Ervaring met huis kopen deel 2

hoe kun je de bereidsstellingsprovisie ontlopen die banken hanteren. Ons huis kan pas 1 nov worden opgeleverd en op 1 okt loopt de zgn offerte datum af. Nu vertelde de verkoopmakelaar een verhaal, waar ik niks van begreep en nog veel minder van geloofde. Ging over passeren van akte maar eigendom pas later ofzo, iemand enig idee wat hier van klopt en wat het nou precies inhoudt?

Notaris + taxatie (+korting op verzekeringen) kun je trouwens ook bij de rabobank door hun laten regelen voor €1000,-.

Misschien trouwens ook nog een tip voor mensen die net een nieuw huis hebben. Bouwdossier opvragen bij de gemeente. Heb je direct een bouwtekening met alle maten, enz.

quote:

weef schreef op donderdag 21 juni 2007 @ 17:57:
hoe kun je de bereidsstellingsprovisie ontlopen die banken hanteren. Ons huis kan pas 1 nov worden opgeleverd en op 1 okt loopt de zgn offerte datum af. Nu vertelde de verkoopmakelaar een verhaal, waar ik niks van begreep en nog veel minder van geloofde. Ging over passeren van akte maar eigendom pas later ofzo, iemand enig idee wat hier van klopt en wat het nou precies inhoudt?

Je hebt in je koopacte een verschil tussen de juridische levering en de feitelijke levering en aanvaarding van je huis. Meestal zijn deze gelijk aan elkaar. Maar misschien dat er hier een constructie mee mogelijk is zodat je onder de bereistellingsprovisie uit komt. Maar kans lijkt me zeer klein. En bereidstellingsprovisie is ook niet echt schokkend toch?

quote:

weef schreef op donderdag 21 juni 2007 @ 17:57:
hoe kun je de bereidsstellingsprovisie ontlopen die banken hanteren. Ons huis kan pas 1 nov worden opgeleverd en op 1 okt loopt de zgn offerte datum af. Nu vertelde de verkoopmakelaar een verhaal, waar ik niks van begreep en nog veel minder van geloofde. Ging over passeren van akte maar eigendom pas later ofzo, iemand enig idee wat hier van klopt en wat het nou precies inhoudt?

Heel simpel: door een hypotheek verstrekker uit te kiezen die deze kosten niet in rekening brengt

Wij hebben ons huis in januari gekocht maar pas in augustus is de overdracht dus ook ver buiten het termijn van die 3 maanden. Een aantal hypotheekverstrekkers waren redelijk vergelijkbaar in prijs maar uiteindelijk zijn we gegaan voor degene die geen extra kosten in rekening bracht voor het verlengen van de offerte duur

quote:

weef schreef op donderdag 21 juni 2007 @ 17:57:
hoe kun je de bereidsstellingsprovisie ontlopen die banken hanteren. Ons huis kan pas 1 nov worden opgeleverd en op 1 okt loopt de zgn offerte datum af. Nu vertelde de verkoopmakelaar een verhaal, waar ik niks van begreep en nog veel minder van geloofde. Ging over passeren van akte maar eigendom pas later ofzo, iemand enig idee wat hier van klopt en wat het nou precies inhoudt?

Ik zou me om bereidstellingsprovisie niet echt druk maken. Het is vaak veel goedkoper om wat bereidstellingsprovisie te betalen (kun je weer van de belasting aftrekken), dan een hypotheekofferte die langer geldig is met een wat hoger rentepercentage. In mijn geval was de bereidstellingsprovisie 0.25% per maand. Even een voorbeeld bij een hupotheek van 250k.

2 maanden uitstel betekent een kostenpost van 1250 euro. Stel nu dat je een hypotheekofferte hebt die maar 0.1% duurder is, maar wel langer geldig. Dan betaal je dus per jaar 250 euro meer rente. Na 5 jaar heb je het er dan dus al uit... Laten we er even vanuit gaan dat je je rente langer vast zet, dan wordt het alleen maar minder aantrekkelijk...

In mijn ervaring was het zelfs zo dat een offerte van 3 maanden gemiddeld 0.2% goedkoper was als een offerte van 6 maanden. In dat geval scheelt het dus nog meer... Wat wel belangrijk om te checken is OF een offerte uberhaupt te verlengen is dmv bereidstellingsprovisie, aangezien niet alle hypotheekverstrekkers dit doen...

quote:

Katz schreef op donderdag 21 juni 2007 @ 22:27:
[...]


