Klappen van de huizenbubble?

Naar mijn mening zijn de huizenprijzen in Nederland verpest doordat toegang tot huurwoningen gereguleerd is. Veel mensen kunnen geen gezinswoning huren omdat die in handen zijn van woningcoöperaties die stelselmatig mensen met een laag inkomen onevenredig bevoordelen. Hierdoor zijn mensen met een midden- en hoger inkomen aangewezen op de koopmarkt waardoor er in dat segment meer vraag is dan aanbod en de prijzen dus stijgen.

Concrete maatregelen die huizenmarkt in Nederland kunnen verbeteren zijn:
- Alle huren vrijgeven; dit zorgt per direct dat het bouwen van huurwoningen weer interessant is voor projectontwikkelaars.
- Woningbouwcoöperaties verplichten alle gezinswoningen te verkopen tegen marktwaarde (dus niet voor een prikkie aan de zittende bewoners)
- Overdrachtsbelasting afschaffen zodat de doorstroom niet langer belemmerd wordt.
- Gefaseerd invoeren van BTW op huur ter compensatie van het verlies van overdrachtsbelasting.
- Mensen met de laagste inkomens verplicht verhuizen naar woonruimten die passend zijn voor hun inkomen. Dat betekent dat zelfstandige woonruimte in principe niet meer mogelijk is, waardoor er direct woningen vrijkomen voor mensen die wel de marktwaarde van een huis kunnen betalen.
- Gefaseerd de HRA afbouwen en tijdens de afbouw geleidelijk vervangen door een systeem waarbij niet de rente aftrekbaar maar het aflossen van de lening juist aftrekbaar wordt.

quote:

ari3 schreef op vrijdag 11 april 2008 @ 16:48:
Naar mijn mening zijn de huizenprijzen in Nederland verpest doordat toegang tot huurwoningen gereguleerd is. Veel mensen kunnen geen gezinswoning huren omdat die in handen zijn van woningcoöperaties die stelselmatig mensen met een laag inkomen onevenredig bevoordelen. Hierdoor zijn mensen met een midden- en hoger inkomen aangewezen op de koopmarkt waardoor er in dat segment meer vraag is dan aanbod en de prijzen dus stijgen.

Concrete maatregelen die huizenmarkt in Nederland kunnen verbeteren zijn:
- Alle huren vrijgeven; dit zorgt per direct dat het bouwen van huurwoningen weer interessant is voor projectontwikkelaars.
- Woningbouwcoöperaties verplichten alle gezinswoningen te verkopen tegen marktwaarde (dus niet voor een prikkie aan de zittende bewoners)
- Overdrachtsbelasting afschaffen zodat de doorstroom niet langer belemmerd wordt.
- Gefaseerd invoeren van BTW op huur ter compensatie van het verlies van overdrachtsbelasting.
- Mensen met de laagste inkomens verplicht verhuizen naar woonruimten die passend zijn voor hun inkomen. Dat betekent dat zelfstandige woonruimte in principe niet meer mogelijk is, waardoor er direct woningen vrijkomen voor mensen die wel de marktwaarde van een huis kunnen betalen.
- Gefaseerd de HRA afbouwen en tijdens de afbouw geleidelijk vervangen door een systeem waarbij niet de rente aftrekbaar maar het aflossen van de lening juist aftrekbaar wordt.

De gemiddelde wachttijd voor een huurwoning is hier 8 jaar. Als er geen restricties voor huren zouden zijn wordt dit alleen maar langer, dus je beredenatie klopt niet helemaal. Het resultaat komt wel op hetzelfde neer, meer vraag als aanbod. Het enige wat je woningbouwcorportaties kan verwijten is dat ze niet genoeg bijbouwen om aan de vraag te voldoen maar ook dat is niet helemaal aan de woningcorporaties te wijten (Tony Soprano zou zeggen: "koop grond, want god maakt er niet meer bij").

Het lijkt me een goede zaak als de huizenprijzen kelderen! Dat geeft een veel gezondere markt, en wat is er nou mis mee dat een huis naarmate het ding ouder wordt minder waard wordt?
De grootste prijsopdrijver is nog steeds de schaarste, zolang de overheid mensen simpelweg verbiedt op een eigen stukje grond een huis te bouwen, blijven kopers tegen elkaar opbieden voor het beperkte aanbod...

Altijd om om te zien dat er veel mensen posten die niets liever zien als dat de huizenmarkt compleet instort. Iets zegt me dat het geen huizenbezitters zijn....

quote:

dominator schreef op zaterdag 12 april 2008 @ 17:32:
Iets zegt me dat het geen huizenbezitters zijn....

