Klappen van de huizenbubble?

quote:

LauPro schreef op donderdag 10 april 2008 @ 10:44:
[...]
Huizen worden alleen maar gesloopt als het natuurlijk onbewoonbaar is geworden (of teveel kosten). En er zijn veel huizen van jaren '70 en '80 die op zich nog prima 50 jaar meekunnen. Her en der misschien wat dubbelglas nog maar onmogelijk is het zeker niet.

Natuurlijk is er ook rotzooi, maar dat is dan een kwestie van slopen en wat nieuws neerzetten, kost hooguit een paar jaar als alle procedures in orde zijn.

Iedere gemeente bevat een kleine 20% ieder moment dat rijp voor de sloop is. Tevens is de geschatte levensloop van een pand gemiddeld 50 jaar. Het kan zijn dat sommige langer meegaan maar gemiddeld niet.

quote:

Er zullen ook gewoon mensen blijven wonen of misschien verhuizen naar een verzorgingsflat. Het is vrij makkelijk om bestaande flats om te catten naar een verzorgingsflat.

Renovatie kost vaak meer dan nieuwbouw en gebeurd dus niet. Tevens zijn gewone flats niet geschikt voor verzorgingstehuizen. Dit zijn 2 compleet verschillende type gebouwen en niet te vergelijken met elkaar.

quote:

En niemand met belang in de markt gaat natuurlijk roepen dat de prijzen gaan dalen, dat is je eigen glazen ingooien.

Jij (de burger) niet, daarintegen de ontwikkeling wel.

quote:

JAHRASTAFARI schreef op donderdag 10 april 2008 @ 09:02:
[...]
Juist door het feit dat huurwoningen ook reteduur zijn, kopen veel mensen. "Het maakt immers toch niet veel uit" - denken velen.

Wat een ander probleem is, is dat in Nederland de hypotheek schuld per huis (in%) enorm hoog moet zijn in vergelijking met andere landen. Veel van de overwaarde is verdwenen en mensen lenen zich suf. Dit is wel gelijk een groot gevaar.

De situatie in 2003:

[afbeelding]

De hypotheekschuld per huis is een beetje vertekenend. Het is in nederland gunstig om juist een zo hoog mogelijke hypotheekschuld te houden vanwege de HRA. Je kunt beter vermogen opbouwen dan afbetalen. Tegenover die hoge schuld zal dus waarschijnlijk ook een behoorlijk gespaard danwel belegd vermogen staan wat waarschijnlijk in dit overzicht niet mee genomen is.

quote:

n4m3l355 schreef op donderdag 10 april 2008 @ 10:26:
[...]

Onder normale omstandigheden blijft een huis zo´n 50 jaar overeind staan tegen de tijd dat de komende bejaarden naar een bejaardehuis verhuizen (die nu veel gebouwd worden) zijn deze huizen eveneens afgeschreven en rijp voor de nieuwbouw. Het probleem is echter dat de overheid een stevige rem op nieuwbouw heeft dat dit dus sterk tegenhoud.

Ik zie niet in dat huizen van 50 jaar oud gesloopt moeten worden. Goed, misschien in de grote steden (ik woon er niet dus ik ken de situatie daar niet), maar in het dorp waar ik woon zijn de afgelopen 20 jaar 2 huizen gesloopt (afgezien van huizen die afgebrand zijn). En er zijn toch heel wat vooroorlogse huizen hier.

De slechtste huizen (die van net na de oorlog) zijn 10 jaar geleden opgeknapt. Verder hebben ze een rij flats uit de jaren 60 opgeknapt. Dat is allemaal veel goedkoper dan nieuwbouw.

Alleen de boeren slopen huizen. Maar dat zijn dan ook vaak 19e eeuwse huizen van bedenkelijke kwaliteit (enkelsteens muur, geen dakbeschot, slechte kozijnen) en die mensen hebben de ruimte (en het geld) om groot en nieuw te bouwen. Als een boerderij op de vrije markt verkocht wordt dan wordt het verbouwd.

quote:

Maasluip schreef op donderdag 10 april 2008 @ 11:11:
Ik zie niet in dat huizen van 50 jaar oud gesloopt moeten worden. Goed, misschien in de grote steden (ik woon er niet dus ik ken de situatie daar niet), maar in het dorp waar ik woon zijn de afgelopen 20 jaar 2 huizen gesloopt (afgezien van huizen die afgebrand zijn). En er zijn toch heel wat vooroorlogse huizen hier.

