Hoog rendement op beleggingshypotheek is utopie

Afgeplitst van Ervaring met huis kopen deel 4

quote:

rwb schreef op dinsdag 25 maart 2008 @ 12:12:
[...]
In theorie is het altijd goedkoper om variabele rente te nemen.

Wrong! Dat was de theorie. Check de rentegrafieken.

Dezelfde theorie dat de historisch rendement op aandelen 8% is? Weer wrong! Check de AEX maar eens vanaf 2000. Degene die toen met een beleggingshypotheek zijn begonnen hebben 0,0 rendement. Sterker nog een negatief rendement!!

Beleggingshypotheek wordt de 2e Dexia affaire over 20 jaar!

Rukapul wijzigde dit bericht 29-03-2008 21:18 (7%)

quote:

Marang schreef op vrijdag 28 maart 2008 @ 08:10:


Beleggingshypotheek wordt de 2e Dexia affaire over 20 jaar!

En waarom?

quote:

Slasher schreef op vrijdag 28 maart 2008 @ 08:12:
[...]
En waarom?

Kapitaal is te weinig om hypotheek af te lossen over 20 jaar.

quote:

Marang schreef op vrijdag 28 maart 2008 @ 08:14:
[...]

Kapitaal is te weinig om hypotheek af te lossen over 20 jaar.

(De meeste hypotheken gaan over 30 jaar, dus na 20 jaar is er sowieso te weinig om af te lossen, maar dat terzijde.)

Vergelijking met de dexia-affaire vind ik wat ver gaan. In die situatie werd geld geleend om mee te beleggen, terwijl de meeste mensen in de veronderstelling waren dat ze gewoon elke maand inlegde (al vind ik wel dat je vraagtekens moet zetten als er gouden bergen beloofd worden).

Bij een beleggingshypotheek is dat niet het geval; er wordt geen geld geleend om te beleggen, er wordt gewoon elke maand een bedrag ingelegd. Net als sparen, maar dan kans op een hoger rendement en een hoger risico. De lening voor het huis en de belegging staan verder eigenlijk los van elkaar.

Mijn vriendin en ik hebben een levenhypotheek met ook een beleggingsdeel, maar wel met een gegarandeerd eindkapitaal. En als dat niet genoeg is om de hypotheek af te lossen, dan zullen we weer een nieuwe af moeten sluiten (met hogere maandlasten). Dat is nog steeds iets anders dan dexia, waar mensen gingen sparen maar er een schuld voor in de plaats kregen.

De AEX hoeft niet perse dat te zijn waarin belegd wordt. Dat kunnen ook allerlei fondsen zijn die wereldwijd beleggen (met een hoger rendement dan de AEX). En als je toch de AEX bekijkt, dan moet je wel vergelijken tussen decennia's en niet de afgelopen 7 jaar. Als ik 15/20 jaar geleden had belegd en er nu uit zou stappen, dan is er behoorlijke kans dat ik winst maak (vergeet ook het dividend niet).

MrSleeves wijzigde dit bericht 28-03-2008 08:44 (14%)

quote:

Marang schreef op vrijdag 28 maart 2008 @ 08:10:
[...]


Wrong! Dat was de theorie. Check de rentegrafieken.

Dezelfde theorie dat de historisch rendement op aandelen 8% is? Weer wrong! Check de AEX maar eens vanaf 2000. Degene die toen met een beleggingshypotheek zijn begonnen hebben 0,0 rendement. Sterker nog een negatief rendement!!

Beleggingshypotheek wordt de 2e Dexia affaire over 20 jaar!

Hmm, dan doe ik toch wat fout met mijn beleggingshypotheek. Deze is in de afgelopen jaren verdubbeld. Zelfs met een dalende AEX is met een goede fondsbeheerder nog een aardig rendement te halen hoor.

quote:

Marang schreef op vrijdag 28 maart 2008 @ 08:10:
[...]
Wrong! Dat was de theorie. Check de rentegrafieken.

Dezelfde theorie dat de historisch rendement op aandelen 8% is? Weer wrong! Check de AEX maar eens vanaf 2000. Degene die toen met een beleggingshypotheek zijn begonnen hebben 0,0 rendement. Sterker nog een negatief rendement!!