Gefrustreerde starters denk ik. Ik ben er ook één, maar ik zie ook wel in dat het 'klappen' voor zeer weinigen een goed ding zal zijn.

quote:

RemcoDelft schreef op zaterdag 12 april 2008 @ 12:12:
Het lijkt me een goede zaak als de huizenprijzen kelderen! Dat geeft een veel gezondere markt, en wat is er nou mis mee dat een huis naarmate het ding ouder wordt minder waard wordt?

Reken ook eens de inflatie mee. Kijk eens naar de grondprijzen die verhoudingsgewijs meer zijn gestegen. De bouwkosten zijn hoger geworden enz. enz.

Daarnaast zou ik er niet blij mee zijn. Huis = voor mij persoonlijk een aanvullend pensioen.

Ik denk persoonlijk dat er een beleid moet komen waarbij de huizenprijzen ongeveer gelijk moeten blijven, terwijl de inflatie gewoon doorgaat. Het middel wat hiervoor gebruikt zou moeten worden is het afschaffen van de grote invloed die de overheid momenteel heeft op de huizenmarkt. Ik ben het eens met de mensen die stellen dat daarbij ook de huurmarkt geldt. Zeker in de grote steden hebben de woningcoöperaties imo een te grote vinger in de woningpap, waardoor er geen vrije markt is.

Toch ben ik best wel huiverig om alle huren vrij te geven. Het effect zal (denk ik) in eerste instantie zijn dat heel veel huren hard omhoog gaan, waardoor een grote groep uit hun huis moet, omdat ze hun huis niet meer kunnen bekostigen. Een paar jaar later zal dit stabiliseren, maar of de huurmarkt uiteindelijk even duur blijft, vind ik twijfelachtig. In het voordeel spreekt het feit dat de koopmarkt over het algemeen nog steeds aantrekkelijker is, doordat huisbezit nog steeds als goed voor de portemonnee wordt gezien.

Dit maakt ook de noodzaak duidelijk om zowel de huur- als de koopmarkt tegelijk te liberaliseren. Op het moment dat een van beide onverhoopt toch omhoog gaat, gaat de andere markt in ieder geval mee.

Ik ben heel benieuwd of er onderzoeken bestaan die de effecten van beide veranderingen (liefst in samenhang met elkaar) beschrijven. Ik vermoed dat er alleen in scenario's gepraat wordt, aangezien er heel veel invloeden op beide markten werken.

quote:

Roamor schreef op zaterdag 12 april 2008 @ 17:34:
[...]


Gefrustreerde starters denk ik. Ik ben er ook één, maar ik zie ook wel in dat het 'klappen' voor zeer weinigen een goed ding zal zijn.

Starten op je 14e? Je bent er wel vroeg bij iig...

.

j-w wijzigde dit bericht 12-04-2008 18:58 (196%)

quote:

dominator schreef op zaterdag 12 april 2008 @ 17:32:
Altijd om om te zien dat er veel mensen posten die niets liever zien als dat de huizenmarkt compleet instort. Iets zegt me dat het geen huizenbezitters zijn....

Wat heb je er als huizenbezitter aan dat je huis veel "waard" is? Je hebt toch een huis nodig, dus de waarde kan je pas benutten als je dood gaat of gaat emigreren o.i.d. ... Tot die tijd moet je gewoon je hypotheek betalen, en als je een ander (lees: groter/duurder) huis koopt, ben je meer geld kwijt... Ook in dat geval is het voordeliger als je huidige huis 30% minder waard wordt!
Los hiervan kan het "voorkomen dat je bezit minder waard wordt" natuurlijk nooit een reden zijn om deze bubble in stand te houden!

RemcoDelft wijzigde dit bericht 12-04-2008 20:02 (9%)

Yeah right.. of je betaald een hoop hypotheek voor iets wat het niet meer waard is. Kun je nooit meer weg. Dus het is wel degelijk een reden...

quote:

RemcoDelft schreef op zaterdag 12 april 2008 @ 20:02:
[...]

Wat heb je er als huizenbezitter aan dat je huis veel "waard" is? Je hebt toch een huis nodig, dus de waarde kan je pas benutten als je dood gaat of gaat emigreren o.i.d. ... Tot die tijd moet je gewoon je hypotheek betalen, en als je een ander (lees: groter/duurder) huis koopt, ben je meer geld kwijt... Ook in dat geval is het voordeliger als je huidige huis 30% minder waard wordt!
Los hiervan kan het "voorkomen dat je bezit minder waard wordt" natuurlijk nooit een reden zijn om deze bubble in stand te houden!