De slechtste huizen (die van net na de oorlog) zijn 10 jaar geleden opgeknapt. Verder hebben ze een rij flats uit de jaren 60 opgeknapt. Dat is allemaal veel goedkoper dan nieuwbouw.

In de grote steden is dat eigenlijk vergelijkbaar. Aan de grachten staan panden van honderden jaren oud. In de wijken buiten de centra staan woningen uit de jaren '20/'30. In de wijken daarbuiten flats uit de jaren '60/'70 en weer daarbuiten Vinex-wijken van de laatste 20-30 jaar. Ik zie die flats niet tegen de grond gaan op korte termijn, de Vinex-huizen zijn juist van relatief hoge kwaliteit (vooral ook duurzaam) en al die oudere huizen gaan al helemaal nergens naartoe.

quote:

n4m3l355 schreef op donderdag 10 april 2008 @ 10:53:
Iedere gemeente bevat een kleine 20% ieder moment dat rijp voor de sloop is. Tevens is de geschatte levensloop van een pand gemiddeld 50 jaar. Het kan zijn dat sommige langer meegaan maar gemiddeld niet.

Laten we ons in ieder geval dan even beperken tot koopwoningen (waar het hier om gaat), omdat deze meestal iets kwalitatiever zijn. Het is dan aan de markt om te bepalen of ze het pand slopen en er iets nieuws voor neerzetten.

quote:

Renovatie kost vaak meer dan nieuwbouw en gebeurd dus niet. Tevens zijn gewone flats niet geschikt voor verzorgingstehuizen. Dit zijn 2 compleet verschillende type gebouwen en niet te vergelijken met elkaar.

Het ligt er geheel aan wat voor een renovatie, als het puur gaat om kleine aanpassingen aan bijv. badkamer/toilet, dan is dat veel goedkoper dan iets geheel nieuws bouwen. Natuurlijk komen ook de gebouwkosten om het hoekje kijken.

quote:

Jij (de burger) niet, daarintegen de ontwikkeling wel.

Wat wil je hiermee zeggen? Veel van de signalen ter promotie van nieuwbouw en de 'slechte' huizenmarkt komen van partijen als NVM/BAM. Dat moet je absoluut met een korreltje zout nemen omdat die er enkel belang bij hebben dat er meer wordt gebouwd en verkocht.

quote:

LauPro schreef op donderdag 10 april 2008 @ 11:29:

Laten we ons in ieder geval dan even beperken tot koopwoningen (waar het hier om gaat), omdat deze meestal iets kwalitatiever zijn. Het is dan aan de markt om te bepalen of ze het pand slopen en er iets nieuws voor neerzetten.

Ik ga van de gemiddelde huizencyclus uit en die is 50 jaar conform talloze studies. Venix locaties zijn overigens een van de meest slechte producten van de afgelopen en hedendaagse eeuw en die worden zeker gevlakt binnen 50 jaar.

quote:

Het ligt er geheel aan wat voor een renovatie, als het puur gaat om kleine aanpassingen aan bijv. badkamer/toilet, dan is dat veel goedkoper dan iets geheel nieuws bouwen. Natuurlijk komen ook de gebouwkosten om het hoekje kijken.

Met renovatie voor bejaarden kom je er niet met wat kleine aanpassingen. Die dienen voor rollators en dergelijke aparte voorzieningen te krijgen die in hedendaagse flatten niet toepasbaar zijn. Zeker niet indien men let op de regelgeving. Daarom doet men ook aan nieuwbouw voor bejaarden ipv renovatie.

quote:

Wat wil je hiermee zeggen? Veel van de signalen ter promotie van nieuwbouw en de 'slechte' huizenmarkt komen van partijen als NVM/BAM. Dat moet je absoluut met een korreltje zout nemen omdat die er enkel belang bij hebben dat er meer wordt gebouwd en verkocht.

Voor de marktwerking is het "voordeliger" als de prijzen gedrukt worden. Op het moment gaat een overgrote proportie van de totale som op in de bouwgrond. Bij nieuwbouw wilt men graag de bestaande gebouwen opkopen om deze te vlakken (wederom) maar door de hoge prijs is dit een moeilijke kwestie. Zou de prijs dalen zou dit indirect met name voor PO een drang kunnen vormen om meer te bouwen om de prijs nog meer te drukken. Neem in gedachte dat bij bouwen de bouwkosten vaak maar 70% vormen van de totale prijs.