Heel simpel: door een hypotheek verstrekker uit te kiezen die deze kosten niet in rekening brengt

Wij hebben ons huis in januari gekocht maar pas in augustus is de overdracht dus ook ver buiten het termijn van die 3 maanden. Een aantal hypotheekverstrekkers waren redelijk vergelijkbaar in prijs maar uiteindelijk zijn we gegaan voor degene die geen extra kosten in rekening bracht voor het verlengen van de offerte duur

Ik zou je beslissing dan nog maar eens heroverwegen

Wij moesten ook de offerte verlengen en dat kostte ons niets. We hebben een hypotheek bij de DBV Levensverz.maatschappij. Lage rente en goede voorwaarden; boetevrij meenemen van hypotheek naar nieuwe woning, of boetevrij aflossen bij verkoop woning.

quote:

thewongandonly schreef op donderdag 21 juni 2007 @ 15:26:
Nou hebben we een huis op het oog waarvan de vraagprijs EUR 230.000 is.

...

Als openingsbod heb ik EUR 210.000 geboden. Hierop was het antwoord dat er een marge op de prijs is , maar dat het te ver lag van de prijs die de verkopers in gedachten hebben.
Na 2 dagen nogmaals gebeld met de makelaar en aangegeven dat we EUR 216.000 wilde bieden met als ontbindende voorwaarden dat de overdracht binnen 2 maanden moest plaatsvinden en dat we natuurlijk de financiering rond konden krijgen. Telefoontje terug met de melding dat het tegenbod EUR 225.000 is, mede omdat de overdracht zo snel is, dat de verkopers nog een tussentijdse oplossing moeten vinden.

...

Wat is nu een goed tegenbod? Was zelf rond de EUR 219.000 te gaan (met als maximaal eindbod EUR 220.000.
...

Makelaar gisteren een bod gedaan van EUR 219.000 met overdracht in begin oktober. Belde zojuist terug met een tegenbod van 223.000 en overdracht tussen kerst en nieuwjaar OF 225.000 met een snellere overdracht.

Aangeven dat we het maar hierbij laten...

Jammer.....nog even bedenktijd geven misschien?

En voor jezelf? Wil je het laten klappen op 4000 euro?

Soms moet je harde grenzen stellen. Voor thewongandonly is het ook wel de bovengrens qua hypotheek enzo.

Ik gok dat je dinsdag wordt teruggebeld en dat je dan een verlaagd tegenbod krijgt. Als zij 223 willen hebben en er ligt een bod van 219, dan moet je er samen wel uitkomen. Bovendien is de markt (niet overal) nu meer een kopersmarkt dan een verkopersmarkt. Je eindbod van 220 kun je dan op tafel leggen en dan moeten ze maar accoord gaan.

Ik zou denk niet meer hoger gaan qua prijs ( Of je moet het huis echt graag willen hebben ). Ik weet niet in hoeverre de datum echt belangrijk voor je is. Je zou anders een eindbod kunnen doen voor 219.000 (Eventueel 220.000) met oplevering tussen kerst en oud en nieuw.

rwb wijzigde dit bericht 22-06-2007 13:54 (3%)

Mede tweakers, ik stel jullie suggesties, commentaar etc zeer op prijs.

Aan de ene kant is de financiering natuurlijk een punt, vandaar dat ik niet (veel) hoger meer wil gaan. Ook ben ik bang dat we uiteindelijk teveel betalen... (1. Huis aan de ene kant ernaast was in feb van dit jaar voor €210.000 verkocht. 2. Het andere huis ernaast stond ongeveer een week te koop en is gisteren verkocht. Vraagprijs was €222.500 3. Huis tegenover is in maart 2006 verkocht voor €214.000) .
Ook vinden we de overdracht tijd te lang, rond de jaarwisseling (huren nu voor €400 p/m). En €2.000 betalen om wat eerder erin te mogen, vinden we ook te veel van het goede.

Aan de andere kant willen we het huis wel graag hebben. En ik weet niet of strategische spelletjes helpen... Het is volgens mij wel een gewild huis, in een leuke nieuwbouwwijk. Het huis ernaast is natuurlijk niet voor niets zo snel verkocht. Zijn we ook wezen kijken en de makelaar van dat huis gaf aan dat de vraagprijs vaststond (misschien nog wel wat af te dingen, maar niet veel).