Beleggingshypotheek wordt de 2e Dexia affaire over 20 jaar!

Dan heb jij het princiepe van 1 van 2 niet begrepen.
Bij dexia kochten ze aan het begin van de looptijd beleggingen voor je die dan na 10 jaar veel meer moesten opleveren...
Tegenwoordig worden bij beleggings- of levenhypotheken elke maand beleggingen gekocht voor de inleg (of een deel daarvan iig). Dat laatste hoeft idd niet gunstig te zijn Een voorbeeld:

er wordt elke maand voor 100 euro beleggingen gekocht:

Maand	Kosten per aandeel	aangekochte aandelen	totaal aandelen	totale inleg	opbrengst bij verkoop
1	10	10	10	100	100
2	20	5	15	200	300
3	10	10	25	300	250
4	5	20	45	400	275
5	10	10	55	500	550
6	5	20	75	600	375

In dit voorbeeld zie je een verloop waarbij je wel goed moet opletten wanneer je gaat verkopen. Wij gaan als de hypotheek 15 tot 20 jaar loopt eens kijken hoe het er bij ons voorstaat. Als wij dan negatief zitten, dan zullen wij wachten, is het voor ons positief zullen wij overstappen naar een veiligere vorm...

Dus wij zouden bijvoorbeeld in maand 5 overstappen, maar in maand 6 wachten.. Als dat juist jaar 30 is dan ben je de pineut idd, maar dat is toch ook het risico waarvan je tegenwoordig moet weten dat je het loopt...

quote:

Stampertje schreef op vrijdag 28 maart 2008 @ 08:50:
[...]


Hmm, dan doe ik toch wat fout met mijn beleggingshypotheek. Deze is in de afgelopen jaren verdubbeld. Zelfs met een dalende AEX is met een goede fondsbeheerder nog een aardig rendement te halen hoor.

Wat is afgelopen jaren? Vanaf 2003 .... ja toen is de AEX verdubbeld.

quote:

MrSleeves schreef op vrijdag 28 maart 2008 @ 08:39:
De AEX hoeft niet perse dat te zijn waarin belegd wordt. Dat kunnen ook allerlei fondsen zijn die wereldwijd beleggen (met een hoger rendement dan de AEX). En als je toch de AEX bekijkt, dan moet je wel vergelijken tussen decennia's en niet de afgelopen 7 jaar. Als ik 15/20 jaar geleden had belegd en er nu uit zou stappen, dan is er behoorlijke kans dat ik winst maak (vergeet ook het dividend niet).

Het is de vraag of je naar indices zou moeten kijken. Het probleem is namelijk niet dat er met aandelen geen rendement te halen is, maar dat heel veel beleggingsfondsen die typisch met beleggingshypotheken verbonden worden ondermaats of met een beetje mazzel middelmatig presteren.

quote:

Stampertje schreef op vrijdag 28 maart 2008 @ 08:50:
[...]


Hmm, dan doe ik toch wat fout met mijn beleggingshypotheek. Deze is in de afgelopen jaren verdubbeld. Zelfs met een dalende AEX is met een goede fondsbeheerder nog een aardig rendement te halen hoor.

De afgelopen jaren daalde de AEX dan ook niet echt

Met dalende indices (AEX of andere, zijn toch allemaal zeer sterk gecorreleerd) haalt het overgrote merendeel van de fondsen een negatief rendement. Zeker de fondsen die typisch bij beleggingshypotheken verbonden worden zijn zeer sterk verbonden aan een benchmark of index. Sowieso zijn er maar heel weinig fondsen die in een dalende markt een positief rendement kunnen maken (Carmignac Patrimoine zou je als een uitzondering kunnen zien).

Als je obligatiefondsen ook meeneemt dan zou je daar eventueel naar uit kunnen wijken, maar om heel eerlijk te zijn kun je dan net zo goed het in een spaarconstructie van een hybride hypotheek mikken (beter ratio tussen rendement en risico).