---edit---

Overigens imo wordt hier wel in de gehele topic erg lichtjes gedaan over de vele factoren waarvan prijzen afhankelijk zijn waar overigens al talloze proefschriften over zijn opgesteld die zowel positief als negatief zijn.

n4m3l355 wijzigde dit bericht 10-04-2008 11:38 (31%)

quote:

Dennahz schreef op donderdag 10 april 2008 @ 08:55:
Wij wachten in ieder geval nog een paar jaar en hopen dat de markt instort en de huizen een stuk goedkoper gaan worden.

Behalve dat ik vind dat je een bijzonder egoistische post maakt wil ik ontopic het volgende zeggen:

Als de huizenmarkt instort wil niet zeggen dat je dan wel opeens een huis kan kopen, en als dat gebeurd is er economisch wel veel meer zal gaan gebeuren. Banken zullen nóg veel strenger zijn met verstrekken van hypotheken aan starters dus verwacht geen gouden bergen.

Ik zou verder adviseren niet je adem in te houden en wachten totdat de boel "in elkaar stort"

Er zijn zat mensen die 15 jaar geleden hetzelfde als jij gezegd hebben en guess whhat, die wachten nog steeds.

Maar hoop doet leven nietwaar?

quote:

Engineer Stewie schreef op donderdag 10 april 2008 @ 09:14:

Wat wel goed nieuws is dat de appartementen licht in prijs aan het dalen zijn door het overschot.

En waar baseer jij dat op? Heb je een bron?

Slasher wijzigde dit bericht 10-04-2008 11:42 (24%)

Het blijft een feit dat huizen te duur zijn, het kost meer dan veel mensen kunnen ophoesten.
Er zal toch een correctie moeten gebeuren.
Ik geloof niet in het fel zakken van de prijzen, maar wel in een normalisering en een realistischere prijs. De prijzen van de huizen zijn nu kunstmatig hoog door de goede economie, maar hier zal wel weer een eind aan komen.

Ik wil of het huis van mijn ouders, of een heel oud huis (net geen krot dus) met 4 goede buitenmuren en een goed dak. Het huis op zich kost dan niet zoveel (75k), enkel de verbouwingen kosten veel (100k als je alles zelf doet). Je kan dan ook perfect in stappen werken.
Ik heb het mijn ouders zien doen en wil het zelf ook doen. Mijn stiefpa is heel handig en gepensioneerd (47 jaar oud nu), ik heb vroeger thuis geholpen en hij zal mij ook helpen. Het enigste wat we niet kunnen is vloer leggen, maar daar hebben we andere familieleden voor.

quote:

Engineer Stewie schreef op donderdag 10 april 2008 @ 11:42:
Het blijft een feit dat huizen te duur zijn, het kost meer dan veel mensen kunnen ophoesten.
Er zal toch een correctie moeten gebeuren.

Er zijn genoeg die het omgekeerde beweren dat de prijzen zullen blijven.. dat ze gaan stijgen maar ook dat ze zakken. Hoe voor ieder de situatie eraan toe is zal zeker invloed hebben op de markt maar er zijn nog talloze factoren die erop mee dingen.

Mijn ouders kochten hun eerste huis toen ze 30 en 34 jaar oud waren, daarvoor konden ze dat niet betalen (HBO + universitaire opleiding, goede baan in bedrijfsleven).

Mijn vriendin kocht haar eerste huis toen ze 25 was (HBO, baan in ziekenhuis). Ja, het kostte veel meer dan 30 jaar daarvoor, maar haar inkomen was ook niet vergelijkbaar met dat van iemand 30 jaar eerder.

Surprise, een gezinsauto kostte toen ook 2000 gulden (1.800 euro) en nu 28.000, en stijging van een factor 15. Wanneer stort de auto-bubble in?

Vergelijkingen met andere landen gaat bijna niet op. Zelfs België en Duitsland gaan al zo anders met huizen om, hier wil iedereen maar kopen, in Duitsland niet. De Verenigde Staten is al helemaal anders, met hun houten huizen met een levensduur van 15-20 jaar. Hoe moet je dat vergelijken met de huizen hier?

quote:

Jiriki schreef op donderdag 10 april 2008 @ 12:18:
Mijn ouders kochten hun eerste huis toen ze 30 en 34 jaar oud waren, daarvoor konden ze dat niet betalen (HBO + universitaire opleiding, goede baan in bedrijfsleven).