Sommige mensen gebruiken een huis als pensioenfonds. Je vergeet de opties huren en goedkoper wonen (kleiner huis).

quote:

Krisp schreef op zaterdag 12 april 2008 @ 18:03:
Toch ben ik best wel huiverig om alle huren vrij te geven. Het effect zal (denk ik) in eerste instantie zijn dat heel veel huren hard omhoog gaan, waardoor een grote groep uit hun huis moet, omdat ze hun huis niet meer kunnen bekostigen.

De koop-mark is al jaren vrij, en daar gaan de prijzen ook hard omhoog! De huren volgen juist, omdat kopen zo duur is, kan huren ook duur worden!
Vrijgeven heeft dan ook alleen zin als er voldoende woningen zijn, 2% leegstand zou helemaal niet erg zijn!
Mijn favoriete vergelijking: als ik morgen 10 auto's wil huren, kan dat zonder problemen!
Als ik morgen een huis wil huren, gaat dat niet lukken...
Oorzaak: er zijn ruim voldoende auto's, en het aantal auto's wordt niet kunstmatig 10% lager gehouden dan het aantal mensen dat in een auto wil rijden (daar zou iedereen raar van opkijken!)... Maar bij woningen (wat toch aanzienlijk belangrijker is) is het heel normaal om er te weinig van te hebben...
En niet te vergeten: voor het geld van de laatste 10 jaar "waardestijging" (alleen al van de grondprijzen inderdaad, zand is erg duur blijkbaar...) hadden heel veel woningen gebouwd kunnen worden!
Het is niet voor niets dat in Belgie/Duitsland de woningen zoveel goedkoper zijn, en heel veel Nederlanders daar gaan wonen (lees: kapitaal trekt weg uit het land)...

quote:

Marzman schreef op zaterdag 12 april 2008 @ 20:06:
[...]

Sommige mensen gebruiken een huis als pensioenfonds. Je vergeet de opties huren en goedkoper wonen (kleiner huis).

Ook na het instorten van de bubble, waarbij je 300.000 euro voor 4 muren nog maar 200.000 euro waard is, kan je prima kleiner gaan wonen...

quote:

UltraSub schreef op zaterdag 12 april 2008 @ 20:05:
Yeah right.. of je betaald een hoop hypotheek voor iets wat het niet meer waard is. Kun je nooit meer weg. Dus het is wel degelijk een reden...

Dus het feit dat jij een hoge hypotheek hebt, vind je werkelijk een reden om te zorgen dat andere mensen dat ook moeten hebben en het daarmee "starters" vrijwel onmogelijk te maken een huis te kopen? Klinkt een beetje als een piramidespel

quote:

RemcoDelft schreef op zaterdag 12 april 2008 @ 20:02:
Wat heb je er als huizenbezitter aan dat je huis veel "waard" is? Je hebt toch een huis nodig, dus de waarde kan je pas benutten als je dood gaat of gaat emigreren o.i.d. ... Tot die tijd moet je gewoon je hypotheek betalen, en als je een ander (lees: groter/duurder) huis koopt, ben je meer geld kwijt... Ook in dat geval is het voordeliger als je huidige huis 30% minder waard wordt!
Los hiervan kan het "voorkomen dat je bezit minder waard wordt" natuurlijk nooit een reden zijn om deze bubble in stand te houden!

Veel babyboomers hebben tegen hun 65e die 60.000 euro die hun huis ooit heeft gekost afbetaald, verkopen dat huis nu voor 300.000 euro, kopen een appartement voor 200.000 euro en leven van hun pensioen en die overgebleven 100.000 euro zeer comfortabel. Als je het zo kunt regelen richting je pensioen, dan heb je er denk ik *heel* veel aan dat je huis meer waard is geworden

quote:

RemcoDelft schreef op zaterdag 12 april 2008 @ 20:07:
[...]

Ook na het instorten van de bubble, waarbij je 300.000 euro voor 4 muren nog maar 200.000 euro waard is, kan je prima kleiner gaan wonen...

Dat kan wel maar dan is je investering (pensioen in mijn voorbeeld) weg. De vraag is of het een bubble is. Ik denk dat het wel meevalt want de grond wordt schaarser (en duurder). In Friesland, Duitsland en Belgie speelt dat probleem minder, is de grondprijs goedkoper en dus ook de huizen.

quote:

RemcoDelft schreef op zaterdag 12 april 2008 @ 20:06:
[...]