Hieraan gerelateerd, hypotheekadviseurs rekenen bij een beleggingshypotheek meestal met een rendement van zo'n 8%. Een tijd terug las ik (ik denk in de consumentengids oid.) dat om een beleggingshypotheek 8% te laten renderen, dat de "markt" (generiek woord voor waarin dan belegd wordt) dan ruim 10% moet doen, ivm. de kosten die je bank/verzekeraar eraf snoept. Is dat waar?

In die context is het dan sowieso zinvol om onderscheid te maken tussen kapitaalverzekeringen waarin wordt belegd en het nieuwe banksparen dat sinds 2008 mogelijk is.

Je kunt het vrij eenvoudig nagaan door van enkele aanbieders de financiele bijsluiters te bekijken. Zie bijvoorbeeld het resultaat uitgaande van 4% brutorendement bij verschillende producten van de Rabobank:

quote:

Hybride (box 1): 4% rendement wordt -0.7%
Hybride (box 3: 4% wordt 1,1%
Banksparen (technisch gezien hybride): 4% wordt 3.5% (let op: geen overlijdensrisicoverzekering)
Spaarhypotheek: 4% wordt 2,9%

Let wel: in al deze gevallen is ook een overlijdensrisicoverzekering inbegrepen die ten laste komt van het rendement. Bovenstaande producten verschillen in meerdere opzichten, maar duidelijk is wel dat degenen met een beleggingselement bijzonder veel slechter scoren dan een puur spaarelement. Het rendement van de bankspaarconstructie kan bijna niet op basis van een beleggingsconstructie berekend zijn, omdat alleen al de kosten van de Robecofondsen waarin belegd wordt 0,5% zullen naderen of overstijgen.

Jos Koets besteedt in zijn columns op IEX.nl regelmatig aandacht aan het wel/niet goedkoper zijn van banksparen. In elk geval is het niet veel goedkoper.

Rukapul wijzigde dit bericht 29-03-2008 22:07 (33%)

quote:

Marang schreef op vrijdag 28 maart 2008 @ 08:14:
Kapitaal is te weinig om hypotheek af te lossen over 20 jaar.

Ik zie mijn beleggings gedeelte als aflossingsvrij gedeelte.

Hou ik er over 20+jaar nog iets aan over, is dat alleen maar mooi meegenomen.

quote:

_Arthur schreef op zaterdag 29 maart 2008 @ 23:57:
[...]

Ik zie mijn beleggings gedeelte als aflossingsvrij gedeelte.

Hou ik er over 20+jaar nog iets aan over, is dat alleen maar mooi meegenomen.

Dan hoop ik voor jou dat er geen overlijdensrisico bijin zit, want dan is het echt 'down the drain'.. kan je het geld beter in een spaar hypotheek stoppen met een minder grootte uitkering...

quote:

_Arthur schreef op zaterdag 29 maart 2008 @ 23:57:
[...]

Ik zie mijn beleggings gedeelte als aflossingsvrij gedeelte.

Hou ik er over 20+jaar nog iets aan over, is dat alleen maar mooi meegenomen.

Over je aflossingsvrije deel betaal je alleen rente, over het beleggings deel betaal je meer dan alleen rente. Ik zou het toch meer dan mooi meegenomen willen noemen wanneer je daar iets aan over zou houden. Ik zou het zelfs absurt willen noemen wanneer je er niets aan over houdt, iets waar jij wel vanuit lijkt te gaan en zelfs vrede mee lijkt te hebben.

quote:

Jaspertje schreef op zondag 30 maart 2008 @ 00:16:
Dan hoop ik voor jou dat er geen overlijdensrisico bijin zit, want dan is het echt 'down the drain'.. kan je het geld beter in een spaar hypotheek stoppen met een minder grootte uitkering...

Dit zit alleen bij het aflossingsvrije gedeelte. En spaarhypotheken zijn stukje duurder.

quote:

argro schreef op zondag 30 maart 2008 @ 00:34:
Over je aflossingsvrije deel betaal je alleen rente, over het beleggings deel betaal je meer dan alleen rente.

Ja. Rente plus je maandelijkse aankoop van aandelen.

quote:

Ik zou het toch meer dan mooi meegenomen willen noemen wanneer je daar iets aan over zou houden.