Ik zal het nog eens bespreken met m'n vriendin dit weekend....

In vergelijk met die andere huizen is de prijs idd aan de hoge kant.

Anders bekeken; op 220k is 4k niet zoveel (2%) en sla jezelf misschien over een half jaar voor de kop (omdat je dan niet niets hebt). Maar 4k blijft ook weer een aardig bedrag.

Zelf jaren geleden een huis laten lopen voor 3000 gulden... wel even spijt van gehad later...

En over 6 maanden kan de gemiddelde waarde van die huizen ook alweer 5K gestegen zijn...

Dan is het ook nog eens zo dat de prijzen van de buren soms totaal niet te vergelijken zijn. De onderhoudsstaat/keuken/badkamer/perceeloppervlakte/enz. kan soms nog behoorlijk verschillen..

Das wel zo, "ons huis" heeft een veel mooiere tuin, laminaatvloer en een iets wat betere keuken dan het huis ernaast (wat een paar dagen geleden verkocht is).... Vandaar dat we het ook niet vreemd vonden dat de vraagprijs hoger was. Of het daadwerkelijk €7.500 verschil, dat weet ik dan niet (is pas 1e huis, dus ben nog niet echt goed op de hoogte wat iets nou kost, bijv keuken, bad en vloer en de verschillende materialen). Daarom is dit huis wel zo fijn, omdat we dan niets hoeven te verbouwen (althans, op de korte termijn).

quote:

FaceDown schreef op vrijdag 22 juni 2007 @ 09:45:
Wij moesten ook de offerte verlengen en dat kostte ons niets. We hebben een hypotheek bij de DBV Levensverz.maatschappij. Lage rente en goede voorwaarden; boetevrij meenemen van hypotheek naar nieuwe woning, of boetevrij aflossen bij verkoop woning.

Herkenbaar
Wij hebben ook een hypotheek via DBV met lage rente (peildatum: begin januari) en de offerte is in april gratis verlengd, daarvoor hoefde we alleen maar een formulier terug te sturen.
Op 1 juni heeft de overdracht plaatsgevonden, we hebben dus bijna een halfjaar overbrugd met een veel gunstigere rente dan momenteel mogelijk zou zijn

quote:

kindt schreef op vrijdag 22 juni 2007 @ 13:36:
Ik gok dat je dinsdag wordt teruggebeld en dat je dan een verlaagd tegenbod krijgt. Als zij 223 willen hebben en er ligt een bod van 219, dan moet je er samen wel uitkomen. Bovendien is de markt (niet overal) nu meer een kopersmarkt dan een verkopersmarkt. Je eindbod van 220 kun je dan op tafel leggen en dan moeten ze maar accoord gaan.

En zeker als je aangegeven hebt dat 219 je max is, dan krijg je misschien een telefoontje dat er ingestemd is. Ging bij mij ook zo back in the days. Gezegd "Nou, dan houdt het op" en een paar dagen later was alles koek en ei. Ach ja, verkoper had alles uit handen gegeven aan een makelaar en dat was echt een lul op poten die dacht dat 'ie me wel kon piepelen. Ik heb geen hoge pet op van makelaars, dat mag duidelijk zijn.

quote:

Hillie schreef op vrijdag 22 juni 2007 @ 18:21:
[...]
. Ach ja, verkoper had alles uit handen gegeven aan een makelaar en dat was echt een lul op poten die dacht dat 'ie me wel kon piepelen. Ik heb geen hoge pet op van makelaars, dat mag duidelijk zijn.

Het lijkt me een heerlijk lonend bijbaantje voor in de avonduren, naast een fatsoenlijke baan. Overdag een enkel telefoontje doen en af en toe wat googlen, 's avonds een bezichtigingetje en elke keer lachend een bak geld binnenhengelen.