De koop-mark is al jaren vrij, en daar gaan de prijzen ook hard omhoog! De huren volgen juist, omdat kopen zo duur is, kan huren ook duur worden!
Vrijgeven heeft dan ook alleen zin als er voldoende woningen zijn, 2% leegstand zou helemaal niet erg zijn!
Mijn favoriete vergelijking: als ik morgen 10 auto's wil huren, kan dat zonder problemen!
Als ik morgen een huis wil huren, gaat dat niet lukken...
Oorzaak: er zijn ruim voldoende auto's, en het aantal auto's wordt niet kunstmatig 10% lager gehouden dan het aantal mensen dat in een auto wil rijden (daar zou iedereen raar van opkijken!)... Maar bij woningen (wat toch aanzienlijk belangrijker is) is het heel normaal om er te weinig van te hebben...
En niet te vergeten: voor het geld van de laatste 10 jaar "waardestijging" (alleen al van de grondprijzen inderdaad, zand is erg duur blijkbaar...) hadden heel veel woningen gebouwd kunnen worden!
Het is niet voor niets dat in Belgie/Duitsland de woningen zoveel goedkoper zijn, en heel veel Nederlanders daar gaan wonen (lees: kapitaal trekt weg uit het land)...

Daarom zeg ik juist dat de koopmarkt tegelijkertijd ook moet worden vrijgegeven (lees: hypotheekrente eraf). De koopmarkt is al jaren te hoog ingezet, en als je die omlaag krijgt, beperk (of voorkom je zelfs) je de prijsstijging in de huren.

In welke landen is de huur- en koopmarkt volledig vrij? Ik ben wel benieuwd hoe in die landen woonruimte voor de laagste sociale klasse is geregeld.

quote:

RemcoDelft schreef op zaterdag 12 april 2008 @ 20:02:
[...]

Wat heb je er als huizenbezitter aan dat je huis veel "waard" is? Je hebt toch een huis nodig, dus de waarde kan je pas benutten als je dood gaat of gaat emigreren o.i.d. ... Tot die tijd moet je gewoon je hypotheek betalen, en als je een ander (lees: groter/duurder) huis koopt, ben je meer geld kwijt... Ook in dat geval is het voordeliger als je huidige huis 30% minder waard wordt!
Los hiervan kan het "voorkomen dat je bezit minder waard wordt" natuurlijk nooit een reden zijn om deze bubble in stand te houden!

AI ai ai, beetje onjuist ben ik bang. Stel je bewoont nu een huis van 200K (waarvoor je 225K aan hypotheek hebt moeten afsluiten i.v.m. kosten koper) en je wilt graag verhuizen. Probleem is alleen dat je voor je huidige huis ineens nog maar 100K kan krijgen bij verkoop, voordeel is wel dat het (grotere/betere) huis wat je nu wilt kopen ook 'maar' 200K kost. Je zult dus nog 100K aan extra hypotheek nodig gaan hebben (Kosten koper nog niet meegerekend), mag jij me een hypotheekverstrekker aanwijzen die je 150% laat lenen t.o.v. de taxatiewaarde.

Naar mijn mening valt die huizenbubble wel mee in NL, natuurlijk zijn de huizenprijzen gigantisch gestegen in de afgelopen 10-30 jaar maar op nu van een gigantische luchtbel te spreken? In de states waren veel huizen explosief in waarde gestegen in relatief korte tijd, ook sloot daar iedere sloeber z'n hypotheek af tegen een variabele rente waardoor ze in de problemen kwamen doordat die juist omhoog ging. De nederlandse en amerikaanse huizenmarkt is amper te vergelijken, dat daar de boel nu verkeerd gaat wil echt niet zeggen dat we morgen hier de straat op moeten met borden "onze huizenmarkt gaat ook klappen!".....

Om nog met iets van een bron (wikipedia) te komen :



Zoals jullie kunnen zien is vooral na het klappen van de internet-bubble in 2001 de gemiddelde huizenprijs explosief gestegen. Dit zou je dus wel degelijk een bubble kunnen noemen (DUH ) , maar is in de verste verte nog niet te vergelijken met de huizenprijzen in ons kikkerlandje.

dominator wijzigde dit bericht 12-04-2008 20:47 (10%)

.

Roamor wijzigde dit bericht 13-04-2008 19:26 (99%)

quote:

RemcoDelft schreef op zaterdag 12 april 2008 @ 12:12:
Het lijkt me een goede zaak als de huizenprijzen kelderen! Dat geeft een veel gezondere markt, en wat is er nou mis mee dat een huis naarmate het ding ouder wordt minder waard wordt?