Natuurlijk.

quote:

Ik zou het zelfs absurt willen noemen wanneer je er niets aan over houdt, iets waar jij wel vanuit lijkt te gaan en zelfs vrede mee lijkt te hebben.

Zie het als alles of niets methode. Met een gehele aflossinsvrije hypotheek weet je 100% zeker dat je op het eind van de looptijd niets aflost. Nu maak ik nog een mooie kans om dat wel te doen. Maar mocht het zo zijn dat er aan het eind van de looptijd niets is, jammer dan.

quote:

Marang schreef op vrijdag 28 maart 2008 @ 08:10:
[mbr]Afgeplitst van Ervaring met huis kopen deel 4 [/]

Wrong! Dat was de theorie. Check de rentegrafieken.

Dezelfde theorie dat de historisch rendement op aandelen 8% is? Weer wrong! Check de AEX maar eens vanaf 2000. Degene die toen met een beleggingshypotheek zijn begonnen hebben 0,0 rendement. Sterker nog een negatief rendement!!

Op de lange termijn is jouw verhaal onzin.

1) Rentecurves zijn vaker in contango dan in backwardation (zowel in theorie als in de praktijk).

2) Het rendement van de S&P 500 over de afgelopen 50 jaar is 8% (incl. dividend en inflatie).

1 vraag uit algemene interesse.

Als je bv 30 jaar geleden een beleggingshypotheek zou hebben afgesloten , zou je volgens de aandelen index curve geld verdiend moeten hebben .
Maar als het hele aandelen pakket 30 jaar geleden is aangekocht , toch niet ???
Dan zou je intel, microsoft,google er bv niet bijgehad hebben , voor alle beursbedrijven geldt toch dat het bedrijf maar tijdelijk bestaat , uiteindelijk zal elk bedrijf van de beurs verdwijnen.

Dus mijn vraag is wordt zo`n pakket in 1 keer aangekocht , wordt het voor de beursnitwit automatisch aangepast aan de huidige gang van zaken ,wordt het in porties gekocht en aan de hand van wat voor soort gegevens.

Er gaan nl nogal wat dingen veranderen energie,globalisering,bankencrisis , als mensen die zeg maar tussen de 5 en tien jaar geleden ingelegd hebben vast zitten dan missen ze alle bedrijven die bv in alternatieve energie zitten om maar iets te noemen.
Maw gedoemd om te mislukken , 30 jaar vooruit beleggen is volstrekt onmogelijk zelfs in obligaties.

De meeste (alle?) beleggingshypotheken beleggen in fondsen, niet in bepaalde bedrijven. Zo'n fonds beheert dan de portefeuille en zal verkopen wat mindere vooruitzichten heeft en aankopen wat goede vooruitzichten heeft.
Qua aankoop zal het meestal zo zijn dat je elke maand geld inlegt in het fonds en dus elke maand aandelen bijkoopt, maar als je bijv. eigen vermogen hebt kan je ook een storting ineens doen aan het begin van je hypotheek wat dan dus voldoende moet groeien om de hele hypotheek af te kunnen lossen.

quote:

enchion schreef op zondag 30 maart 2008 @ 10:22:
1 vraag uit algemene interesse.

Als je bv 30 jaar geleden een beleggingshypotheek zou hebben afgesloten , zou je volgens de aandelen index curve geld verdiend moeten hebben .
Maar als het hele aandelen pakket 30 jaar geleden is aangekocht , toch niet ???
Dan zou je intel, microsoft,google er bv niet bijgehad hebben , voor alle beursbedrijven geldt toch dat het bedrijf maar tijdelijk bestaat , uiteindelijk zal elk bedrijf van de beurs verdwijnen.

Dus mijn vraag is wordt zo`n pakket in 1 keer aangekocht , wordt het voor de beursnitwit automatisch aangepast aan de huidige gang van zaken ,wordt het in porties gekocht en aan de hand van wat voor soort gegevens.

Er gaan nl nogal wat dingen veranderen energie,globalisering,bankencrisis , als mensen die zeg maar tussen de 5 en tien jaar geleden ingelegd hebben vast zitten dan missen ze alle bedrijven die bv in alternatieve energie zitten om maar iets te noemen.
Maw gedoemd om te mislukken , 30 jaar vooruit beleggen is volstrekt onmogelijk zelfs in obligaties.