Wij hebben ons tijdens het aankoopproces nog afgevraagd of het verstandig zou zijn een makelaar in de arm te nemen. omdat die het biedingsproces professioneler zou kunnen doen. Uiteindelijk dachten we zelf wel een redelijk beeld van de waarde te hebben en na het lezen van alle nare verkooptrucjes het bieden ook wel aan te durven. Nu kregen we op zoek naar een overbruggings-huurhuis een andere makelaar aan de lijn:

....
"oh, hebben jullie dat huis gekocht? Voor 240 he?"
"wat bedoelt u, wat we ervoor betaald hebben?"
"ja 240 he?"
"oh nee, we hebben er 232.500 voor betaald"
"oh, dus toch , ik heb er voor een client op geboden maar de verkopers wilden niet verder zakken dan 240"

Natuurlijk ben ik de beste man zeer dankbaar dat hij al een mislukte aankooppoging gedaan had en daarmee onze biedingen in een ander perspectief plaatste, maar ik ben blij dat hij onze onderhandelingen niet gedaan heeft...

Waardebepaling lijkt me ook iets dat je prima/beter zelf kunt doen, een bouwtechnische keuring kan ie niet uitvoeren, zoeken en het regelen van bezichtigingen kun je prima zelf en een hypotheek wil je al helemaal niet afsluiten een toko waar alles draait om courtages en afsluitpremies ipv handelen in het belang van de klant.

Nou ja, ik stop mijn relaas wel. Eigenlijk wil ik alleen maar zeggen tegen starters die twijfelen over het nut van een (aankoop)makelaar, dat ik het nut niet op vind wegen tegen de kosten en het gevoel dat die snuiters (aankopend en verkopend makelaar) allebei gebaat zijn bij een snelle deal, die gerust duur uit mag vallen.

quote:

Martijn schreef op vrijdag 22 juni 2007 @ 08:10:
[...]

Ik zou je beslissing dan nog maar eens heroverwegen

Nee hoor want verder was alles gelijk (rentepercentage, levensverzekeringskosten, noem maar op..) Dan ga ik echt wel voor degene die geen 1250 of nog wat euro x 4 maanden berekend..


Ennuh: ook wij hebben voor DBV gekozen en dus de 'gunstige' rente van januari
(Spaarhypotheek: 4.6% voor 30 jaar vast)

Katz wijzigde dit bericht 22-06-2007 19:39 (13%)

@kindt: Het is inderdaad een no-risk baantje, alle risico's blijven toch bij koper en verkoper liggen, en als verkoper kun je meestal nog dik betalen als ze de zaken maar matigjes voor je behartigen.

Ik zit momenteel al in het buitenland, dus moet nu wel met een makelaar werken, maar als het niet nodig was geweest dan had ik het wel beter gevonden. Nou ja, we zien wel wat het gaat worden, ik kan me er niet druk meer om maken.

quote:

kindt schreef op vrijdag 22 juni 2007 @ 18:50:
Eigenlijk wil ik alleen maar zeggen tegen starters die twijfelen over het nut van een (aankoop)makelaar, dat ik het nut niet op vind wegen tegen de kosten en het gevoel dat die snuiters (aankopend en verkopend makelaar) allebei gebaat zijn bij een snelle deal, die gerust duur uit mag vallen.

Ik heb de afgelopen keren ook geen aankoopmakelaar ingeschakeld en bij de verkoop van m'n appartement heb ik ook gekozen voor Makelaarsland, waarbij je het meeste zelf doet. Dat is prima verlopen.
De koper vond het zelfs een groot voordeel dat ik zelf de bezichtiging deed in plaats van een ongeïnteresseerde makelaar.

Het lastige was wel dat ik in de week dat het huis op Funda kwam onverwacht voor vijf weken naar de VS ging voor mijn werk, dus ik was mijn huis vanuit Amerika aan het verkopen (bezichtigingen deed mijn vriend gelukkig) en dat was natuurlijk geen ideale situatie, maar kort na terugkomst kon ik het alsnog snel zelf verkopen.

Het biedproces is iets wat ik liever helemaal niet uit handen geef. Dat werkt fijn bij Makelaarsland, ze geven de biedingen door en kunnen wel adviseren, maar als verkoper bepaald je het tegenbod. Overigens hebben we het nieuwe huis ook via Makelaarsland gekocht en ook al was de makelaar van de verkopende partij, hij adviseerde ook in ons belang.

Waarvoor ik een aankoopmakelaar nodig heb zou ik eerlijk gezegd echt niet weten. Als verkoper vond ik het zelf ook minder leuk om een aanvraag voor een bezichtiging te krijgen van een makelaar dan rechtstreeks van de geïnteresseerden.

