoper in de sores zit. Bah, daar heb ik echt stevig van gebaald. Ook tegen mijn verkoopmakelaar geklaagd hierover, die zij dat ze erover dachten om voortaan als voorwaarde bij een bieding op te nemen dat ze binnen 6 dagen het contract moeten tekenen. Geen idee of dat rechtsgeldig kan, maar het zou gewoon in de wet moeten IMHO.

De wetgeving is er niets voor niets gekomen en moet vooral zo blijven.

Het is op zich zo dat een koper niet gebonden is aan een mondelinge overeenkomst, de verkoper wel. Een verkoper kan wel een voordeel behalen door als eis te stellen dat er binnen x dagen het voorlopig koopcontract getekend wordt: hij kan niet eisen dat koper het huis koopt maar wel dat de verkoper in zo'n geval niet meer gebonden is aan de mondelinge overeenkomst en weer in onderhandeling kan treden met andere kandidaten.