Ik vind dit eerlijk gezegd redelijk kansloze vragen.

De post boven je beschrijft letterlijk wat lange termijn marktrendementen zijn geweest. En dat bedrijven een andere naam krijgen of overgenomen worden zegt niets.

Verder is voor een termijn van 30 jaar beleggen heel makkelijk: open een rekening, koop aandelen of obligaties en wacht 30 jaar.

Het probleem is dat mensen vaak niet in termen van 30 jaar kunnen denken: het leven van een mens speelt zich doorgaans af op de korte termijn. Over 30 jaar zul jij waarschijnlijk hele andere beweegredenen hebben dan nu.

quote:

Marang schreef op vrijdag 28 maart 2008 @ 08:10:
[mbr]Afgeplitst van Ervaring met huis kopen deel 4 [/]

Wrong! Dat was de theorie. Check de rentegrafieken.

Dat heb ik een tijdje geleden eens gedaan en toen bleek dat als je over de afgelopen 30 jaar bekeek dat je met een variabele rente weliswaar een aantal pieken hebt (die je wel moet kunnen betalen) maar dat je gemiddeld een stuk goedkoper zat dan als je het voor een aantal jaar vast had gezet. Tuurlijk zitten er jaren tussen dat het slechter gaat en dat merk je met variabele rente eerder, maar gemiddeld over de looptijd van een hypotheek is het goekoper.

quote:

Dezelfde theorie dat de historisch rendement op aandelen 8% is? Weer wrong! Check de AEX maar eens vanaf 2000. Degene die toen met een beleggingshypotheek zijn begonnen hebben 0,0 rendement. Sterker nog een negatief rendement!!

AEX heeft niets met rendement te maken. Als je kijkt naar de individuele aandelen zie je dat er iedere dag stijgers en dalers zijn, zelfs als de AEX omlaag gaat. Door de goede aandelen te kopen/verkopen kun je dan toch een goed rendement krijgen (verder kun je via opties zelfs met aandelen die alleen omlaag gaan winst maken)

quote:

Beleggingshypotheek wordt de 2e Dexia affaire over 20 jaar!

Dit kan niet. Bij Dexia ging je een lening aan waarna van deze lening aandelen werden gekocht. Als dan de aandelen zakken houdt je aan het eind een lening over waar je mee blijft zitten. Dus wat ze daar deden was :

hypotheek 200.000
lening 100.000 (zo uitgekient dat met het verwachte rendement van 8% of hoger je op die 200.000 uitkomt)

Die lening wordt omgezet in aandelen. Als nu de aandelen aan het eind van de looptijd niets meer waard zijn dan krijg je verschillende problemen. Ten eerste heb je nu 300.000 schuld ipv 200.000, maar daarnaast is de waarde van je huis niet meer genoeg om de totale lening te dekken dus gaat de bank moeilijk doen en moet je dus plotseling meer geld in gaan leggen.

Een huidige belggingshypotheek is heel anders, het geld dat je maandelijks er in stopt wordt in aandelen gezet. Als nu aan het eind van de looptijd de aandelen niets waard zijn heb je alleen je oorspronkelijke hypotheek over. DIt is jammer, maar geen probleem aangezien je huis nog steeds die hypotheek kan dekken en je dus niet met een schuld blijft zitten.

Een vaste stelling is dat mensen die zich niet kunnen veroorloven dat de rente kan spiken zich deze vast dienen te zetten. Hetzelfde gaat op voor de zogenaamde beleggings leningen indien je dit niet kunt dragen moet je er niet aan beginnen.
Nou stel dat je dus niet als sommige je klem zet met een hypotheek dan is het zeker zo voordelig om een rentevoet te nemen die niet vast staat zoals inderdaad te zien is deze zeker over lange periodes erg variabel en kan hier zeker geld mee verdient worden. Maar kan er ook geld mee verloren worden dit is iets wat je zelf dient in te schatten.