Mijn vriendin kocht haar eerste huis toen ze 25 was (HBO, baan in ziekenhuis). Ja, het kostte veel meer dan 30 jaar daarvoor, maar haar inkomen was ook niet vergelijkbaar met dat van iemand 30 jaar eerder.

Surprise, een gezinsauto kostte toen ook 2000 gulden (1.800 euro) en nu 28.000, en stijging van een factor 15. Wanneer stort de auto-bubble in?

Dit noemen wij inflatie.

quote:

Slasher schreef op donderdag 10 april 2008 @ 11:37:
En waar baseer jij dat op? Heb je een bron?

Century 21, heb kennissen die aan het kijken zijn naar een appartement.
Er zijn er de laatste jaren heel veel bijgekomen in mijn streek.
Dit geld wel voor België, aangezien ik daar woon.
Van de Nederlandse situatie weet ik niets, heb dan ook de minste behoefte om in Nederland te gaan wonen.

quote:

Slasher schreef op donderdag 10 april 2008 @ 11:37:
[...]


Behalve dat ik vind dat je een bijzonder egoistische post maakt wil ik ontopic het volgende zeggen:

Als de huizenmarkt instort wil niet zeggen dat je dan wel opeens een huis kan kopen, en als dat gebeurd is er economisch wel veel meer zal gaan gebeuren. Banken zullen nóg veel strenger zijn met verstrekken van hypotheken aan starters dus verwacht geen gouden bergen.

Ik zou verder adviseren niet je adem in te houden en wachten totdat de boel "in elkaar stort"

Er zijn zat mensen die 15 jaar geleden hetzelfde als jij gezegd hebben en guess whhat, die wachten nog steeds.

Maar hoop doet leven nietwaar?

We gaan wel zien he. Stijgen kan het nu sowieso niet (veel) meer, want het is nu al veel te duur voor een simpel huisje. Wij blijven in ieder geval nu in ons (huur) appartementje voor een periode van 3 jaar en kijken daarna wel eens serieus op de markt van koophuizen. Tegen die tijd hebben we vast ook wel aardig wat spaargeld zodat dat ook weer scheelt.

Wel irritant gedoe, want 5 jaar geleden was het hier een stuk goedkoper.

quote:

Dennahz schreef op donderdag 10 april 2008 @ 13:42:

Stijgen kan het nu sowieso niet (veel) meer, want het is nu al veel te duur voor een simpel huisje.

Waaruit trek je die conclusie dan dat stijgen niet meer kan? Volgens mij verwachten de economen nog steeds een stijging, niet zo veel als jaren geleden maar toch.

Ik sta ook niet te springen op significante stijgingen, maar ook niet op dalingen natuurlijk

quote:

Dennahz schreef op donderdag 10 april 2008 @ 13:42:

Wel irritant gedoe, want 5 jaar geleden was het hier een stuk goedkoper.

Tsjah dat is de koe in de spreekwoordelijke kont kijken, had je 5 jaar geleden maar niet gewacht

Slasher wijzigde dit bericht 10-04-2008 13:46 (24%)

quote:

Slasher schreef op donderdag 10 april 2008 @ 13:44:
[...]

Waaruit trek je die conclusie dan dat stijgen niet meer kan? Volgens mij verwachten de economen nog steeds een stijging, niet zo veel als jaren geleden maar toch.

Ik sta ook niet te springen op significante stijgingen, maar ook niet op dalingen natuurlijk

[...]

Tsjah dat is de koe in de spreekwoordelijke kont kijken, had je 5 jaar geleden maar niet gewacht

Omdat ik toen nog op school zat

Waarom ik denk dat het niet meer gaat stijgen? Ik denk dat de "rek" er nu wel uit is en mensen het straks echt niet meer willen en kunnen betalen. Denk jij dat mensen zin hebben om € 1000,- per maand af te lossen voor een gewoon rijtjeshuis? Ik niet in ieder geval.

We zullen wel zien hoe het loopt. Wij wachten sowieso nog een paar jaar (zekerheid qua werk enz).