Canaria wijzigde dit bericht 24-06-2007 16:56 (11%)

een ander vraagje: stel je hebt een huis gekocht en later bij de taxatie blijkt de waarde van het huis 4.000 euro lager te zijn dan dat je hebt gekocht. Hoe financieerd de bank dit? geven die geen hypotheek die hoger is dan de taxatiewaarde of doen ze dat wel maar dan zonder NGH, of heeft dit er weer niks mee te maken?

quote:

weef schreef op maandag 25 juni 2007 @ 00:55:
een ander vraagje: stel je hebt een huis gekocht en later bij de taxatie blijkt de waarde van het huis 4.000 euro lager te zijn dan dat je hebt gekocht. Hoe financieerd de bank dit? geven die geen hypotheek die hoger is dan de taxatiewaarde of doen ze dat wel maar dan zonder NGH, of heeft dit er weer niks mee te maken?

Je bedoelt waarschijnlijk de taxatie benodigd voor de financiering. Daarbij wordt de executiewaarde bepaald en de vrije verkoopwaarde. Op basis daarvan bepaalt de bank of het onderpand de hypotheek kan garanderen.
De uitkomst van de taxatie wordt voornamelijk bepaald door de koopsom, dus het bedrag waarvoor jij de woning hebt gekocht want dat is de recentste informatie waarop de taxateur zich beroept.
Jij bent immers bereid geweest om voor dat bedrag de woning te kopen. Tenzij er bijzondere omstandigheden zijn, heeft de bank dus enigszins zekerheid dat er 'mensen' zijn die dat bedrag ervoor over hebben indien het op de vrije markt verkocht wordt.

Alleen als die koopsom erg afwijkt van vergelijkbare woningen die recent van eigenaar zijn gewisseld, bijvoorbeeld in dezelfde straat, kan het gebeuren dat de uitkomst hoger of lager uitvalt.
Meestal mag de hypotheek maximaal 125% van de executiewaarde zijn. Dus bij een gewenste hypotheek van 240.000 euro moet de executiewaarde minimaal 192.000 euro zijn.

De taxateur werkt in opdracht van jou, jij moet namelijk zien aan te tonen dat de woning de gewenste hypotheek waard is. In mijn ervaring zijn ze vrij soepel en komt er gewoon de vooraf afgesproken waarde uit. Bij m'n appartement was het precies genoeg, maar mocht het niet lukken, dan kun je ook nog een andere makelaar inschakelen, een second opinion zeg maar. Je kunt gewoon zeggen tegen de makelaar welk bedrag je nodig hebt.
Bij de aankoop van onze nieuwe woning was het juist weer de bedoeling om tot een zo laag mogelijke taxatiewaarde te komen, omdat we dan nog net gebruik konden maken van NHG. Ook dat is gelukt, zij het met de mededeling van de taxateur dat de gerapporteerde waarde behoorlijk aan de lage kant was

Over het algemeen heb je aan die 125% van de executiewaarde ruim voldoende, daar kun je de woning plus de kosten koper mee financieren. Alleen als er een renovatie of verbouwing noodzakelijk is, heb je soms meer nodig. De taxateur vermeldt dan in het rapport ook de geschatte waarde van de woning na de renovatie/verbouwing. Op basis daarvan kun je dan meestal toch een hogere hypotheek krijgen, maar alles wat je meer wilt lenen dan 125% van de huidige executiewaarde komt dan bij de bank in een bouwdepot.
Het geld in het bouwdepot komt vrij als je de bank kunt laten zien (facturen, offertes, bonnetjes) dat het inderdaad voor de verbetering van de woning wordt gebruikt. In de praktijk krijg je een bouwdepot soms ook gewoon direct op je rekening gestort, echter zul je de bonnnetjes alsnog moeten bewaren voor de belastingaangifte.

We hebben voor de aanschaf van een huis een bouwtechnisch keuring laten uitvoeren. Helaas is hier zoveel uit gekomen dat het voor ons financieel niet meer haalbaar is.

Is er ergens op het internet een plek waar ik dit rapport beschikbaar kan stellen voor evt andere kopers?

Niet dat ik het weet; en of dat heel netjes naar de verkopers toe is, is ook maar de vraag. Je zou wel een kopie aan de verkoper kunnen geven. Die heeft informatieplicht dus zou die informatie door moeten spelen naar potentiële kopers.

MrSleeves wijzigde dit bericht 26-06-2007 11:56 (4%)