Dat daar gelaten, een hoog rendement van 8% is inderdaad hoog als je bedenkt dat langlopende fondsen (van 100 jaar soms) gemiddeld over de gehele periode slechts 7% deden. Dat daar gelaten mensen hebben blijkbaar enkel een bepaalt utopia zoals de TS aangeeft voor ogen met weinig kennis van zaken en kunnen zich dan vervolgens door een Dexia in laten pakken. Dit valt voor mij in hetzelfde rijtje als beleggen in de palm eilanden, natuurlijke selectie heet zoiets. Het is wel jammer dat dit gedrag uiteindelijk beloond wordt door de overheid door het ongeldig te laten verklaren op een futiliteit van 1 handtekening.

quote:

n4m3l355 schreef op zondag 30 maart 2008 @ 21:22:
Dat daar gelaten mensen hebben blijkbaar enkel een bepaalt utopia zoals de TS aangeeft voor ogen met weinig kennis van zaken en kunnen zich dan vervolgens door een Dexia in laten pakken. Dit valt voor mij in hetzelfde rijtje als beleggen in de palm eilanden, natuurlijke selectie heet zoiets. Het is wel jammer dat dit gedrag uiteindelijk beloond wordt door de overheid door het ongeldig te laten verklaren op een futiliteit van 1 handtekening.

Heel goed verwoord.

Als het over computers gaat of zelfs natuurkundige vragen dan krijg je hier (op GoT) doorgaans goede en relevante antwoorden.

Als het over financiele vraagstukken gaat dat roepen de meesten (uitzonderingen daargelaten overigens) maar wat. Men voelt zich (in tegenstelling tot bij andere onderwerpen) geroepen om wat te roepen omdat financieen nou eenmaal een belangrijke rol spelen in ieders leven. Dit terwijl mensen zich er (i.h.a.) niet in (willen) verdiepen.

quote:

JeroenB schreef op zaterdag 29 maart 2008 @ 21:43:
Hieraan gerelateerd, hypotheekadviseurs rekenen bij een beleggingshypotheek meestal met een rendement van zo'n 8%. Een tijd terug las ik (ik denk in de consumentengids oid.) dat om een beleggingshypotheek 8% te laten renderen, dat de "markt" (generiek woord voor waarin dan belegd wordt) dan ruim 10% moet doen, ivm. de kosten die je bank/verzekeraar eraf snoept. Is dat waar?

Daar zit wel waarheid in. Meestal zijn de beheerskosten op aandelenfondsen en mixfondsen in de orde 1-1.4%. Op obligatiefondsen 0.75-1%.

Het rekenen met een fictief rendement van 8% wordt vaak gedaan omdat er een paar jaar geleden een gedragscode tot stand is gekomen, die inhoudt dat er geen prognoses met rendementen boven de 8% mogen worden gemaakt (met uitzondering van het historisch rendement als dat hoger is dan 8% - dat staat vaak als een van de prognoses op een offerte).

Met aandelen is 8% niet onrealistisch, als je over een hele lange termijn middelt en een stukje emerging markets meeneemt in ieder geval.
Het probleem is dat de "8%" te pas en te onpas wordt gebruikt. Dus ook voor defensieve beleggingsprofielen die 70% van de inleg in staatsobligaties beleggen. Op obligatiefondsen is 5 a 6% waarschijnlijk realistischer.

quote:

Marang schreef op vrijdag 28 maart 2008 @ 20:29:
[...]


Wat is afgelopen jaren? Vanaf 2003 .... ja toen is de AEX verdubbeld.

Nope, vanaf 2000. Maar in principe doet dat niet terzake. Als je een goede fondsbeheerder hebt (of hier zelf de kennis voor hebt) kan je hele leuke rendementen halen bij een dalende beurskoers.

quote:

Stampertje schreef op maandag 31 maart 2008 @ 09:21:
[...]


Nope, vanaf 2000. Maar in principe doet dat niet terzake. Als je een goede fondsbeheerder hebt (of hier zelf de kennis voor hebt) kan je hele leuke rendementen halen bij een dalende beurskoers.

Noem er eens 5.

quote:

Rukapul schreef op maandag 31 maart 2008 @ 09:53:
[...]

Noem er eens 5.

Robeco & GS om mee te beginnen. SNS heeft ook een tal van fondsen die ondanks de neerval goed gepresteerd hebben.