Als het sterk gaat dalen is dit een nadeel voor de personen die hun huis verkopen, maar een voordeel voor de kopers. Ik ben in zulke gevallen inderdaad 'egoïstisch', want ik denk aan mijn eigen portemonnee voor de komende xx jaren. (aflossen). Zou jij ook doen toch? Hoe minder, hoe liever

quote:

Dennahz schreef op donderdag 10 april 2008 @ 13:42:
[...]

Wel irritant gedoe, want 5 jaar geleden was het hier een stuk goedkoper.

Wat is een stuk goedkoper? Welke waarden vergelijk je? De huizenprijs, de bruto-maandlasten, de netto-maandlasten, de maandlasten in verhouding tot het inkomen? Volgens mij is de meest eerlijke vergelijking een vergelijking op basis van maandlasten ten opzichte van inkomen. Dan valt die stijging t.o.v. 5 jaar geleden reuze mee volgens mij.

quote:

n4m3l355 schreef op donderdag 10 april 2008 @ 11:35:
Ik ga van de gemiddelde huizencyclus uit en die is 50 jaar conform talloze studies. Venix locaties zijn overigens een van de meest slechte producten van de afgelopen en hedendaagse eeuw en die worden zeker gevlakt binnen 50 jaar.

Waarschijnlijk hebben die studies het dan ook voor een groot deel -nogmaals- over sociale woningbouw. Bij een koopwoning is er geen enkele drang om een huis zomaar te willen slopen. Hoe moeilijk kan het zijn? Men koopt een huis, 30 jaar hypotheek, daarna woont men er misschien nog 10 jaar. Dan heb je een stuk grond en een woning zonder hypotheek. Dat kan je gewoon verkopen tegen de dan geldende marktprijs. Geheid dat je een koper gaat vinden. Als het minder waard is geworden (door slechte bouw) dan ga je dat merken in de verkoopprijs. Maar de meeste huizenbezitters laten het niet zo ver komen en die zorgen er gewoon voor dat hun huis onderhouden wordt. Hoe moeilijk is dat te bevatten?

quote:

Met renovatie voor bejaarden kom je er niet met wat kleine aanpassingen. Die dienen voor rollators en dergelijke aparte voorzieningen te krijgen die in hedendaagse flatten niet toepasbaar zijn. Zeker niet indien men let op de regelgeving. Daarom doet men ook aan nieuwbouw voor bejaarden ipv renovatie.

Je hebt meerdere gradaties. Diegene die intensieve hulp nodig hebben zet je daar niet in, maar er zijn ook genoeg ouderen die prima 'zelfstandig' kunnen wonen met bijv. een tafeltje dekje.

quote:

Voor de marktwerking is het "voordeliger" als de prijzen gedrukt worden. Op het moment gaat een overgrote proportie van de totale som op in de bouwgrond. Bij nieuwbouw wilt men graag de bestaande gebouwen opkopen om deze te vlakken (wederom) maar door de hoge prijs is dit een moeilijke kwestie. Zou de prijs dalen zou dit indirect met name voor PO een drang kunnen vormen om meer te bouwen om de prijs nog meer te drukken. Neem in gedachte dat bij bouwen de bouwkosten vaak maar 70% vormen van de totale prijs.

Ga nu eerst eens kijken waarom bestaande woningen worden gesloopt. Vaak zijn het gebouwen als scholen of kantoren die niet meer gebruikt worden, of je hebt het over zeer brandonveilige c.q. asbestpanden/bodemverontreiniging. Een pand dat technisch goed in elkaar steekt gaat niet zomaar gesloopt worden "omdat een huis voor 50 jaar is gebouwd".

Diegene die dat beweren zijn allemaal populistische loopjongens van de eerder genoemde partijen.

quote:

Overigens imo wordt hier wel in de gehele topic erg lichtjes gedaan over de vele factoren waarvan prijzen afhankelijk zijn waar overigens al talloze proefschriften over zijn opgesteld die zowel positief als negatief zijn.

Proefschrift of niet, dat is slechts ook maar een interpretatie van statistiek vaak. Niemand kan in zijn eentje de complete woningmarkt overzien, daarvoor is het te dynamisch.

En bottomline is gewoon dat mensen keuzes maken op datgene wat voor hun momenteel aantrekkelijk is. Dus als een projectontwikkelaar met een voorstel komt om een huizenblok te slopen en er iets nieuws neer te zetten, en mensen haken daarop in, prima. Dat heeft er niets mee te maken of die huizen danwel gemiddeld 50 jaar er staan, maar gewoon of het economisch haalbaar is.

quote:

Dennahz schreef op donderdag 10 april 2008 @ 13:50:
[...]