Klinkt als een niet-huizenbezitter. Als dat zo is, denk je dat je dan wel een huis kan kopen als de boel in elkaar klapt? Banken zullen dan helemaal niet happig zijn om je een lening te verstrekken. Niemand wordt er echt beter van, ook diegenen niet die nu geen huis hebben.

quote:

Slasher schreef op zaterdag 12 april 2008 @ 21:32:
Banken zullen dan helemaal niet happig zijn om je een lening te verstrekken.

Waarom niet?

quote:

asmi schreef op zaterdag 12 april 2008 @ 21:52:
[...]
Waarom niet?

Omdat de waarde van het huis dan niet meer voldoende is om de lening te dekken bij executieverkoop.

Hier in Engeland kraakt de huizenmarkt al een tijdje, en kun je geen 100% hypotheek meer krijgen bij de meeste banken. Ze willen gewoon het risico niet nemen.

quote:

Slasher schreef op zaterdag 12 april 2008 @ 21:32:
Klinkt als een niet-huizenbezitter. Als dat zo is, denk je dat je dan wel een huis kan kopen als de boel in elkaar klapt? Banken zullen dan helemaal niet happig zijn om je een lening te verstrekken. Niemand wordt er echt beter van, ook diegenen niet die nu geen huis hebben.

Wat elke starter en niet-huizenbezitter natuurlijk wil is dat de huizenmarkt massaal instort, alle huizen halveren in prijs, zij er eentje kunnen kopen voor een appel en een ei en vlak daarna de boel zich compleet herstelt en daarna de oude trend van groei weer begint.

Het "klappen" is echter iets dat in Nederland m.i. niet zomaar kan gebeuren: zoals een jaar of vijf geleden terug ook al waar te nemen was, als de huizenprijzen dalen, dan gaan mensen gewoon wachten of helemaal niet verhuizen. Het gevolg is dan dat de prijzen wel dalen: want de paar huizen van mensen die failliet gaan die wel worden verkocht, die kelderen en daarmee de gemiddelde prijs. Dit wil echter op geen enkele manier zeggen dat een willekeurig droomhuis dat nu voor vijf ton op Funda staat dan ineens voor de helft te kopen is: de bewoner zal stug zijn hypotheek blijven betalen en er blijven wonen, ipv. het voor de helft van zijn hypotheek te verkopen.

De reden dat het in de VS wel kan klappen is juist omdat daar zoveel mensen zonder inkomen een hypotheek hadden of een hypotheek met variabele rente. Stijgende rente zorgt dan voor veel mensen die ineens de maandlasten niet meer kunnen opbrengen en uit hun huis worden gezet. Daardoor worden er enorm veel huizen bij opbod verkocht, is er enorm veel aanbod en dus keldert de prijs. Aangezien hier vrijwel niemand variabele rente heeft en de toetsing bij verstrekking vele malen strenger is, is dit scenario vrijwel uitgesloten in Nederland.

JeroenB wijzigde dit bericht 12-04-2008 22:19 (3%)

quote:

JeroenB schreef op zaterdag 12 april 2008 @ 20:09:
Veel babyboomers hebben tegen hun 65e die 60.000 euro die hun huis ooit heeft gekost afbetaald, verkopen dat huis nu voor 300.000 euro, kopen een appartement voor 200.000 euro en leven van hun pensioen en die overgebleven 100.000 euro zeer comfortabel. Als je het zo kunt regelen richting je pensioen, dan heb je er denk ik *heel* veel aan dat je huis meer waard is geworden

Als er in Nederland sprake was van een evenwichtig verloop van de bevolking dan was dit inderdaad heel denkbaar scenario, maar de naam babyboom zegt het al, er gaan in een zelfde leeftijdscategorie opeens een hoop mensen de sprong maken van kleiner wonen en daarna het bejaardentehuis.

Bovenstaande heeft als gevolg dat het aanbod van babyboom huizen toeneemt en de vraag naar senioren vriendelijke woningen toeneem, wat natuurlijk gevolgen heeft voor de huizenprijzen van die specifieke groep. Men zal natuurlijk wel geld overhouden aan die overstap, maar ik denk dat mensen zich vooral niet rijk moeten rekenen aan dit soort scenario's.

Sowieso geld voor huizen hetzelfde als voor beleggingen, spreid altijd het risico van je vermogen, erop vertrouwen dat de huizenprijzen altijd stijgen en je alleen daarop een hoop verwachtingen in je leven probeert hoog te houden is natuurlijk hoogst onverstandig.