Omdat ik toen nog op school zat

Waarom ik denk dat het niet meer gaat stijgen? Ik denk dat de "rek" er nu wel uit is en mensen het straks echt niet meer willen en kunnen betalen. Denk jij dat mensen zin hebben om € 1000,- per maand af te lossen voor een gewoon rijtjeshuis? Ik niet in ieder geval.

We zullen wel zien hoe het loopt. Wij wachten sowieso nog een paar jaar (zekerheid qua werk enz).

Als het sterk gaat dalen is dit een nadeel voor de personen die hun huis verkopen, maar een voordeel voor de kopers. Ik ben in zulke gevallen inderdaad 'egoïstisch', want ik denk aan mijn eigen portemonnee voor de komende xx jaren. (aflossen). Zou jij ook doen toch? Hoe minder, hoe liever

Tsjah, nogmaals de koe in de kont kijken, als ik de prijzen van nu vergelijk met de verhalen over 10 jaar geleden, daar kan ik echt niets mee, toen was ik ook niet in staat om een huis te kopen dus die vergelijking maak je jezelf alleen maar gek mee

Maar 1000 euro aflossing dat is aardig wat, bedoel je geen rente?

Maar nogmaals, als het in elkaar klapt dan wil niet zeggen dat je opeens wel een huis kan kopen, banken doen dan nog moeilijker met het verstrekken van een lening. Zie mijn porst elders in dit topic

quote:

argro schreef op donderdag 10 april 2008 @ 13:52:
[...]
Wat is een stuk goedkoper? Welke waarden vergelijk je? De huizenprijs, de bruto-maandlasten, de netto-maandlasten, de maandlasten in verhouding tot het inkomen? Volgens mij is de meest eerlijke vergelijking een vergelijking op basis van maandlasten ten opzichte van inkomen. Dan valt die stijging t.o.v. 5 jaar geleden reuze mee volgens mij.

Ik kijk alleen naar de prijs inderdaad. Ik heb me er eerlijk gezegd niet erg in verdiept, dus ik voer gewoon een prijs in op een site van een hypotheek verstrekker en ik zie dan mijn maandlasten.

Als ik een huis van 2 ton wil kopen en ik wil dit betalen over 30 jaar dan betaal ik rond de € 1000,- per maand. Is ook een reden dat wij nu wachten met kopen. We beginnen net met onze carrière en ons salaris zal ongetwijfeld nog stijgen de komende jaren. Nu lijkt het mij in ieder geval teveel.

quote:

Slasher schreef op donderdag 10 april 2008 @ 13:59:
[...]


Tsjah, nogmaals de koe in de kont kijken, als ik de prijzen van nu vergelijk met de verhalen over 10 jaar geleden, daar kan ik echt niets mee, toen was ik ook niet in staat om een huis te kopen dus die vergelijking maak je jezelf alleen maar gek mee

Maar 1000 euro aflossing dat is aardig wat, bedoel je geen rente?

Maar nogmaals, als het in elkaar klapt dan wil niet zeggen dat je opeens wel een huis kan kopen, banken doen dan nog moeilijker met het verstrekken van een lening. Zie mijn porst elders in dit topic

1000 euro per maand naar de hypotheek. Hier zal ook de rente in verrekend zitten. Ben nog niet serieus op zoek geweest hoor. We hebben nu alles een beetje stabiel en gaan eerst sparen, genieten en wellicht wat jobhoppen alvorens ons ergens vast te settelen.

Het zit allemaal redelijk ingewikkeld in elkaar en het enige wat ik kan is naar de bedragen kijken en mijn conclusies trekken. Zal me er eens verder in verdiepen...

Als 'leek' reageer ik wellicht erg 'dom' op deze berichten, mijn excuses daarvoor.

Dennahz wijzigde dit bericht 10-04-2008 14:09 (3%)

quote:

Engineer Stewie schreef op donderdag 10 april 2008 @ 13:38:
[...]


Century 21, heb kennissen die aan het kijken zijn naar een appartement.

Century 21 is aangestuurd door Apollo/Realogy, dat zijn Amerikaanse bedrijven die in dezelfde lijn als PwC zijn. Hier kun je dan ook wel je kantekeningen bij zetten.

quote:

Dennahz schreef op donderdag 10 april 2008 @ 14:05:
Als 'leek' reageer ik wellicht erg 'dom' op deze berichten, mijn excuses daarvoor.

Geeft niet hoor, ik ben ook geen absolute kenner (verre van dat) dus neem mijn posts niet aan voor absolute waardheid

Stagnatie in de huizenverkoop

Het aanbod zal hetzelfde gebleven zijn, maar de vraag is iets gezakt?

quote:

LauPro schreef op donderdag 10 april 2008 @ 13:58:
[...]
Waarschijnlijk hebben die studies het dan ook voor een groot deel -nogmaals- over sociale woningbouw. Bij een koopwoning is er geen enkele drang om een huis zomaar te willen slopen.

Ik heb het ook wel gehoord bij moderne nieuwbouw: dat wordt gebouwd voor 50 a 60 jaar. Maar aan de andere kant: hoeveel huizen(blokken) zien we om ons heen gesloopt worden? Ik helemaal niets muv idd. sociale woningbouw. Op basis van deze redelijk objectieve vaststelling kan dus het volgende geconcludeerd worden: de bewering geldt dus of niet voor huizen van 50 a 60 jaar geleden, of de bewering geldt in het geheel niet.

Voor bovenstaande kun je een flink aantal theorien optuigen om het te onderbouwen:

• het is lastig om een blok huizen te slopen omdat alle bewoners mee moeten werken
• huizen worden goed onderhouden wat de levensduur rekt
• vanuit een economisch perspectief zit er een 'gat', omdat een bewoonbaar huis waarde vertegenwoordigt, slopen geld kost en bouwen ook. Vervangingsbouw moet dus zo hoogwaardig zijn dat het in de markt de restwaarde en de sloopkosten ook compenseert. Een logisch gevolg hiervan is dat huizen pas gesloopt worden wanneer er geen redden meer aan is of omdat de vervangingswaarde zeer hoog is zoals bv een flat, etc.

Bovenstaande verklaart trouwens ook mooi waarom 'goede' wijken op een gegeven moment in verval raken: vanuit een kwaliteitsoogpunt zou het beter zijn ze te slopen (of zeer grondig te renoveren), maar het voorziet nog steeds in een woonbehoefte en daarmee economische waarde.

Bouwtechnisch heeft een huis alleen een goede fundering en casco nodig. De rest is te vernieuwen

Overigens werkt leeftijd (kwaliteit) weldegelijk door in de huizenprijs: 'nieuwbouw' (<5jr) heeft bijna altijd een premium terwijl oude bouw (>50jr) bijna altijd een discount heeft.

In een ideale goed werkende transparante markt zouden er huizen moeten zijn die een 'gat' hebben dat bijna tegen nul aanligt: de waarde van de woning wordt bepaald door de grond waarop het staat.

Rukapul wijzigde dit bericht 10-04-2008 14:20 (8%)

quote:

LauPro schreef op donderdag 10 april 2008 @ 13:58:
Waarschijnlijk hebben die studies het dan ook voor een groot deel -nogmaals- over sociale woningbouw. Bij een koopwoning is er geen enkele drang om een huis zomaar te willen slopen. Hoe moeilijk kan het zijn? Men koopt een huis, 30 jaar hypotheek, daarna woont men er misschien nog 10 jaar. Dan heb je een stuk grond en een woning zonder hypotheek. Dat kan je gewoon verkopen tegen de dan geldende marktprijs. Geheid dat je een koper gaat vinden. Als het minder waard is geworden (door slechte bouw) dan ga je dat merken in de verkoopprijs. Maar de meeste huizenbezitters laten het niet zo ver komen en die zorgen er gewoon voor dat hun huis onderhouden wordt. Hoe moeilijk is dat te bevatten?

Die studies gaan uit van gemiddeldes. Dus die goed onderhouden zijn, en die minder goed onderhouden zijn de middellijn is 50 jaar. Dat houd dan ook in dat gemiddeld iedere 50 jaar een huis aan de beurt is. Dit zorgt dus ook voor een goede doorstroom in deze huizen.

quote:

Je hebt meerdere gradaties. Diegene die intensieve hulp nodig hebben zet je daar niet in, maar er zijn ook genoeg ouderen die prima 'zelfstandig' kunnen wonen met bijv. een tafeltje dekje.

Met de regelgeving gaat zoiets niet op noch met de zorg centra. Die kijken naar de verhouding nieuwbouw/renovatie wat duurder is. En dan is nieuwbouw goedkoper.

quote:

Ga nu eerst eens kijken waarom bestaande woningen worden gesloopt. Vaak zijn het gebouwen als scholen of kantoren die niet meer gebruikt worden, of je hebt het over zeer brandonveilige c.q. asbestpanden/bodemverontreiniging. Een pand dat technisch goed in elkaar steekt gaat niet zomaar gesloopt worden "omdat een huis voor 50 jaar is gebouwd".

Diegene die dat beweren zijn allemaal populistische loopjongens van de eerder genoemde partijen.

Dat is geen populistische spraak, het is realiteit. Bouwbedrijven vagen in steden complete wijken weg en natuurlijk blijft nog wat jaren 30/50 staan maar het merendeel wordt weggeveegd. Hoeveel arbeiderswijken bestaan er nog? Dat zijn net de 30 probleemwijken waar de coorporaties mee zitten en die ze zo spoedig mogelijk wegvegen.

quote:

Proefschrift of niet, dat is slechts ook maar een interpretatie van statistiek vaak. Niemand kan in zijn eentje de complete woningmarkt overzien, daarvoor is het te dynamisch.

En bottomline is gewoon dat mensen keuzes maken op datgene wat voor hun momenteel aantrekkelijk is. Dus als een projectontwikkelaar met een voorstel komt om een huizenblok te slopen en er iets nieuws neer te zetten, en mensen haken daarop in, prima. Dat heeft er niets mee te maken of die huizen danwel gemiddeld 50 jaar er staan, maar gewoon of het economisch haalbaar is.

Uiteraard kijkt PO wat haalbaar is, maar als er een studie wordt gedaan naar wat goedkoper is om te renoveren of nieuwbouw is onder normale omstandigheden nieuwbouw goedkoper. Iets wat je ook terugziet in de cijfers als ik me goed herinner is 80% nieuwbouw en 20% onderhoud/renovatie. Thuis kan ik daar nog wel even naar kijken.

--edit--
Overigens proefschrift of niet, ik heb persoonlijk meer vertrouwen in proefschriften waar iemand met de nodige studie ervaring naar kijkt in combinatie met werkervaring dan hetgeen wat hier geschreven wordt. Dat neemt niet weg dat ik graag wat informatie deel

n4m3l355 wijzigde dit bericht 10-04-2008 14:29 (4%)

quote:

Dennahz schreef op donderdag 10 april 2008 @ 14:05:
[...]
Als ik een huis van 2 ton wil kopen en ik wil dit betalen over 30 jaar dan betaal ik rond de € 1000,- per maand.

€1.000 bruto wel te verstaan. De netto-maandlast zal t.g.v. de HRA een stuk lager liggen.

quote:

Als 'leek' reageer ik wellicht erg 'dom' op deze berichten, mijn excuses daarvoor.

Juist in een economie, waar sentimenten een grote rol spelen, is de wijze waarop een leek reageert enorm belangrijk. Als een leek geen vertrouwen meer heeft in de huizenmarkt bijvoorbeeld zal dat enorme gevolgen hebben, zelfs als dat gebrek aan vertrouwen het gevolg is van domheid.

quote:

n4m3l355 schreef op donderdag 10 april 2008 @ 14:27:
[...]

Dat is geen populistische spraak, het is realiteit. Bouwbedrijven vagen in steden complete wijken weg en natuurlijk blijft nog wat jaren 30/50 staan maar het merendeel wordt weggeveegd. Hoeveel arbeiderswijken bestaan er nog? Dat zijn net de 30 probleemwijken waar de coorporaties mee zitten en die ze zo spoedig mogelijk wegvegen.

Toch komt het nogal populistisch over of in ieder geval onrealistisch. Ik weet niet over welke steden jij het hebt maar ik ken in Nederland geen enkele stad waar complete wijken weggevaagd worden door bouwbedrijven. Er wordt her en der wel eens een binnenstedelijke locatie herontwikkeld maar dat gaat vaak om voormalige industrieterreinen die in de loop der jaren ingesloten zijn door woningen. Van het wegvagen van enorme delen van steden is volgens mij geen sprake. Bouwbedrijven hebben niet eens de middelen om gehele wijken weg te vagen, al zouden ze dat willen.

argro wijzigde dit bericht 10-04-2008 14:35 (42%)